Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
тве исходной информации для проведения массовой оценки городской земельной недвижимости используются данные обо всех зданиях и сооружениях в пределах городской черты, качественных характеристиках и стоимости воспроизводства доли улучшений городских земель (инженерной, транспортной инфраструктуры и т.д.), градо-строительном потенциале территории" полезности местоположения, транспортной доступности, экологии отдельных участков городской территории, а также сведения о наличии ограничений и обременении городских земель.
Данная информация рассредоточена по различным организациям и службам городского хозяйства, поэтому возникает потребность формирования некой мегабазы или единой базы данных, которая должна стать основным "вместилищем" всех сведений, необходимых в процессе проведения и интеграции результатов массовой оценки.
Такая единая база должна удовлетворять следующим требованиям:
структура базы данных должна полностью охватывать всю информацию, используемую для проведения массовой оценки;
в процессе формирования базы данных необходимо обеспечить целостность вводимой информации;
введенные данные должны разграничиваться по дате ввода и источнику информации;
при обеспечении ведения базы данных должен осуществляться необходимый контроль за семантикой вводимой информации (вводный контроль);
база данных должна обеспечивать хранение всех последовательных изменений и уточнений введенной информации;
база данных должна обеспечивать контроль за доступом к информации для уменьшения возможностей непреднамеренного разрушения информации со стороны неавторизованного пользователя;
база данных должна обеспечивать возможность расширения и развития;
система управления базой данных должна обеспечивать возможность универсального доступа к информации, полученной из разных источников;
система управления базой данных должна обеспечивать приемлемые временные характеристики доступа к информации.
Формирование такой мегабазы предполагает использование современных информационно-вычислительных электронных технологий.
На втором этапе на основе существующего деления территории города из общей (генеральной) совокупности земельных участков выделяются так называемые типовые земельные участки. С этой целью генеральная совокупность сортируется на однородные группы: выделяются участки с объектами жилой, офисной, промышленной, складской, смешанной и других видов застройки. Затем внутри таких однородных групп на основе исходной информации проводится статистический анализ показателей: формируются интервальные ряды параметров, по каждому из которых выделяется интервал, куда попало наибольшее количество участков, суммируются типичные характеристики каждого участка по всем интервальным рядам.
Земельный участок с наибольшим количеством типичных параметров по всем интервальным рядам характеризуется как типовой. Ниже представлен пример идентификации типового земельного участка.
На третьем этапе определяется рыночная стоимость типовых земельных участков (их количество может варьировать от нескольких десятков до нескольких сотен в зависимости от функционального назначения) широко известными методами индивидуальной оценки. Все они могут быть отнесены к одному из трех подходов: сравнительному, доходному и затратному.
Среди сравнительных методов оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнительного анализа продаж (сравнения аналогов). В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вводятся поправочные коэффициенты, учитывающие различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых объектов.
К данному подходу также относится метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений, исходя из теоретической предпосылки о том, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в регионе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и определить типичные соотношения между стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости в этих регионах, а затем применить это соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.
К методам доходного подхода при рыночной оценке земельных участков относятся методы капитализации земельной ренты и остатка.
При использовании метода капитализац