Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
µ влечет его расторжение. При всей широте мнений юристов, в правоприменительной практике этот затронутый вопрос должен иметь только одно решение, и оно должно быть закреплено в постановлении Пленума ВАС РФ.
Известная самостоятельность процессуальной формы расторжения договора по требованию арендодателя находит свое выражение также и в том, что в силу ст. 619 ГК эта сторона вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В Информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 мая 1997 г. №14 Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров прямо говорится, что требование о расторжении договора аренды судом не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Вместе с тем данное положение нельзя понимать упрощенно. Возможны ситуации, когда арендатор, например, периодически допускает просрочку внесения арендной платы более чем за два срока подряд. Однако исправно погашает задолженность немедленно по получении уведомления арендодателя о расторжении договора аренды. Однозначное применение части 3 статьи 619
ГК лишило бы арендодателя возможности расторгнуть договорные отношения с недобросовестным арендатором. При рассмотрении конкретных дел следует учитывать тяжесть допущенных ответчиком нарушений и интересы собственника имущества. В числе таких обстоятельств могут быть названы длительность нарушения, субъектный состав обязательства, учитывая, что в предпринимательской сфере требования к участникам договора жестче.
В частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 3 марта 2006 г. №7839/06 указал, что суд обоснованно не придал значения тем обстоятельствам, что после заявления арендодателем требования о расторжении договора арендатор принял меры к освобождению помещений от сторонних организаций, так как сам факт предоставления в арендованном помещении площадей для размещения третьих лиц, независимо то оформления договора субаренды, свидетельствует о неисполнении договорного обязательства, что является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подп.1 ст. 619 ГК РФ.
Ссылка законодателя на разумный срок устранения арендатором нарушений предполагает, что он в каждом споре будет определен судом. В любом случае этот срок должен быть реальным.
Порядок расторжения договора установлен статьей 453 ГК РФ. Сторона, считающая необходимым расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. При недостижении соглашения, а равно при неполучении ответа в указанные сроки, заинтересованная сторона обращается в суд.
Расторжение договора аренды по требованию одной стороны возможно в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК). Речь идет о случаях, когда исполнение такого обязательства становится экономически обременительным для одной или всех участвующих в договоре сторон. Представляется, что под обстоятельствами следует понимать находящиеся вне контроля сторон экономические... и иные факторы, существовавшие на момент заключения договора.
Из изложенного следует, что требование о расторжении договора по этому основанию судом может быть удовлетворено при наличии одновременно следующих условий:
во-первых, в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
во-вторых, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру договора и условиям оборота;
в-третьих, исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
3.2 Ответственность по договору аренды нежилых помещений
Определение природы правового института, выявление его сущностных черт имеет значение для выбора способа защиты, соответствующего данному институту.
Выбор способа защиты, как правило, обусловлен природой регулируемых гражданским правом общественных отношений. В зависимости от вида имущественные отношения могут защищаться либо вещными, либо обязательственными способами.
Вещно-правовые способы защиты, как известно, доступны не только собственнику, но и другим лицам, имеющим титульное владение. К таким лицам отнесены и арендаторы, получившие право владения вещью на основании договора аренды.
Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-правовые черты.
Эта особенность обусловила постановку вопроса, имеющего непосредственное значение для практики: какой способ защиты надлежит использовать при нарушении арендодателем права владения арендатора?
Правовым основанием использования вещно-право