Оценка застроенных земельных участков
Дипломная работа - Экономика
Другие дипломы по предмету Экономика
?иком для сравнения
в) Метод коэффициента действительного валового дохода
Данный метод применяется в случаях, когда не может быть получена полная информация о сравниваемых земельных участков, но имеется информация о действительном валовом доходе и операционных расходах этих участков.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r =
где:
КОР коэффициент операционных расходов, величина которого определяется по формуле: КОР = ОР: ДВД
МДВД мультипликатор действительного валового дохода, которого определяется по формуле:
МДВД = Ц: ДВД
с) Техника инвестиционной группы
В большинстве случаев с земельными участками связаны различные материальные ресурсы. Поэтому ставка капитализации должна соответствовать требованиям каждого из обладателей имущественных прав на земельный участок по сравнению с уровнем рентабельности инвестиций.
Материальные интересы, связанные с земельным участком могут иметь:
финансовый характер;
физический характер.
Техника инвестиционной группы для финансовых интересов
Если при покупке участка используется не только собственный капитал, но и заемный, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным условиям получения чистого операционного дохода на обе части инвестиций, соизмеримого с ожидаемыми рисками.
r = m r + r
где:
m удельный вес заёмных средств в стоимости объекта недвижимого имущества
удельный вес собственного капитала в стоимости объекта недвижимости
r ставка капитализации кредитора в практике оценки называется ипотечной постоянной.
Ставка капитализации кредитора рассчитывается по формуле:
r =
где:
ОК годовые отчисления по обслуживанию кредита, лей;
СК сумма ипотечного кредита, лей.
r ставка капитализации собственника.
Ставка капитализации собственника определяется по формуле:
r=
где:
ДПДУН денежные потоки до уплаты налогов;
СИК сумма собственного инвестированного капитала.
Исходные данные для расчетов можно получить путем изучения деятельности кредиторов на рынке и анализа сопоставимых продаж для собственных средств.
Техника инвестиционной группы для физических интересов.
Для определения ставки капитализации оценщику необходима информация о ставках капитализации для каждого из анализируемых компонентов а также о доле каждого из физических компонентов в стоимости единого объекта недвижимого имущества.
Общая ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r = З rз + С rc
где:
З удельный вес стоимости земельного участка в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rз ставка капитализации для земельных участков;
С удельный вес стоимости строений в стоимости единого объекта недвижимого имущества;
rc ставка капитализации для строений.
d) Метод коэффициента покрытия долга
Данный метод применяется для расчета ставки капитализации в случаях, когда для финансирования сделок с землей привлекаются кредитные средства.
Ставка капитализации рассчитывается по формуле:
r = КПД rк m
где:
КПД коэффициент покрытия долга, который определяется по формуле:
КПД =
ЧОД чистый операционный доход;
ГПОК годовая плата за обслуживание кредита;
rк ипотечная постоянная, %
m удельный вес заёмных средств, %
Метод дисконтирования денежных потоков
Метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки застроенных и свободных земельных участков, приносящих доход.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимого имущества, либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимого имущества в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Метод дисконтирования денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков моделируя характерные черты их поступления.
Применяется метод ДДП когда:
- предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
- имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
- потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
- оцениваемая недвижимость крупный многофункциональный коммерческий объект.
Оценка рыночной стоимости земельного участка методом дисконтирования денежных потоков осуществляется путём преобразования в текущую стоимость ожидаемой земельной ренты виде арендных платежей или чистого операционного дохода за период владения землёй и выручки от перепродажи участка или единого объекта недвижимого имущества.
Для применения метода ДДП необходимо:
- тщательно проанализировать на основе финансовой отчётности, представляемой заказчиком, величину и динамику будущих доходов и расходов по объекту недвижимости;
- обосновать ставку дисконтирования;
- определить срок получения доходов и владения для предполагаемой перепродажи;
- рассчитать текущую стоимость будущих доходов путём дисконтирования каждого денежного потока по соответствующему коэффициенту с применением функции сложных процентов и полученные величины сложить по формуле:
Сз = +