Понятие недвижимости и сделок с ней
Дипломная работа - Юриспруденция, право, государство
Другие дипломы по предмету Юриспруденция, право, государство
о владельца вообще. Как правило, приобретатель - владелец, но не всякий владеющий имуществом является его приобретателем. Так, например, хранитель имущества является его владельцем, но не является его приобретателем. Приобретатель - это владелец, получивший вещь по основанию, предусмотренному законом для возникновения и прекращения права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления). Интересы именно такого владельца и защищает закон. У владельца же, не являющегося приобретателем, имущество может быть истребовано во всех без исключения случаях (ст.301 ГК РФ) . Согласно другого определения, приобретение имущества в контексте ст.302 ГК РФ - это получение одним лицом (приобретателем) от другого (отчуждателя) вещи по гражданско-правовому основанию, вследствие чего возникает право собственности на эту вещь у первого лица и прекращается право собственности у второго. Приобретение - это юридический состав, в который входит один юридический факт (передача вещи) и одно юридическое обстоятельство или условие (передача должна иметь целью приобретение права собственности) .
Как справедливо указывается в литературе понятие "добросовестный приобретатель" шире, чем "добросовестный владелец", т.к всякий приобретатель является владельцем.
Владелец же может основывать свое владение как на приобретении имущества, так и на простом держании (например, хранитель по договору хранения, т.е. лицо, осуществляющее владение для другого). По ныне действующему гражданскому законодательству добросовестный приобретатель находится в положении беститульного владельца (не наделен ни правом собственности, ни иным вещным правом).
В случае добросовестного приобретения имущества сталкиваются интересы двух лиц - собственника и добросовестного приобретателя. Безусловное предпочтение интересов собственника интересам добросовестного приобретателя повлекло бы дискредитацию всех норм обязательственного права, а значит, поколебало бы основы экономического оборота. Основанием ущемления интересов собственника такими исключениями из общего правила является возложение правом на собственника бремени содержания и охраны своего имущества.
Существование такого положения, по нашему мнению, связано с необходимостью защиты интересов стороны, которая в целях заключения сделки по приобретению имущества приняла все необходимые меры для проверки прав продавца на отчуждение имущества.
В связи с изложенным возникают следующие вопросы: "Кто должен доказать недобросовестность приобретателя?", "Что является доказательством недобросовестности приобретателя?".
Согласно п.2 ст.10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются. Тем самым в ГК РФ закреплена важнейшая презумпция добросовестности действий участников гражданских правоотношений, руководствуясь которой можно сделать вывод, что поскольку добросовестность действий приобретателя имущества предполагается, доказывать обратное собственник должен самостоятельно. По мнению Е.Н. Потапенко, добросовестность - вопрос факта и устанавливается судом. Ответчик, если он ссылается на свою добрую совесть, должен доказать, что приобрел спорную вещь по возмездной сделке и при этом не знал и не мог знать о том, что лицо, у которого он приобрел вещь, не имело права на отчуждение имущества.
Формулировка закона достаточно строга: не только "не знал", но и "не мог знать". Это означает, что приобретатель не вправе ссылаться на непредоставление информации продавцом, он должен сам принять все разумные меры для того, чтобы удостовериться в законности сделки.
Перечень действий, которые приобретатель имущества должен совершить, для того, чтобы обезопасить себя от обвинений в недобросовестности, законом не установлен. Вывод о добросовестности или недобросовестности приобретателя делает суд на основе изучения и анализа конкретных обстоятельств сделки.
Учитывая изложенное, по нашему мнению, необходимо в первую очередь руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о возникновении, прекращении и переходе права собственности, поскольку в соответствии со ст. 209 ГК РФ право распоряжения имуществом принадлежит только собственнику, приобретатель имущества должен удостовериться в наличии у продавца полномочий на отчуждение имущества.
Добросовестному приобретателю имущества стоит обратить внимание на общие моменты законности деятельности продавца, такие, как наличие регистрационного свидетельства предприятия (предпринимателя), а также соответствующих лицензий и разрешений. Условия сделки должны быть проанализированы на предмет соответствия нормам законодательства и обычаям делового оборота. Должны быть также представлены документы, относящиеся непосредственно к продукции (технический паспорт, сертификат качества, установлены гарантийные сроки и т.п.). Явное занижение цены по сравнению с существующими рыночными ценами также должно вызывать подозрение у добросовестного приобретателя.
Что же касается отчуждения продавцом ранее приобретенного движимого имущества, покупателю такого имущества желательно было бы удостовериться в том, что продавец выполнил свои обязательства по предыдущему договору по оплате отчуждаемого имущества.
Однако есть случаи, когда возврат иму