Формирование и перспективы развития ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях транз...
Диссертация - Разное
Другие диссертации по предмету Разное
?ийской ипотечной Ассоциации, в рамках которой осуществляется пилотный проект.
Для финансирования программы создается ипотечный фонд, на 50% формируемый за счет внешних и внутренних инвестиций. Оставшаяся часть будет внесена мэрией объектами незавершенного строительства, профинансированные за счет бюджетных средств, а также земельными участками и в виде налоговых льгот. В меньшей степени источником финансирования являются средства предприятий и организаций различных форм собственности. Примечательно, что речь идет не о собственно новом строительстве, а о завершении возведения зданий, начатого ранее. То есть данная программа помимо жилищной проблемы призвана параллельно решать и проблему наличия большого количества “долгостроя”. Предлагается недостроенный дом по ул. Петухова на 94 квартиры. Будущий жилец должен внести не менее 50% от стоимости приобретаемого жилья в качестве первоначального взноса (квартирой либо деньгами). Проценты не начисляются, если вся сумма внесена к моменту сдачи объекта. Если остаток вносится после окончания строительства, то предусматривается 8% годовых в рублях (рассрочка на год), 10% годовых -на срок до 5 лет.
Размер первоначального взноса обусловлен несколькими причинами. Во-первых, такая сумма (с учетом стоимости незавершенного строительства) необходима для его завершения. Во-вторых, надо дать возможность хотя бы части населения улучшить свои жилищные условия на более-менее мягких условиях. Однако в интересах заемщика рассчитаться за кредит как можно быстрее.
Поскольку количество желающих превышает количество квартир, то условия конкурсные. Предпочтение отдается наиболее платежеспособным клиентам и клиентам с меньшей запрашиваемой суммой кредита.
В течение срока строительства вопрос увеличения стоимости пользования кредита решается изменением рыночного коэффициента. На настоящий момент он равен 12,8 и будет пересматриваться с увеличением цен на стройматериалы.
Кроме вышеуказанного дома по ул.Петухова в работе также находится дом на Юго-Западном жилмассиве - на пересечении ул.Волхловской и Связистов. Далее планируется дом в Заельцовском районе по ул.Тимирязева. Этот дом буде построен по новой технологии с использованием монолитного железобетонного каркаса и несущих ограждающих конструкций.
Свободных средств населения Новосибирской области, часть которых можно было бы вовлечь в инвестирование строительства жилья, примерно 1,5 млрд. руб. Даже, если принять во внимание, что этот показатель занижен, личных сбережений граждан недостаточно для реализации серьезных жилищных программ. Более того, согласно статистическим данным, текущие доходы 89% жителей страны недостаточны для выплат по жилищному кредиту (если отталкиваться от сложившегося в мире стандарта, согласно которому эти выплаты не должны превышать 30% доходов) [49, с.169-170].
На сегодняшний день в Новосибирской области при участии Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и Фонда “Институт экономики города” (г.Москва) разработана вся необходимая законодательная и нормативная база для успешной реализации Программы ипотечного жилищного кредитования. В случае их принятия при одновременной отработке банковских технологий Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию готово направить в Новосибирскую область средства в объеме 5 млн. долл. США для реализации пилотного проекта (в перспективе до 20 млн. долл.).
Помимо вышеуказанной программы в Новосибирске действует также программа ипотечного жилищного кредитования, осуществляемая Центром правовой поддержки сделок с недвижимостью при Администрации Новосибирской области. В общих чертах условия предоставления кредитов населению на приобретение жилья и улучшение жилищных условий следующие. Кредиты предоставляются в валюте под 15% годовых. Общая сумма кредита может варьироваться от 5 до 150 тыс. долл. США, предоставляемых сроком на 5 лет. Первоначальная сумма взноса должна составлять не менее 30% стоимости приобретаемого жилья. В случае согласия потенциального заемщика принять данные условия, производится оценка платежеспособности заемщика. Необходимым критерием при данной оценке служит показатель среднего дохода на одного человека в семье, который должен составлять по предоставленным заемщиком официальным документам не менее 7 тыс. рублей в месяц. Такие условия на сегодняшний момент доступны не многим, но по сравнению с условиями московской ипотеки выглядит, безусловно, выгоднее.
Безусловно, особого внимания заслуживает опыт внедрения ипотечных отношений в г.Санкт-Петербурге. Выпуск жилищных займов в Санкт-Петербурге осуществлен при участии ОАО “РОССТРО” и Санкт-Петербургского Ипотекобанка в Ленинградской области и Санкт-Петербурге в 1996г; городской жилищный заем выпущен администрацией Петербурга. Ниже приведены основные данные о выпуске и схема взаимодействия участников займа.
Подготовка к муниципальному жилищному займу Санкт-Петербурга началась весной 1995г. Первым шагом к реализации этого проекта была подготовка распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 25.апреля 1995г. № 421-р “О подготовке жилищного займа Санкт-Петербурга”, а затем - постановление Законодательного собрания Санкт-Петербурга от 21 июня 1995г. № 76 “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”. В ноябре 1995г. мэр города подписал распоряжение “О выпуске жилищных сертификатов Санкт-Петербурга”, а 18 марта 1996г. Департамент ценных бумаг и финансового рынка Министерства финансов