Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
p>
Полы: бетонные
Перекрытия: железобетонные
Кровля: рубероид
Двери: ворота металлические
Инж. Сети: электроосвещение
Строительный объем: 1648 м3
Общая площадь: 468,3 м2
Группа капитальности: 6.Дом вагончик (Литер К ) 1989 г.;
Состояние фундамента, стен, крыши и пола удовлетворительное.
6.1. Навес площадь 29,9 кв.м.Здание: 1-этажное
Фундаменты: бетонные столбы
Стены: дощатые
Полы: бетонные
Перекрытия:
Кровля: шифер
Окна:
Двери:
Инж. Сети: электроснабжение
Строительный объем: 1095 м3.
Общая площадь: 243,9 м2
Группа капитальности: 7.Блок подсобных цехов (Литер Л) 1970 г.;
Трещины в фундаменте; трещины, сколы в стенах; состояние перекрытий удовлетворительное; незначительные повреждения кровли; трещины в полу; износ окраски проемов; износ побелки; сколы в отмосткахЗдание: 1-этажное
Фундаменты: бетонный
Стены: кирпичные
Полы: бетонные
Перекрытия: железобетонные
Кровля: рубероид
Проемы: двойные глухие, ворота металлические
Инж. Сети: электроснабжение
Строительный объем: 3557 м3.
Общая площадь: 611,1 м2
Группа капитальности: 8.Подстанция КТП 630 КВА (Литер З) 1997 г.;
незначительные трещины в фундаменте; в целом состояние объекта хорошееЗдание: 1-металлическое
Фундаменты: бетонные блоки
Стены: металлические
Перекрытия:
Кровля: металлическая
Окна:
Двери: металлические
Инж. Сети:
Строительный объем:
Общая площадь: 5,8 м2
Группа капитальности: В порядке уточнения технического состояния зданий в отчете использована информация, полученная при их визуальном осмотре.
1. Лесопилка. Угол стены (восточный справа) опустился, трещины - до 5 см. Смежный пристрой отошел от главной стены (щель в верхней части до 15 20 см) с наклоном во внешнюю сторону. Трещины в верхней части стены пристроя до 5 см., его угол (западный справа) опустился. В связи с чем образовались трещины в верхней части стены до 10 см. Имеет место наличие трещин в верхней части торцевой стены пристроя. Кровля протекает. У навеса отсутствует большая часть крыши.
2. Административное здание. У большей части окон стекла отсутствуют.
3. Сторожевая будка. Перекос кирпичной стены. Наличие трещины до 5 см. Шифер частью сломан. Стекол в окнах нет. Инженерное обустройство отсутствует.
4. Склад (Литер Ж). Фундамент на железобетонных сваях. В местах примыкания с ленточной частью фундамента в сваях оголена внутренняя арматура. Окончания некоторых свай в этих местах разрушаются до 10- 20% от площади сечения. Крыльцо бетонные блоки смещены, требуется его замена. Проемы и отделка отсутствуют. Инженерное обустройство отсутствует. Кровля протекает
5. Дом вагончик. Стены дощатые, местами доски оторваны. Требуется замена стен, крыши и проемов. Отделка отсутствует.
6. Склад (Литер Д). Западная торцевая стена отсутствует. Южная продольная стена разрушена на 60-70%. Проемы деформированы. Стекол нет. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает
7. Блок подсобных цехов. Стены кирпичные. Угол (вверху южный слева) трещины до 5 см. Внутренние дверные проемы отсутствуют. Окна выходящие на проезжую часть застекленные. Инженерное обустройство отсутствует. Отделка отсутствует. Кровля протекает
8. Трансформаторная подстанция. Металлический корпус местами наблюдается ржавчина.
Изложенное позволило учесть данную информацию для доопределения степени износа объектов оценки (см. Приложение 2).
2.2 Анализ рынка коммерческой недвижимости
Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, поэтому перед проведением оценки, выбирается один способ использования, называемый наилучшим.
Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) - это такое использование не занятого земельного участка или земельного участка с улучшениями, которое является физически возможным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения, и обеспечивает получение максимально возможного дохода.
При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности объекта. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.
Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на дату оценки.
Коммерческую недвижимость можно разделить на следующие группы по функциональному признаку:
- торговая;
- офисная;
- производственная;
- складская.
Наиболее высокую рыночную стоимость (а также наиболее высокую арендную плату) имеет недвижимость торгового назначения, затем идут офисные помещения. Объекты недвижимости производственного и складского назначения обычно существенно уступают в стоимости (в пересчете на1 кв.м.) выше обозначенным объектам.
Рассмотрим возможные варианты использования оцениваемых объектов недвижимости. Их использование в качестве торговых и офисных объектов, на наш взгляд, встречает определенные сложности. В частности, объекты расположены в производственной зоне, что резко снижает интерес инвесторов, в том числе из-за