Договор аренды зданий и сооружений
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
? суд Челябинской области с иском к ООО Техноцентр об обязании ответчика освободить здание. Решением от 31.01.2008 иск удовлетворен. Постановлением апелляционной инстанции от 25.03.2009 решение оставлено без изменения. Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 19.06.2008 указанные судебные акты отменил, в иске отказал. Постановление мотивировано отсутствием правовых оснований для предъявления настоящего требования, поскольку истец не является арендодателем этого здания. В протесте предлагалось постановление суда кассационной инстанции отменить, оставив в силе судебные акты первой и апелляционной инстанции. Президиум счел, что протест подлежит удовлетворению по таким основаниям. Как видно из материалов, между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области (арендодателем), обществом (арендатором) и предприятием (балансодержателем) был заключен договор от 01.03.2006 об аренде указанного здания с 01.03.2006 до 25.02.2007. По соглашению сторон срок аренды был продлен до 01.07.2007. Распоряжением названного комитета от 22.12.2005 здание было передано предприятию в хозяйственное ведение, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 17.05.2007 произведена запись регистрации (свидетельство о регистрации серии 74-АА №086438). Письмом от 29.06.2007 предприятие сообщило обществу об окончании срока договора аренды и просило освободить спорное здание к 02.07.2007. Отменяя судебные акты первой и апелляционной инстанций, суд кассационной инстанции исходил из следующего. Договор аренды от 01.03.2006 по окончании срока его действия в установленном порядке переоформлен не был. Арендодателем по договору является комитет, который такое требование не предъявлял. Предприятие выступает только балансодержателем спорного здания, а не стороной по указанному договору. Но данный вывод является ошибочным.
По ст. 294 ГК, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определенных ГК. Давая надлежащую оценку фактическим обстоятельствам дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество зарегистрировано за предприятием на вещном праве после заключения договора аренды между Комитетом по управлению государственным имуществом Челябинской области и обществом. Поэтому согласно ст. 617 ГК права арендодателя спорного здания принадлежат истцу. В силу чего у него имелись правовые основания для предъявления требования об освобождении ответчиком арендованного здания в связи с истечением срока действия договора аренды.
ГК и ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды, в связи с чем на практике часто возникают споры о необходимости и юридическом значении такой регистрации. Рассмотрим пример из судебной практики. Как установлено судами, между ООО НПО Технология-Запад (арендодатель) и ООО Промышленная компания Три А (арендатор) был заключен договор от 01.07.2006 №07/06/З аренды здания. Между ООО Промышленная компания Три А (арендатор) и ЗАО ТАРКЕТТ РУС (субарендатор) был заключен договор от 01.05.2008 №08/05/1/1 субаренды здания, по условиям которого субарендодатель сдает, а субарендатор принимает в субаренду указанное здание. Между ООО НПО Технология-Запад и ООО Промышленная компания Три А заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 №07/06/З. Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009. В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 ГК. Правовых оснований для пользования указанным зданием в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст.ст. 1102, 1105 ГК возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемых за аренду аналогичных зданий. Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дна полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции. Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора. Обжалуемые судебные акты вынесены на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для их отмены не имеется.
Таким образом, государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды здания (сооружения), прошедшего госрегистрацию, не требуется, поэтому договор считается расторгнутым с момента подписания такого соглашения.
В п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Ро