Договор аренды
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
ему последним в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если данная обязанность не будет исполнена арендатором, он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату и, кроме того, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей. При неисполнении указанной обязанности по возврату имущества арендодатель, естественно, вправе потребовать вернуть свое имущество в принудительном порядке.
В арбитражно-судебной практике возникла проблема, связанная с квалификацией подобных требований арендодателей, которые в исковых заявлениях обычно обозначаются как требования о выселении бывшего арендатора либо об освобождении последним помещений, занимаемых им без законных оснований. Нередко встречались случаи, когда такие требования квалифицировались судами как негаторные иски либо как иски о восстановлении положения, существовавшего до нарушения субъективного права; но чаще всего требования арендодателей о выселении арендатора или об освобождении им занимаемых помещений рассматривались в арбитражно - судебной практике в качестве виндикационных исков (об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Договоры аренды можно охарактеризовать следующим образом.
. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и, соответственно, к арендатору право собственности не переходит.
. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.
Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.
Согласно ГК договор аренды (имущественного найма) - соглашение сторон, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК).
Индивидуализация (описание) части помещения как объекта аренды производится по определенным правилам. Если часть нежилого помещения как объект договора аренды описана ненадлежащим образом, то это свидетельствует о несогласовании объекта аренды (ст. 607 ГК РФ) и признании договора незаключенным.
Указания в договоре аренды только на наименование вещи недостаточно для согласования предмета аренды недвижимого имущества. Стороны должны охарактеризовать недвижимую вещь, обозначив ее особые признаки (адрес, название, назначение, местонахождение помещения в здании, площадь и др.).
Если в договоре есть сведения только о метраже сдаваемой в аренду части помещения, то невозможно определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Описание арендованных помещений, содержащееся в договоре аренды, а также отсутствие графического изображения (приложен поэтажный план, а не кадастровый паспорт) с указанием их площади не позволяют достоверно определить объект аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В связи с этим договор признается судами незаключенным.
Заключая договор аренды, следует помнить об одной особенности: если в договоре не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему на срок аренды здания или сооружения переходит право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
В соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Если арендодатель является собственником этого земельного участка, то арендатору предоставляется право аренды (или иное право) на указанный земельный участок. О предоставленном праве делается запись в договоре аренды. Если в договоре не указано предоставление арендатору такого права, то в соответствии с пунктом 2 статьи 652 Гражданского кодекса РФ он может пользоваться той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.
Если земельный участок, на котором находится здание или сооружение, не принадлежит арендодателю на праве собственности, то допускается аренда объекта недвижимости без согласия на то собственника земельного участка. Однако это не должно противоречить условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.
При про