Формирование и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транз...
Диссертация - Разное
Другие диссертации по предмету Разное
спользовании регулируемой отсрочки платежей устанавливается на несколько пунктов выше, чем ставка процента на межбанковском кредитном рынке, и это превышение остается постоянным на протяжении периода действия ссуды, т.е. кредиторы, использующие инструмент регулируемой отсрочки платежей, получают доход, превышающий на фиксированную величину межбанковскую процентную ставку. Фактическая контрактная ставка изменяется вслед за ставкой процента на межбанковском кредитном рынке. Она всегда превышает на фиксированную величину ставку межбанковского кредита, обеспечивая банку получение дохода, более высокого по сравнению с тем, который он мог бы получить на рынке межбанковского кредита [119, с.51].
Авторы методики считают, что в условиях России возможно уменьшить риск ссудодателей при определении цены кредитов непосредственно на основе измененных издержек кредиторов, что, по своей сути, близко к использованию закладных с корректировкой на уровень цен.
Банк, осуществляющий в соответствии с имеющейся у него лицензией ипотечные операции с недвижимостью, вправе использовать имущество, заложенное у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения выпускаемых им ипотечных облигаций или других заемных обязательств.
Отличительной чертой ипотечного кредитования является использование закладных листов - залоговых свидетельств, выдаваемых залогодержателю при регистрации залога в ипотечной книге. Они применяются при ипотечном кредитовании затрат на приобретение земли и жилья.
Договор ипотеки совершается в форме закладной. Закладная удостоверяет преимущественное право залогодержателя на удовлетворение его денежного требования к залогодателю или третьему лицу за счет недвижимого имущества, предоставленного залогодателем по договору ипотеки в обеспечение этого требования. Закладная является ценной бумагой и может быть заложена путем ее передачи другому лицу - залогодержателю закладной в обеспечение кредитного договора залогодержателем, названным в закладной ипотечным залогодержателем.
Закладная составляется по установленной форме, подписывается залогодателем и залогодержателем и удостоверяется нотариально. Документ закладной представляет собой развернутый лист, изготовленный на гербовой бумаге, имеющей защитную сетку от вероятных подделок. На оборотной стороне титула и на следующей странице приводятся так называемые важнейшие признаки закладной - преимущественно элементы договора заемщика и банка (условия закладной), а именно: процентная ставка, номинальная стоимость, обеспеченность, контрольная подпись, издание защитной сетки, период обращения, земельный кредитный институт.
Слово “закладная” включается в название документа, в котором содержатся точное наименование, местонахождение (место жительства) как залогодателя, так и залогодержателя; название кредитного договора или иного обязательства, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора; указание суммы основного обязательства, обеспеченного ипотекой по данной закладной; указание срока или сроков уплаты суммы; описание имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной; денежная оценка имущества; наименование права на заложенное имущество; указание на наличие других закладных на данное имущество; наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации. По соглашению залогодателя и залогодержателя в закладную могут быть включены и другие условия [119, с.51].
К каждому закладному листу прилагается процентное свидетельство с одним пунктом для каждого срока, к которому проценты по закладной подлежат уплате. Так, при ежегодной уплате процентов и 10-летней продолжительности платежей прилагается 10 купонов. На каждом купоне указывается наименование кредитного института, номинальная стоимость закладной, серия и номер ценной бумаги, норма процента, сумма процентов и дата уплаты. Отдельные купоны при платеже отрываются, и кредитным институтом осуществляется их выкуп. Купоны также снабжены защитной сеткой.
По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемшик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть предусмотрены санкции к ссудополучателю или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.
С возможностью продажи вместе с залоговым свидетельством права на взыскание долга и получения вследствие этого денег до наступления срока платежа по обязательству, обеспеченному этим залоговым свидетельством, связано возникновение вторичного рынка ссуд под залог недвижимого имущества. В отличие от первичного рынка, где кредитор ссужает деньгами непосредственно заемщика, на вторичном рынке первичные кре?/p>