Оценка жилой недвижимости для целей ипотечного кредитования
Дипломная работа - Банковское дело
Другие дипломы по предмету Банковское дело
, руб./м2Итого стоимость строительства на дату оценки, руб./ м2Квартира102,991,211,2547,717 432,74743,261114,911114,911873,0512 278,896 139,4418418,33Раiет величины суммарного износа
Затратный подход предполагает определение износов трех видов: физического, функционального, внешнего износа, которые в стоимостной форме будут вычтены из стоимости воспроизводства объекта недвижимости.
Физический износ (ИФИЗ). Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.
. Расiитаем физический износ объекта следующим порядком раiета:
) Физический износ определялся по формуле №4, методу срока жизни, как процентное соотношение фактического срока эксплуатации Тфакт. и нормативного срока службы
Ифиз. = Тфакт. / Тнорм.* 100%.
Учитывая в последующих раiетах экономическую природу физического износа и методику его определения с помощью ВСН 53-86 (р) через признаки износа, необходимо выполнить операцию перевода физического износа в его экономический (стоимостной) эквивалент с применением коэффициента = 1,25.
) Функциональный износ для объектов недвижимости не выявлен.
) Внешний износ для объектов недвижимости не выявлен.
Величина суммарного износа определяется по формуле №5
ИСУМ = (1 - (1 - 6907 / 100) * (1 - 0 / 100) * (1 - 0 / 100) = 6907
Раiет стоимости воспроизводства и физического износа приведен в таблице 23.
Таблица 23 - Раiет стоимости воспроизводства объекта оценки
Стоимость строительства объекта, руб./м218 418Фактический возраст, лет.30Экономический возраст, лет.100Определение накопленного износаФизический износ, руб./м26 907Функциональный износ, руб./м20Внешний износ, руб./м20Накопленный износ, руб./м26 907Стоимость воспроизводства улучшений, руб./м211 511Площадь квартиры, м244,5Стоимость воспроизводства улучшений, руб.512 260
Определение стоимости объекта оценки затратным подходом.
Таблица 24 - Раiет стоимости объектов недвижимости затратным подходом
Объект оценкиСтоимость воспроизводства улучшений, руб.Стоимость земельного участка, руб.Стоимость, расiитанная затратным подходом, руб.Квартира512 260133 379645 639
Вывод: рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Петухова, д. 78, кв. ХХ, по состоянию на 01 ноября 2010 г., расiитанная затратным подходом, округленно составляет: 650000 рублей.
Оценка квартиры сравнительным подходом.
Согласно методам сравнительного подхода рассмотренных во 2 главе данной работы, проведем раiеты рыночной стоимости объекта оценки.
В данной работе для раiета рыночной стоимости объекта оценки применялся метод построения модели регрессионного анализа и метод прямого сравнения продаж.
Раiет рыночной стоимости объекта оценки методом построения модели регрессионного анализа
Для сравнительного анализа, я взяла из перечня выставленных на продажу объектов в средствах массовой информации, отобраные объекты - аналоги, сопоставимые с объектом оценки по местоположению, назначению и основным отличительным характеристикам: планировки, количеству комнат, конструктивно-планировочному решению санузла. Описание объектов-аналогов представлено в таблице 8.
Таблица 8
№ п.пАдрес объектаЦена предложения руб.ОписаниеИсточник информации1ул. Петухова1 150 0002-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/30/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.Журнал Недвижимость №20 (466) от 29.05.2010 г., АН Центральное тел. 344-60-002ул. Зорге1 100 0002-х ком. типовая квартира, расположена на 1-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 44/31/6. Сан. узел совмещенный, балкона нет. Состояние удовлетворительное.Журнал Недвижимость №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-533ул. Петухова11000002-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.Журнал Недвижимость №20 (466) от 29.05.2010 г., тел. 342-99-534ул. Петухова11200002-х ком. типовая квартира, расположена на 5-м этаже 5-ти этажного панельного дома, комнаты смежные. Площадь (общая / жилая / кухня): 43*/30/6. Сан. узел совмещенный, есть балкон. Состояние удовлетворительное.Журнал Недвижимость №20 (466) от 29.05.2010 г., АН Альт-Н тел. 222-54-51
Объекты-аналоги выставлены на продажу по цене предложения. Фактическая цена сделки купли-продажи может быть скорректирована в ходе предварительных переговоров между покупателем и продавцом. Поскольку размер предполагаемого торга неизвестен, на основе анализа сделок на рынке недвижимости, было принято решение скорректировать стоимость объектов-аналогов с помощью понижающей поправки в размере -1%.
Объекты-аналоги, выставленные на продажу на дату оценки, имеют максимально схожие характеристики и сопоставимы по местоположению, основные отличительные характеристики, влияющие на стоимость объекта, является этаж, наличие балкона / лоджии. При оцифровке неколичественного признака этаж объекта числовые метки 0 присвоены объектам на первых и последних этажах дома, числовые метки 1 присвоены квартирам, которые расположены на средних этажах дома. При оцифровке неколичественного признака наличие балк?/p>