Сделки с недвижимым имуществом
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?нансирование передает инвестору предусмотренный договором объект (часть объекта) недвижимости. Передача оформляется актом передачи, подписанным обеими сторонами, в котором объект передачи должен быть четко определен, указаны его местонахождение, общая и жилая (при наличии) площадь, исполнение обязательств по договору (в том числе произведенный расчет), отсутствие взаимных претензий. Если иное не предусмотрено договором, с момента передачи объекта инвестирования стороны исполнили взаимные обязательства и договор считается прекращенным. В органе, осуществляющем государственную регистрацию, регистрация права инвестора будет осуществляться на основании договора инвестирования и акта передачи имущества.
Термин инвестор по отношению к гражданину стороне по договору долевого участия в строительстве следует применять условно. Очевидно, что целью инвестора является не извлечение прибыли, т.е. не предпринимательская деятельность, а приобретение имущества для личного пользования. Инвестициями же, согласно Закону РСФСР от 26 июня 1991 г. "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19 июня 1995 г., 25 февраля 1999 г., 10 января 2003 г.) являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная же деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. Аналогично определяет данные понятия и Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений (с изменениями от 2 января 2000 г.), правда лишь для целей указанного закона. Всё это никак не относится к лицам, собирающимся приобрести квартиру.
Такие разные названия даются указанным договорам не случайно, а с целью вывести их из-под действия параграфа 2 главы 37 ГК и Закона РФ О защите прав потребителей. Как бы не был назван договор, это не должно смущать инвестора при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (ст. 431 ГК). Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Отличительной особенностью возникающих между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры с организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Поэтому при возникновении спора данную разновидность договоров следует, по моему мнению, отнести к договору строительного подряда (ст. 740 ГК). По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Правила о договоре строительного подряда применяются также к работам по капитальному ремонту зданий и сооружений, если иное не предусмотрено договором. В случаях, предусмотренных договором, подрядчик принимает на себя обязанность обеспечить эксплуатацию объекта после его принятия заказчиком в течение указанного в договоре срока. В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила параграфа 2 главы 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда. В силу ч. 3 ст. 730 ГК к отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным ГК, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними.
По поводу квалификации указанных договоров существуют и иные точки зрения. По мнению Владимира Скрынника, юриста компании Юс приватум в данном случае речь идет о договоре купли-продажи с отлагательным условием, когда объект договора (квартира) ещё не существует.
С такой позицией нельзя согласиться. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьями 131, 164 ГК и ФЗ о госрегистрации. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной. Очевидно, что незарегистрированным правом на недвижимое имущество распорядиться нельзя. Поэтому считаю, что неверно относить, рассматриваемые договоры к