Понятие недвижимости и сделок с ней
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
?ого комплекса (п.3 ст.560 ГК РФ);
договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п.2 ст.567 ГК РФ);
договор мены долями в праве общей собственности на жилой дом, квартиру и их частей (ст.251 ГК РФ);
договор дарения недвижимого имущества (п.3 ст.574 ГК РФ);
отказ одаряемого принять в дар недвижимое имущество (ст.573 ГК РФ);
пожертвование недвижимости (ст.582 ГК РФ);
договор дарения доли в праве собственности на недвижимое имущество (ст.251 ГК РФ);
договор ренты с передачей недвижимости под выплату ренты (ст.584 ГК РФ); договор пожизненного содержания с иждивением (п.2 ст.601 ГК РФ);
договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключаемый на срок не менее 1 года (п.2 ст.651 ГК РФ; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. № 53 о государственной регистрации договоров аренды);
договор аренды недвижимого имущества, заключаемый на неопределенный срок, если иное не установлено законом (п.2 ст.609 ГК РФ); договор аренды с правом выкупа (п.3 ст.609, ст.624 ГК РФ); договор субаренды при условии применимости к нему правил о договорах аренды (п.2 ст.615 ГК РФ);
договор аренды предприятия как имущественного комплекса (п.2 ст.658 ГК РФ);
договор аренды участков лесного фонда (ст.32 Лесного кодекса РФ;
п.21 Положения об аренде участков лесного фонда, утвержденного постановлением Правительства РФ от 24 марта 1998 г. № 345);
договор безвозмездного пользования участком лесного фонда (ст.36 Лесного кодекса РФ; п.6 Положения о предоставлении участков лесного фонда в безвозмездное пользование, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 224);
договор концессии участков лесного фонда (Инструкция о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса), утвержденная приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 23 января 2002 г. № 18);
договор залога права аренды недвижимости (п.5 ст.5 Закона об ипотеке); соглашение о приобретении заложенного жилого помещения залогодержателем (п.3 ст.55 Закона об ипотеке);
договор участия в долевом строительстве (ст.4 Закона об участии в долевом строительстве).
1.3 Понятие и правовая природа государственной регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество
Под государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним понимается юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ (п.1 ст.2 Закона о госрегистрации прав на недвижимость).
Предметом государственной регистрации, согласно действующему законодательству, могут быть объекты следующих групп:
права на недвижимость;
сделки с недвижимым имуществом;
обременения (ограничения) прав на недвижимость.
В соответствии с общей концепцией, как это следует из п.1 ст.131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество. Факультативные нормы этой же статьи, а также нормы ст.164 ГК РФ допускают возможность государственной регистрации сделок с недвижимостью. Вместе с тем базовая норма, посвященная государственной регистрации, не содержит перечня сделок с недвижимостью, подлежащих государственной регистрации. В литературе отмечалось, что в данном случае законодателем, по всей видимости, была допущена неточность: "Имеется в виду государственная регистрация не только уже существующих прав на недвижимость в их статике, но и прав в их динамике - т.е. возникающие и отпадающие "ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение". В подавляющем большинстве случаев (но не всех) юридическими фактами, порождающими эту динамику, являются сделки, что и получило отражение в названии регистрирующего органа в п.3 ст.131 ГК РФ. К сожалению, это неточное указание закона было воспринято практикой как необходимость регистрации именно самой сделки, а не изменений, вносимых ею в состояние права собственности или иного вещного права на недвижимость. Затем эта неточность породила огромный объем дополнительной работы регистрирующих органов и излишние траты времени и средств для правообладателей".
Государственная регистрации сделок с недвижимостью и прав на недвижимое имущество является тем элементом в сложном юридическом составе перехода прав на недвижимость, который имеет правообразующее значение для соответствующего права, хотя и находится за пределами сделки с недвижимостью. Если при совершении сделки с движимым имуществом переход права осуществляется в момент передачи вещи, то для недвижимых вещей аналогичную функцию выполняет государственная регистрация права.
В то же время государственную регистрацию, которая осуществляется в форме записи в ЕГРП, нельзя рассматривать в качестве самостоятельного юридического основания права на недвижимость. В любом случае таким юридическим основанием выступает титул, приобретаемый на основании сделки, судебного решения, административного акта, юридического факта и т.д. На это обстоятельство обратил внимание Конституционный Суд РФ, который при принятии Определения от 5 июля 2001 г. № 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод п.1 ст.165 и п.2 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации" указал на то, что государственная регистрация договора арен