Правовая форма товарищества собственников жилья и статус его членов
Информация - Юриспруденция, право, государство
Другие материалы по предмету Юриспруденция, право, государство
Введение
С появлением права собственности на жилье в многоквартирных домах и в результате приватизации и строительства новых домов на долевых началах с финансовым участием будущих жильцов стали возникать товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) для управления жилым фондом. Это явление потребовало законодательного оформления и новой документальной подготовки при создании, регистрации и организации деятельности малоизученного юридического лица.
1. Правовой статус товарищества собственников жилья
В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Часть 1 ст. 2 Федерального закона О некоммерческих организациях устанавливает, что некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.
Из приведенных определений следует, во-первых, что предметом и целями деятельности товарищества собственников жилья являются управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья определяются с учетом положений ст. 137, 138 ЖК РФ, закрепляющих права и обязанности таких товариществ.
На это важно обратить внимание, поскольку товарищество собственников жилья, как и другие некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или уставной, целевой) правоспособностью - п. 1 ст. 49 ГК РФ.
Специальная правоспособность предполагает, что обладающее такой правоспособностью юридическое лицо вправе осуществлять лишь те виды деятельности, которые прямо указаны в его учредительных документах и соответствуют установленным в этих документах предмету и целям деятельности данного юридического лица. Поэтому предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья должны быть четко определены в его уставе.
ТСЖ не вправе совершать сделки, противоречащие целям и предмету его деятельности, определенным законом или иными правовыми актами, а так-же уставом товарищества. Такие сделки являются ничтожными на основании ст. 168 ГК РФ. При определении правоспособности ТСЖ важно обратить внимание на то, что правомочия товарищества по распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме прямо ограничены законодательством. Товарищество может распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме только путем передачи его в пользование (возмездное или безвозмездное) с соблюдением требований ст. 36 ЖК РФ и ст. 246 ГК РФ. Отчуждать общее имущество в многоквартирном доме не вправе ни товарищество собственников жилья, ни его члены - ч. 4 ст. 37 ЖК РФ.
По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья создается без ограничения срока его деятельности. Однако Жилищный кодекс в диспозитивной норме допускает возможность создания такой некоммерческой организации также на определенный срок, установленный в ее уставе (например, для достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество подлежит прекращению).
2. Правовая природа ТСЖ
Товарищество собственников жилья может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии i. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В соответствии i. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Правда, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства.
Таким образом, приведенное в ст. 135 ЖК РФ определение товарищества собственников жилья указывает на то, что таким товариществом признается объединение собственников помещений в многоквартирно