Рынок коммерческой недвижимости
Информация - Экономика
Другие материалы по предмету Экономика
рендной ставки в $300 за квадратный метр офисной площади, вполне устраивает как раз бывшая советская контора. Особенно если к ней приложены умелые руки отделочников и вообще помещение более-менее приспособлено для ведения дел.
Да, категория С это, конечно, вообще никакой не бизнес-центр. Чаще всего такие помещения сдают заводы и бывшие НИИ, которые вдруг обнаружили, что доставшиеся от государства квадратные метры составляют для них главную ценность. Зачастую сами товарищи ученые, доценты с кандидатами, только потому еще и получают хоть какую-то символическую зарплату, что в их лабораториях и кабинетах сегодня прочно окопались господа предприниматели.
Как правило, сами здания эти не видели ремонта с советских времен, поэтому тут стабильно отключаются допотопные лифты с ностальгической кнопкой ход, мигает свет, барахлит связь и плохо ходят факсы. Здесь до сих пор можно встретить уже раритетные советские люминесцентные лампы, а в роли секьюрити выступают тоже вполне раритетные бабушки-вахтерки и бюро пропусков, выписывающие посетителям от руки серые квитки на вход в здание. Зато и цена аренды вполне терпимая от $70 до 200. В зависимости от удаленности от центра, станции метро и ближайшей магистрали, запущенности самого здания и амбиций его владельца.
Из всего вышесказанного вытекает еще одно небольшое, но все же достоинство помещений класса С. Во-первых, не надо ходить по муниципальным инстанциям и собирать кучу справок, как в случае аренды нежилухи у города достаточно найти общий язык с руководством НИИ или предприятия. Во-вторых, оно, руководство, как правило, достаточно сговорчиво, что дает арендатору шанс договориться о разных насущных бонусах: льготной цене, расширении площади путем занятия соседних помещений, отсрочках текущих платежей, скидках за ремонт холла или за бесплатное оказание каких-либо услуг работникам организации и т.д.
Нередки случаи, когда разделившиеся компаньоны снимают порознь помещения в том же здании, продолжая мирно сосуществовать или, наоборот, бурно конкурировать. Лишь бы не дрались. А главное, владельцу здания зачастую все равно, чем именно занимаются его арендаторы, и они спокойно могут расположить в соседних комнатах офис, склад, оптовый магазин или даже нешумное производство, вроде серой сборки компьютеров. Только пожар не устройте!
В общем, все по-семейному. Не удивительно, что даже ныне вполне респектабельные и платежеспособные фирмы, начинавшие свой путь десять лет назад с аренды площадей в тех же НИИ, порой и по сей день не спешат покидать эти непрестижные, но обжитые и приспособленные под себя офисы.
С + $ = В
Впрочем, у нежилухи категории С есть перспектива перейти в следующий класс. Здесь часто все зависит как раз от здоровых амбиций владельца, его желания инвестировать в реконструкцию, чтобы повысить коммерческую отдачу с квадратного метра своей собственности. А еще от точного расчета и грамотного проекта реконструкции. Если условия задачки сойдутся, бывшее здание НИИ или заводоуправления имеет шанс стать современным бизнес-центром класса В. А очень постараться так даже и А.
На сей счет есть вполне удачные примеры для подражания. Скажем, офисный центр класса А на Спартаковской площади, располагающийся с 1999 г. на территории бывшего Авторемонтного завода №6 площадью в 13000 кв. м. Здесь, помимо всех положенных по классу благ цивилизации, имеются большая охраняемая парковка, ресторан, и даже спортивный комплекс с двумя крытыми теннисными кортами.
Специалисты отмечают подобный переход в старшие классы как одну из самых заметных новых тенденций развития офисного строительства в Москве. Благо, резервы есть. Прошлогодние постановления городских властей ограничили срок строительства в столице двумя годами за исключением самых масштабных проектов. В противном случае объект может получить статус долгостроя, а, следовательно, участок будет выставлен на конкурсную распродажу. В настоящее время насчитывается около двух тысяч таких замороженных объектов. Для застройки территорий бывших фабрик и заводов, выселяемых из 65 промзон столицы, также устраиваются тендеры. Иногда в качестве инвесторов по выводу производств и новому строительству выступают сами предприятия. По данным Комплекса архитектуры, строительства, развития и реконструкции Москвы, в 1999 2000 гг. было освобождено 73,7 га земель, что составляет 61,4% от общего установленного задания. Причем основная часть территорий отводится именно под размещение офисных и торговых зданий.
У модернизации бывших научно-промышленных зданий на месте промзон есть масса преимуществ например, значительные свободные площади, позволяющие разместить все необходимое те же парковки. Еще один немаловажный ресурс местная телефония. МГТС перегружена, услуги коммерческих сетей дороги а в бывших НИИ и на предприятиях зачастую есть свои внутренние АТС на сотню-другую номеров. Казалось бы, просто подарок для будущих арендаторов. Одно только но как правило, все это оборудование такое древнее, что уже сгнило. Модернизация возможна, но требует дополнительных вложений.
Кстати, по словам специалистов, бывают и обратные примеры хронической неуспеваемости построенного за меняющимися требованиями времени. Ежегодно часть офисной недвижимости, даже возведенной в 90-е годы, переходит в более низкую качественную категорию просто потому,