Аренда недвижимости

Дипломная работа - Разное

Другие дипломы по предмету Разное



?озволяет сделать вывод, что автор придерживается мнения, согласно которому при аренде отдельные правомочия из содержания права собственности исключаются и отчуждаются контрагенту (правоприобретателю). Эта точка зрения соответствует положениям законодательства. Действительно, ведь п. 2 ст. 209 ГК РФ применяет термин "передача" к правомочиям, составным частям права собственности.

Обосновывая вывод, что передача имущества в аренду не означает ограничения права собственности, В.П. Камышанский приводит следующий довод: "Собственник не ограничивает себя, а стремится таким образом извлечь максимальную выгоду от принадлежащего ему на праве собственности имущества". Однако, тот же по сути аргумент (получение собственником, передавшем имущество в аренду, арендной платы) можно привести в обоснование точки зрения, согласно которой при передаче имущества в аренду вычленения правомочий из права собственности не происходит: передав имущество в аренду, арендодатель сохраняет возможность извлекать из него полезные свойства путем получения платы за пользование. Если признать, что при аренде происходит отчуждение (от собственника-арендодателя к арендатору) составных частей права собственности (права пользования и права владения), следует также согласиться, что данные правомочия из состава права собственности вычленяются и собственником утрачиваются. Следствием явилось бы существование "неполной собственности, которой закон не знает". Если собственник передал свою вещь во владение другого лица, закон не перестает рассматривать его как собственника, право же собственности конструируется законом как триада правомочий (владение, пользование, распоряжение).

Практика требует разграничения, с одной стороны, таких случаев перехода права, как переход права собственности при купле-продаже, переход права арендатора при перенайме, переход обязательственного права займодавца при его уступке, и с другой таких случаев правоприобретения, как переход правомочий собственника при аренде, безвозмездном пользовании, залоге и т.д., поскольку различия между первыми и вторыми имеют не количественные, а качественные характеристики. Представляется необходимым особо отметить, что в ряде ситуаций законодательство действительно допускает выделение из состава принадлежащего праводателю субъективного гражданского права и отчуждение другому лицу отдельного правомочия, без перехода всего субъективного права. Это возможно, например, при исполнении обязательства должника поручителем, залогодателем, не являющимся должником по обязательству, при исполнении обязательства должника иным лицом в порядке п. 2 ст. 313 ГК РФ. Подобные случаи отчуждения правомочия также необходимо дифференцировать от перехода правомочия собственника в порядке п. 2 ст. 209 ГК РФ.

Анализ действующего гражданского законодательства РФ позволяет сделать вывод, что термин "переход (передача) права" применяется с различными смысловыми нюансами к разным способам правоприобретения: как сопряженному с отчуждением права, так и не сопряженному с таким отчуждением. Способы эти можно обозначить как переносящее (транслятивное) и правоустанавливающее (конструктивное) правоприобретение.

Преемство в праве происходит только при правопереносящем правоприобретении. При конструктивном правоприобретении, в том числе при передаче вещи в аренду, преемства не происходит, соответственно субъектный состав правоотношения не изменяется. Происходит производное правоприобретение: права правоприобретателя устанавливается на основании права праводателя, но без потери последним этого права и входящих в него правомочий.

Данный вывод предполагает вопрос: если при передаче имущества в аренду собственник не отчуждает арендатору какие-либо правомочия, как объяснить, почему он не вправе без согласия арендатора совершать в отношении этого имущества ряд действий (в частности, вопреки воле арендатора пользоваться данным имуществом)? Объяснить подобное стеснение возможностей собственника следует признанием того, что право арендатора вызывает ограничение право собственника-арендодателя. Ограничение устанавливается в целях защиты права субъекта-несобственника; оно основано на законе: из норм параграфа 1 главы 34 ГК РФ следует, что арендатор вправе пользоваться переданным ему в аренду имуществом в течение срока аренды. Данному праву корреспондирует обязанность арендодателя не препятствовать арендатору использовать арендованное им имущество. Поэтому применение в Законе о регистрации прав на недвижимое и имущество термина "ограничение" к аренде и включение аренды в перечень подлежащих регистрации ограничений представляется теоретически обоснованным.

Каждый случай ограничения субъективного права должен иметь нормативное основание - опираться на федеральный закон. В случае передачи недвижимости в аренду законодательным основанием соответственно выступают нормы ГК РФ, регламентирующие содержание прав и обязанностей собственника-праводателя и его контрагента носителя обязательственного права и т.д.

3.3. Регистрация аренды как обременения (ограничения) прав

Установив необходимость государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации прав и регистрации сделок. Понятие государственной регистрации, приводимое в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, такой дифференц