Оценка застроенных земельных участков
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?енности;
Принципы взаимосвязаны, универсальны и применимы ко всем видам объектов оценки. Их практическая направленность может меняться в зависимости от назначения оценки и характеристик исследуемого объекта.
Принципы, основанные на представлениях пользователя.
1. Принцип полезности устанавливает способность собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте в течение определённого периода времени. Земля имеет стоимость тогда, когда она может быть полезной конкретному собственнику для реализации определённой экономической функции, например, для выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку тот, кто готов платить арендную плату за временное владение ею, создаёт у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность.
2. Принцип замещения основан на допущении, что разумный покупатель не заплати за данную собственность больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другую собственность с эквивалентной полезностью.
Принцип замещения обнаруживается в каждом из трёх подходов к оценке стоимости.
Подход сравнения рыночных продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичных или похожих земельных участков, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения равно приемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении, которые могут служить заменой.
Затратный подход. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить па покупку земельного участка и строительства на нём здания с аналогичными параметрами и полезностью.
Доходный подход. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных издержек, сопоставимого, приносящего доход, замещающего объект недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.
3. Принцип ожидания это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены от владения земельным участком в будущем. В основе принципа ожидания лежит теория изменения стоимости денег во времени.
Принцип ожидания подразумевает, что рыночная стоимость недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов.
Принципы, связанные с рыночной средой
1. Принцип зависимости выясняет, в какой степени стоимость объекта оценки подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов находящихся в сфере его расположения. Качество месторасположения зависит от соответствия параметров участка, принятому в данном месте типу землепользования, и от его близости к экономическим центрам.
2. Принцип соответствия. Соответствие степень, в которой потребительские свойства земельного участка: архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка. Проекты застройки земли должны соответствовать типу землепользования. Например, в районе коттеджной застройки дом без гаража будет не принят рынком, если все окружающие дома имеют гаражи. Такой же эффект будет, если в районе небольших старых домов возвести особняк с богатыми архитектурными украшениями.
3. Принцип спроса и предложения. Взаимодействие между спросом и предложением определяет цены на рынке. Предложение количество товаров, имеющихся в наличии по определённым ценам. Спрос количество товаров, желаемых по определённым ценам. Цены на земельные участки растут при превышении спроса над предложением и снижаются при превышении предложения. Если рынок недвижимости насыщен участками и спрос на них есть, рыночная стоимость объекта стабилизируется.
Спрос на землю включает в себя два основных элемента: сельскохозяйственный и несельскохозяйственный спрос.
Сельскохозяйственный спрос является производным от спроса на продовольствие. Он складывается из спроса на продукцию растениеводства, животноводства и т.д. Сельскохозяйственный спрос зависит, прежде всего, от уровня плодородия почв, возможности её повышения, а также от местоположения участка земли степени удалённости от центров потребления, продовольствия и сырья.
Несельскохозяйственный спрос нейтрален к уровню плодородия почв. Главное-местоположение земельных участков. Несельскохозяйственный спрос складывается из спроса на землю для строительства жилья, объектов инфраструктуры, промышленного спроса, инфляционного спроса и пр.
Спрос и предложение являются краеугольными камнями в теории оценки стоимости. Взаимодействие факторов спроса и предложения определяет рыночную стоимость недвижимости, которая отражается в рыночных ценах. Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение её, по существу, является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в конкретной местности будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения и темпами экономического роста, уровнем занятости и доходом, пропускной способностью местной транспортной системы, ставкой процента по закладным и т.д.
4. Принцип конкуренции. Прибыль как часть дохода, полученная при использовании недвижимого имущества, представляет собой денежный стимул и вознаграждение за предпринимате