Оценка застроенных земельных участков
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
оответственно.
Определение весов каждого из результатов оценки может осуществляться с помощью коэффициента удельного веса, либо на основе установления относительной иерархии результатов.
Метод анализа иерархии применяется для установления весов каждого из результатов, полученного различными подходами. При анализе значимости метод применяется шкала отношений
Таблица 5. Расчет окончательной стоимости объекта
Степень значимостиВажность метода оценкиОбъяснения1231Одинаковая важностьДва метода вносят одинаковый вклад в достижении цели3Незначительное преобладание значимости одного метода над другим Существует соображение в пользу одного из методов, однако это недостаточно убедительно5Существенное или значительное преимуществоИмеются надежные данные или логические суждения для того, чтобы показать предпочтительность одного из методов7Очевидное или явное преимуществоУбедительное свидетельство в пользу одного метода перед другим9Абсолютное преимуществоСвидетельства в пользу предпочтения одного метода другому в высшей степени убедительности2, 4, 6, 8Промежуточные значения между двумя соседними суждениямиСитуация, когда необходимо компромиссное решениеОбратные величины приведенных выше нулевых величинЕсли методу i при сравнении с методом j устанавливается одно из определенных выше чисел, то методу j при сравнении с методом i устанавливается обратное значение
Слабым местом в согласовании результатов является установление весовых коэффициентов. Оно субъективно по своей сути и заключается в сравнении достоинств и преимуществ каждого подхода по отношению именно к рассматриваемой конкретной ситуации.
Если объекты уникальны по своему виду и назначению, для которых не существует рынка либо объекты с незначительным износом или результаты оценки необходимы для страхования, то лучше в качестве ведущего подхода выбрать затратный. Вместе с тем, затратный подход связан с проблемой определения износа и ограничения его применения.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход и приобретается именно для этой цели, то оценщик посчитает основным доходный подход. Например, в процессе определения стоимости коммерческого центра будет применяться, прежде всего, доходный метод, так как такие объекты недвижимости приобретаются для получения дохода. Даже, если в процессе оценки использовались три метода, величина окончательной стоимости должна быть ближе к стоимости, полученной в результате применения доходного метода, самого адекватного для данной оценки. Тем не менее, данный метод основан на субъективных предложениях и оценках будущих доходов и ставки прибыли.
Если оценивается объект недвижимости и имеется достаточно данных о рыночных продажах, то наибольшее доверие вызывает у оценщика сравнительный подход, который учитывает тенденции рынка м предпочтения покупателей. Однако применение сравнительного подхода ограничивается отсутствием достоверной и полной информации о сопоставимых продажах.
Точность и достоверность окончательной оценки, во многом зависит от квалификации и опыта оценщиков, их объективности. Иногда согласование называют Экзаменом совести