Гражданско-правовые режимы удовлетворения жилищных потребностей граждан
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
РФ).
По срочности ГК РФ выделяет два вида договоров коммерческого найма:
долгосрочный (до 5 лет), дающий определенную устойчивость правовому положению нанимателя, которая выражается в том, что истечение указанного в договоре срока не является безусловным основанием для его прекращения, даже если договор был заключен на максимально допустимый законом срок - 5 лет (в отличие от аналогичной ситуации по договору аренды - п. 3 ст. 610). По истечении срока долгосрочного договора коммерческого найма наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма на новый срок (ст. 684). При долгосрочном договоре значительно шире по сравнению с краткосрочным договором круг прав нанимателя: он имеет право с согласия наймодателя вселять в жилое помещение других граждан (ст. 679) и временных жильцов (ст. 680), передавать часть или все нанятое им жилое помещение поднанимателю по договору поднайма (ст. 685);
краткосрочный, который заключается на срок до одного года. При этом значительно сужаются правомочия нанимателя жилого помещения (п. 2 ст. 683). Наниматель не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, не может вселять в жилое помещение других лиц, временных жильцов, заключать договор поднайма жилого помещения.
В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения бессрочный (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ), т.е. жилое помещение предоставляется гражданину в постоянное (пожизненное) владение и пользование. В бессрочном характере договора социального найма жилого помещения выражается стабильность жилищных правоотношений и гарантированность права граждан на жилище государством. Бессрочный характер договора отражает не только его потребительскую, но и социальную направленность (предоставление жилья малоимущим слоям населения).
Специфическим правом нанимателя по договору социального найма жилого помещения является право на замену (ст. 81 ЖК РФ) и обмен (статьи 72 - 75) занимаемого жилого помещения. Право нанимателя на обмен жилого помещения возникает только из договора социального найма жилого помещения. Причинами осуществления обмена являются семейные обстоятельства, смена места работы и т.д. При совершении обмена объяснение наймодателю его причин не требуется.
По договору обмена жилых помещений наниматель жилого помещения по договору социального найма жилого помещения обязуется передать принадлежащее ему жилое помещение другому нанимателю, который, в свою очередь, передает взамен принадлежащее ему по договору социального найма жилое помещение. Договор обмена жилыми помещениями является самостоятельным по своей природе договором и распространяется лишь на жилые помещения, занимаемые по договору социального найма жилого помещения.
При обмене жилых помещений, принадлежащих лицам на праве собственности, применяются нормы главы 31 ГК РФ о договоре мены. Договор мены отличается от договора обмена предметом, сторонами, источниками правового регулирования, порядком оформления, условиями. Так, договор мены может быть заключен в отношении любого помещения, а при заключении договора обмена без соблюдения учетной нормы наймодатель вправе отказать в даче согласия на совершение такого договора.
ЖК РФ не предусматривает обмена жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, на жилое помещение, принадлежащее на праве собственности. ЖК РФ, как и ГК РФ, не содержит возможности обмена жилых помещений, занимаемых по договору социального найма, на жилые помещения, занимаемые по договору коммерческого найма.
Наниматель по договорам коммерческого и социального найма жилого помещения несет ответственность за неисполнение и ненадлежащее исполнение своих обязанностей в соответствии с законодательством (пункты 2, 4 ст. 687, статьи 393 - 406 ГК РФ, ст. 68, ч. 4 ст. 83, статьи 90, 91, ч. 14 ст. 155 ЖК РФ).
Договоры коммерческого и социального найма жилого помещения имеют черты сходства и различия. Оба договора характеризуются потребительской направленностью, которая выражается в предоставлении определенных гарантий более слабой стороне - гражданину (нанимателю). В отличие от договора коммерческого найма договор социального найма жилого помещения более детально урегулирован ЖК РФ.
Содержащиеся в нормах главы 35 ГК РФ отсылки к жилищному законодательству не исчерпывают случаев его применения для регулирования отношений сторон по договору коммерческого найма. Исходя из принципа свободы договора стороны договора коммерческого найма вправе включить в него указание на применение конкретных норм жилищного законодательства (в том числе касающихся договора социального найма жилого помещения). Жилищное законодательство применяется, если не противоречит требованиям императивных норм главы 35 ГК РФ и сущности договора коммерческого найма.
2.4 Ипотечное жилищное кредитовании в России
Острейшая проблема обеспечения граждан жильем в современной России привела к необходимости поиска и разработки новых схем и путей удовлетворения потребности россиян в доступном жилье. Мировая практика решения проблемы убеждает в том, что наиболее эффективным механизмом в рассматриваемой сфере выступает ипотечное жилищное кредитование, а также государственное и муниципальное субсидирование отдельных категорий граждан, процентных ставок по жилищным кредитам для получения ипотечного кредита на приобретение жилья.
Основные идеи системы ипотечного жилищного кредитования были сформулированы в Постано?/p>