Правовое регулирование договора об аренде нежилых помещений
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
заключенному договору право аренды возникнуть не может, а на основании краткосрочного договора оно возникает в соответствии с его условиями - либо в момент заключения, либо в иной момент, оговоренный в договоре.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа рассмотрел в судебном заседании дело по иску Комитета по управлению имуществом г. Самары, г. Самара, к негосударственному дошкольному образовательному учреждению "Прогимназия", г. Самара.
Решением от 10.10.2005, оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 21.12.2005 Арбитражного суда Самарской области, удовлетворены частично исковые требования Комитета по управлению имуществом г. Самары (далее - Комитет), в пользу которого с негосударственного дошкольного образовательного учреждения "Прогимназия" (далее - образовательное учреждение) взыскано 286674,31 руб., из которых 245280 руб. неосновательного обогащения и 41394,21 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд обязал образовательное учреждение возвратить Комитету нежилые помещения - комнаты N N 29, 30 - 34, 34а, 35 - 51, 51а, 51б, общей площадью 280,8 кв. м, расположенные в литерах "ЯЯ" "Я2" дома N 30 по улице Ново-Садовая в Октябрьском районе г. Самары.
Как видно из материалов дела, предметом исковых средств Комитета являются взыскание с образовательного учреждения неосновательного обогащения от использования муниципального имущества и обязание его возврата.
Судебные акты в части удовлетворения требований ответчика возвратить вышеперечисленные нежилые помещения сторонами не оспариваются.
Поскольку договор аренды № 006821А от 28.08.2001, во исполнение которого ответчик получил нежилые помещения, последним, в нарушение ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и договора (п. 3.212), в установленном порядке не был зарегистрирован, суды пришли к правильному выводу о его незаключенности.
Удовлетворяя частично требования Комитета, о взыскании неосновательного обогащения, исходя из расчета арендной платы с начислением процентов за пользование чужими денежными средствами, суды исходили из акта сверки взаиморасчетов к названному договору от 12.05.2005 за период с 1 декабря 2000 г. по 12 мая 2005 г., подписанного компетентными представителями сторон без замечаний и возражений.
В данном акте перечислены все платежи ответчика за спорный период.
Комитетом, в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каких-либо доказательств, опровергающих сведения, изложенные в названном акте, не представлено.
В материалах дела отсутствуют доказательства изменения в одностороннем порядке условий по оплате арендованных ответчиком помещений, в связи с чем заявленная ко взысканию сумма долга, рассчитанная с учетом ежегодных изменений коэффициента платы за пользование нежилыми помещениями, не подлежала взысканию.
Продолжая линию ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установил, что наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимость должны регистрироваться ограничения (обременения) прав на него, в том числе аренда. Заметим попутно, что законодатель здесь имеет в виду право аренды не как таковое, а лишь как ограничение права собственности или иного вещного права и факт регистрации никак не связывает с возникновением самого права аренды.
Нетрудно сделать вывод, что законодатель не предусмотрел самостоятельных гражданско - правовых последствий нарушения требования о регистрации права аренды. На наш взгляд, это как раз нормально, потому что в регистрации своего права должен быть, в первую очередь, заинтересован сам его обладатель в целях защиты от посягательств на объект этого права со стороны третьих лиц. Но это его интерес, и было бы в принципе неверно законодательным путем обязывать его защищать собственный интерес. В этом случае субъект становится просто рабом своих прав. Контроль за сделкой - другое дело, здесь могут пострадать права и охраняемые законом интересы других участников гражданского оборота.
2.2 Условия договора аренды нежилых помещений
Для того чтобы правильно и четко оформить правоотношения между арендодателем и арендатором, в договоре аренды необходимо урегулировать по возможности максимальное количество вопросов. Договор аренды имеет как типовые и существенные условия, так и условия, которые можно определить в процессе предварительных переговоров между сторонами сделки.
Арендатору, прежде всего, необходимо выяснить, на каком праве обладает недвижимым имуществом арендодатель: право собственности, право оперативного управления, либо он тоже является арендатором, сдающим имущество в субаренду.
После того как проверены указанные вопросы, можно переходить к заключению договора и обсуждению его существенных и договорных условий. Знание существенных условий, а особенно их обязательный учет в тексте самого договора важны, прежде всего, для органа, осуществляющего его государственную регистрации. Если вы не хотите, чтобы произошла приостановка в регистрации (что делается сроком на три месяца) или в регистрации было отказано, лучше заранее включить в договор пункты, содержащие его существенные условия. Кроме того, знание существенных условий договора аренды особенно важно при возникновении последующих споров и судебных разбирательств. Итак, к существенным условиям договора аренды относятся следующие.
1. Указ?/p>