Разработка системы мониторинга оценки бизнеса промышленного предприятия
Дипломная работа - Компьютеры, программирование
Другие дипломы по предмету Компьютеры, программирование
ениями, путем умножения стоимости улучшений на ставку капитализации. При этом ставка капитализации для улучшений определяется из нормы прибыли с учетом изменения стоимости улучшений. Остальная часть чистого операционного дохода, приносимая земельным участком, капитализируется в стоимость земельного участка путем деления этого дохода на ставку капитализации для земли. При этом ставка капитализации для земли обычно принимается равной норме прибыли. Применение метода остатка для земли целесообразно при недостаточности сопоставимых продаж свободных земельных участков.
Метод развития (освоения) земельного участка представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнительных продажах, и используется в случаях, когда необходимо оценить стоимость участка, пригодного на разбиение на отдельные участки.
Для оценки зданий и сооружений (объектов недвижимости) используются:
методы оценки стоимости затратного, доходного и рыночного подходов.
При этом затратный подход включает метод восстановительной стоимости и метод стоимости замещения. Метод восстановительной стоимости основан на оценке затрат на воспроизводство точной копии объекта, даже если имеются более экономичные аналоги [33,с.257]. При определении полной восстановительной стоимости в зависимости от наличия информации используют следующие способы:
- сметный способ, по которому расчет стоимости объекта недвижимости заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если он строился вновь по текущим ценам. Данный способ является наиболее трудоемким способом и дает наиболее точную оценку. Как правило, требует привлечение специалистов-сметчиков.
- метод учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Основан на использовании укрупненных сметных норм и раiенок.
- - метод сравнительной единицы. Полная восстановительная стоимость вычисляется путем умножения текущей стоимости, выбранной для расчета недвижимости единицы измерения, на количество единиц оцениваемого объекта. Дает менее точную оценку по сравнению с методом учета затрат по укрупненным конструктивным элементам и видам работ.
- метод объектов-аналогов. Для определения полной восстановительной стоимости оцениваемого объекта подбирается объект-аналог (объекты-аналоги) с известной полной восстановительной стоимостью. При необходимости осуществляются корректировки по совокупности конструктивных различий между оцениваемым объектом и объектом аналогом.
- индексный способ. Полная восстановительная стоимость определяется путем умножения его балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением правительства РФ №1233 от 25.11.93, а также последующими постановлениями правительства РФ по переоценке основных фондов.
При расчетах имущества предприятия доходным подходом используют следующие: метод прямой капитализации, метод дисконтирования и метод ипотечно-инвестиционного анализа применяются для оценки стоимости недвижимости, приносящей доход.
Метод прямой капитализация используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. Если в перспективе ожидается неопределенная ситуация относительно будущих доходов, то целесообразно использовать также метод прямой капитализации, опираясь на ретроспективные и текущие данные по продажам и арендным соглашениям применительно к объектам-аналогам.
Метод дисконтирования используется, если динамика изменения дохода значительна или эти изменения имеют нерегулярный характер [38,с.143].
Метод ипотечно-инвестиционного анализа дает оценку имущества, основанную на учете стоимости собственного и заемного капиталов. Стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного долга и стоимости собственного капитала. Стоимость собственного капитала равна сумме текущих стоимостей ежегодных денежных поступлений за выбранный прогнозный период и текущей стоимости выручки от перепродажи в конце прогнозного периода. Сложение суммы ипотечного долга и стоимости собственного капитала дает оценку цены, которая как ожидается, позволит инвестору и ипотечному кредитору получить определенные выгоды [38, с.212]. Если условия предоставления ипотечного кредита соответствуют текущим рыночным условиям, то стоимость недвижимости полученная методом ипотечно-инвестиционного анализа является рыночной стоимостью. В противном случае стоимость недвижимости является инвестиционной стоимостью для конкретного инвестора [38,с.197].
В случае, если используется рыночный подход для оценки стоимости недвижимости, расчет можно провести по следующим методам: метод сравнительного анализа продаж и метод валовой ренты.
Метод сравнительного анализа продаж основан на оценке имущества путем анализа продаж объектов-аналогов с внесением соответствующих корректировок, учитывающих различие между ними. Для сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами выбирается единица сравнения. Обычно в качестве единицы сравнения выбирается единица площади. Также необходимо выбрать элементы сравнения, с использованием которых производится корректировка цен объектов-аналогов в определенной последовательности.
Метод валово