Договор аренды зданий и сооружений
Курсовой проект - Юриспруденция, право, государство
Другие курсовые по предмету Юриспруденция, право, государство
?ей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для использования:
если арендодатель является обладателем ограниченного вещного права или иного, отличного от права собственности права на землю (права аренды, права бессрочного пользования, права пожизненного наследуемого владения и т.п.), то и арендатор здания (сооружения) становится носителем аналогичного права на земельный участок;
если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то арендатору по соглашению сторон предоставляется право аренды или иное право на соответствующую часть земельного участка (п. 2 ст. 652 ГК);
если право на соответствующий земельный участок, передаваемое арендатору, в договоре аренды не определено, к арендатору на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования соответствующей частью земельного участка.
Права арендатора здания или сооружения обременяют земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, и следуют за земельным участком как в случае его продажи (ст. 653 ГК), так и в тех случаях, когда земельный участок отчуждается иным способом: дарением, передачей в уставный капитал юридического лица и т.п., так как любое право аренды, включая право на аренду здания или сооружения, переходит по праву следования (п. 1 ст. 617 ГК).
В соответствии со ст. 651 ГК договор аренды здания или сооружения должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Следовательно, договор аренды здания или сооружения, совершенный сроком до одного года, будет считаться заключенным и без государственной регистрации при наличии соответствующей письменной формы.
Рассмотрим пример. Как видно из документов и установил суд, отдел по экономике, управлению муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации Макарьевского муниципального района (арендодатель) и ООО Ченгар (арендатор) подписали договор от 07.10.2004 №59 о передаче в аренду недвижимого муниципального имущества, по условиям которого арендатор принял во временное владение и пользование трансформаторную подстанцию. В соответствии со ст.ст. 433 и 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК). Исходя из приведенных норм следует, что договор аренды от 07.10.2004 №59, заключенный на срок четыре года, подлежит государственной регистрации. В материалах дела отсутствуют доказательства осуществления такой регистрации, в связи с чем вывод суда о незаключенности договора аренды от 07.10.2004 №59 и, как следствие этого, об отсутствии правовых оснований для взыскания с ООО Ченгар задолженности по арендным платежам является правомерным.
В другом случае суды установили, что к заявке на участие в конкурсе ООО Кайра приложило договор аренды цеха переработки рыбы от 20.05.2008 №1-20-05, арендодателем по которому является ООО Прилив. Срок действия договора установлен на 20 лет. Дав оценку данному договору, суды сделали правильный вывод о том, что он является незаключенным, так как вопреки требованиям п. 2 ст. 651 ГК не прошел государственную регистрацию.
К числу существенных условий рассматриваемого договора относятся условия о предмете аренды и о размере арендной платы.
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды здания или сооружения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое здание (сооружение) подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных условие о предмете аренды считается несогласованным, а договор - незаключенным. В связи с этим к договору аренды здания или сооружения должны прилагаться документы, идентифицирующие отдельно стоящее здание (сооружение): план земельного участка и (или) план объекта недвижимости с указанием кадастрового номера земельного участка, правами на который обладает арендодатель - собственник здания (сооружения). На каждое здание и сооружение имеются технические паспорта с их планами и с указанием целевого назначения этих объектов.
Предмет договора аренды здания или сооружения должен совпадать со зданием или сооружением как объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Но государственной регистрации в качестве самостоятельных объектов недвижимости могут быть подвергнуты здания и сооружения, играющие второстепенную, обслуживающую роль по отношению к главенствующим по назначению зданиям или сооружениям. Вследствие этого такие здания и сооружения, зарегистрированные в качестве самостоятельных объектов недвижимости, но не указанные в качестве предмета договора, не могут рассматриваться как принадлежности вещи. Норма ст. 135 ГК здесь неприменима.
В соответствии с п. 1 ст. 654 ГК договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия