Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
стр. 10/100)), руб.75007902800012Отделка, состояние, %0,00,0-7,013Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 11+(стр. 11 * стр. 12/100)), руб.75007902744014Телефон, %0,00,01,015Скорректированная цена, 1 кв. м. (стр. 13+(стр. 13 * стр. 14/100)), руб.75007902751416Общая валовая коррекция, %0,04,88,017Вес0,340,320,3418Средневзвешенная ставка арендной платы, руб./месяц7634Пояснение по корректировкам
В данном случае поправки вносились последовательно: сначала ставку арендной платы аналога корректировали по определяющему фактору, затем - по зависимому фактору.
Корректировка на местоположение
Расположенные в Кировском районе аналоги по местоположению не уступают оцениваемому объекту, поэтому их цену поправок не вносят.
Корректировка на материалы стен дома
Стены дома, в которых расположены аналогичные квартиры - панельные, корректировка не проводится.
Корректировка на этаж
Учитывает различия объектов сравнения по местонахождению в составе дома. Тенденции рынка жилой недвижимости выявили следующую закономерность: квартиры на первых и последних этажах дешевле аналогичных квартир на средних. Для раiета корректировки на этаж объекта было проведено парное сравнение объектов выставленных на продажу - Таблица 17.
Таблица 17 Раiет корректировки на этаж
Объекты сравненияЦена предложения, руб./кв. м.Корректировка, %Источник информации1-комнатная квартира типовая на 5-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/16/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 100. Цена предложения: 850 000 руб.274195,9АН Академия жилья, тел. 227-72-40.1-ком. квартира типовая на 3-м этаже 5-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 31/17/6, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Пархоменко, д. 118. Цена предложения: 900 000 руб.29032АН Созвездие весов, тел. 227-72-40.1-комнатная квартира типовая на 12-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 250 000 руб.337842,4тел. 89139504928, АН Дельта1-ком. квартира типовая на 10-м этаже 12-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня):37/20/10, есть балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кошурникова, д. 2. Цена предложения: 1 280 000 руб.34595Частное объявление, тел. 21365682-ком. квартира типовая на 1-м этаже 10-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 8. Цена предложения: 1 070 000 руб.227667,5АН БКП-7 тел. 34954252-ком. квартира типовая на 8-м этаже 9-и этажного кирпичного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 47/29/7, есть балкон, адрес: ул. Комсомольская, д. 4. Цена предложения: 1 150 000 руб.24468АН Единство тел. 26306783-ком. смежно-изолированная квартира на 10-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 134. Цена предложения: 1 550 000 руб.246033,2АН Домострой тел. 22051963-ком. смежно-изолированная квартира на 5-м этаже 10-и этажного панельного дома. Площади (общая / жилая / кухня): 63/43/7, есть лоджия, балкон, состояние хорошее, адрес: ул. Кропоткина, д. 132. Цена предложения: 1 600 000 руб.25397АН Эрсико тел. 053Среднеарифметическое значение, %4,8Объекты-аналоги №1 и №3 имеют расположение на последних этажах также как и объект оценки, поэтому не требуют корректировки, объект-аналог №2 расположен на втором более привлекательном этаже и требует корректировки.
Корректировка на площадь квартиры
Все аналоги имеют близкую по значению площадь к объекту оценки, поэтому не требуют корректировки.
Корректировка на планировку квартиры
Объекты-аналоги №1, №2 и №3 имеют, как и объект оценки одинаковую планировку с объектом оценки, для них корректировка не требуется.
Корректировка на отделку и состояние квартиры
Объекты-аналоги №1 и №2 по отделке сопоставимы с объектом оценки и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 с улучшенной отделкой (евростандарт) следовательно требует понижающей корректировки, применяем в размере -7%.
Корректировка на наличие телефона
Объекты-аналоги №1 и №2 имеют установленные телефоны и потому не требуют корректировки, объект-аналог №3 требует повышающей корректировки на отсутствие телефона в размере +1%.
Ранжирование скорректированной арендной ставки квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Определение потерь от недоиспользования
Для определения действительного валового дохода необходимо внести поправку в потенциальный валовой доход на возможную недозагрузку площадей и риск недополучения арендной платы.
По информации полученной от участников рынка средняя продолжительность аренды составляет 9-10 месяцев. Средняя величина поиска клиента на жилой объект средней площади составляет 2 месяца.
Возможная недозагрузка площадей и риск недополучения арендной платы составят:
Таблица 18 - Раiет коэффициента недозагрузки
Объект недвижимостиКоэффициент оборачиваемости арендных помещений принятЧисло арендных периодов, необходимое для поиска новых арендаторовОбщее число арендных периодов в годуКоэффициент недозагрузкиКвартира12120,17
Определение величины операционных расходов
Для этой цели использовались наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды квартир, которые, как правило, включают налог на имущество и страхование (в раiетах принято факт