Анализ особенностей ведения мониторинга городских земель в городе Москва
Дипломная работа - Сельское хозяйство
Другие дипломы по предмету Сельское хозяйство
емой технической инвентаризации (БТИ);
в) для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных. Это связано с использованием в процессе массовой оценки лишь наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического анализа;
г) контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами.
С учетом этих особенностей можно сделать вывод о том, что массовая оценка изначально предназначена для решения задач общегородского характера (определение налогооблагаемой базы, обоснование планов перспективного развития системы городского хозяйства и т. д.), которые не могут быть эффективно решены с использованием традиционных методов индивидуальной оценки. Очевидно также, что проведение массовой оценки даже небольшого по площади населенного пункта требует значительных затрат на сбор информации, инвентаризацию земель и обработку большого массива данных. Поэтому в качестве субъектов массовой оценки выступают государственные и муниципальные органы, которые проводят ее, чаще всего, для целей общегородского хозяйства. Они же формируют, осуществляют, контролируют и утверждают процедуру и результаты массовой оценки.
В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: управления, сбора исходной информации, анализа данных, раiета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема раiета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов раiета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов.
Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Как известно, под управлением понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. Поэтому подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ее основными задачами являются:
планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления;
своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки;
стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки;
оперативное вмешательство в процессе проведения массовой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств.
Рассмотренная выше модель построения системы массовой оценки применима при оценке любых объектов городского хозяйства. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, "прозрачность" системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификой земли как ценного и невосполнимого природного ресурса.
Объект массовой оценки городских земель представляет собой участки территории со всей системой улучшений в пределах границы города, которые вовлечены или могут быть вовлечены в рыночный оборот и служат основой для производства и жизнедеятельности человека.
Предметом массовой оценки городских земель являются факторы и показатели, определяющие их рыночную стоимость (местоположение, система улучшений, градостроительные характеристики земельных участков и т. д.).
На основании анализа мирового опыта можно выделить несколько подходов к созданию методики массовой оценки городских земель.
Первый подход ориентируется на формализацию мнений экспертов (специалистов) о характере зависимости рыночной стоимости объекта от его параметров. При этом в методику закладывается принцип зависимости, который в большей или меньшей степени обобщает мнения других специалистов. Достоинство этого подхода - высокая точность и возможность применения в условиях нехватки информации, недостаток - относительная дороговизна.
Надо отметить, что данный подход получил в нашей стране широкое признание как на федеральном, так и на региональном уровнях. В частности, основные положения "этого подхода были использованы при разработке методики иiисления земельного налога и рекомендаций по кадастровой оценке земель городских поселений. Вместе с тем, такая методика хорошо адаптирована к условиям только небольших и средних по размерам городов с типичным набором и эластичностью ценообразующих факторов. Что касается крупных городов и мегаполисов, а так же небольших и средних городов с нестандартными градостроительными характеристиками ценности территории (города-спутники мегаполисов, поселения с гра