Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
щества, предоставляя арендаторам получить ту часть прибавочной стоимости, которая иначе оставалась бы в руках муниципалитета (государства), однако сохраняют объекты в своей собственности.
К преимуществам аренды можно отнести, то, что, сохраняя за собой право собственности на объект недвижимости муниципалитет (государство) получают возможность влиять на размещение различных видов экономической активности на территории города, поддерживать определенные социально-ориентированные сферы деятельности через установление льготных арендных ставок, оперативно реагировать на изменение рыночной ситуации изменением арендных ставок. Кроме того, муниципалитет (государство) сохраняют возможность распоряжаться объектом в будущем (например, продать при благоприятной рыночной конъюнктуре).
Арендная система является в некотором смысле невыгодной, поскольку характеризует неспособность муниципалитета (государства) надлежащим образом эксплуатировать свое имущество. Принципиально она может быть допущена не с целью избавления властей от хлопот по эксплуатации имущества и от риска, связанного с этой эксплуатацией, а лишь при невозможности эксплуатировать его силами городского (государственного) управления. К недостаткам аренды можно отнести также и то, что большая часть прибавочной стоимости от эксплуатации объекта недвижимости переходит в руки арендатора.
Главными вопросами в аренде являются сроки аренды, определение арендной ставки и контингента арендаторов.
Срок аренды важен в связи со следующим: краткосрочная аренда не поощряет арендатора на внесение улучшений в арендное имущество, более того, зная, что срок аренды скоро закончится, он будет стремиться как можно более интенсивно эксплуатировать это имущество, что может привести к утрате его ценности; что касается долгосрочной аренды, то она, отчасти, лишена этих недостатков, однако несет за собой для собственника имущества определенный риск, связанный с изменением экономических условий и т.п.
Правильное определение арендной платы важно поскольку, с одной стороны слишком низкая арендная плата не позволит получить достаточно средств в бюджет, а слишком высокая приведет (особенно в условиях экономического кризиса) либо к неплатежам, либо к отказу от аренды собственности.
Что касается контингента арендаторов, то важно определить, во-первых, его платежеспособность, а, во-вторых, то, каким образом он будет эксплуатировать арендуемое имущество. Кроме того, существует такой контингент арендаторов, который в сегодняшних условиях объективно не может заплатить реальную рыночную арендную плату (учреждения здравоохранения, образования и т.п.), однако его деятельность крайне необходима для населения города, в этом случае необходимо подумать о снижении арендной платы.
4. Преимущества доверительного управления очевидны. Во-первых, объект управляется квалифицированно, на профессиональной основе, что дает возможность повысить доходность его эксплуатации. Во-вторых, поскольку право собственности на объект остается за муниципалитетом (государством), за ними сохраняется и право распорядится объектом в будущем. Кроме того, за государством (муниципалитетом) по договору доверительного управления может сохраниться право частичного некоммерческого использования объекта. Основной недостаток то, что часть прибавочной стоимости переходит в руки доверительного управляющего.
5. Приватизация знаменует полный отказ органов муниципального самоуправления и государственного управления от применения муниципального (государственного) начала в какой-либо области, другими словами, отказ от исполнения своих прямых обязанностей.
Против приватизации выдвигаются обычно следующие возражения:
- при приватизации большая часть прибавочной стоимости переходит из общественных в частные руки;
- приватизация лишает городское (государственное) хозяйство значительной части одного из главных доходных источников;
- приватизация затрудняет достижение социальных целей деятельности муниципалитета (государства), решение задач научно-обоснованного зонирования территории населенных пунктов.
К преимуществам приватизации можно отнести то, что она позволяет обеспечить приток инвестиций в недвижимость, обеспечивает поступления в бюджеты различных уровней за счет налогов, обеспечивает условия для конкуренции. Приватизированное имущество эксплуатируется, как правило, более эффективно, чем муниципальное (государственное), облегчается возможность вовлечения имущества в хозяйственный оборот (купля-продажа, залог и т.п.). Владельцы приватизированного имущества испытывают чувство уверенности того, что объект останется под их контролем на длительное время и, таким образом, у них возникает мотив вносить в объект улучшения.
Исходя из обозначенных преимуществ и недостатков форм распоряжения муниципальной (государственной) недвижимостью мы можем определить те сферы деятельности, где эти формы могут быть наиболее эффективно применены.
Область применения муниципализации (национализации) объекты социальной сферы, объекты инфраструктуры, естественные монополии.
Ипотека может быть применена к тем объектам, которые по закону могут служить предметом залога при срочной нужде в свободных денежных средствах.
Область применения аренды и доверительного управления объекты созданные для получения прибыли, но не приносящие ее при непосредственном управлении со стороны муниципалитет?/p>