Учебники

Риски, возникающие из-за плохо прогнозируемых взаимоотношений с представителями власти

Привлекательность тех или иных источников финансирования для застройщиков определяется стоимостью привлеченных денежных средств, их доступностью, гибкостью графика предоставления и рядом других параметров.

Для эффективной организации процесса жилищного строительства застройщику необходимо равномерное предоставление средств. К примеру, для строительства в течение 6?8 месяцев 100-квартирного дома в Подмосковье стоимостью 140 млн руб. (квартиры по 60 кв. м при средней цене 22 тыс. руб./кв. м, или около $ 800/кв. м) застройщику требуется денежный поток объемом 20?25 млн руб. в месяц. Это условие справедливо для ситуации, когда все согласования и разрешения появляются в срок.

Однако на деле получение разрешений и согласований ? процесс труднопредсказуемый. Анализ существующих в жилищном строительстве проблем показал, что основные из них крупнейшие строительные компании склонны связывать с несовершенством процедур согласования и экспертизы при реализации проекта жилищного строительства. Первоочередными строителям видятся шаги по совершенствованию сложившейся системы согласований и, в частности, сокращению сроков и количества организаций, участвующих в согласовании и проведении экспертиз.

Субъективизм и непредсказуемость согласительных процедур и процедур получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию делает кредитные заимствования на цели жилищного строительства весьма рискованными. Часто застройщик вынужден растягивать срок строительства объекта из-за отсутствия необходимых согласований и разрешений или задержки с их получением. Увеличение же срока возведения объекта особенно опасно для проектов, привлекающих банковские кредиты, так как увеличение сроков приводит к росту себестоимости квадратного метра из-за того, что застройщик вынужден платить проценты за пользование заемными средствами дольше, чем предполагалось. В результате объект, при строительстве которого использовались банковские кредиты, окажется неконкурентоспособным по отношению к дому, построенному на деньги долевых инвесторов, ? квартиры в последнем будут дешевле.

Для банков риск вложения денег в строительство значительно возрос с вступлением в силу Закона № 214-ФЗ, предусматривающего солидарную ответственность банка (кредитора) и застройщика по требованиям участников долевого строительства при использовании банком в качестве обеспечения по кредиту земельного участка и вновь возводимого объекта. Фактически указанная норма препятствует банковскому кредитованию проектов, в которых присутствует хотя бы один частный долевой инвестор. Главным образом именно по этой причине крупнейшие банки с начала 2005 г. не кредитовали проекты, предполагающие привлечение дольщиков на этапе строительства. Ситуация усугубляется еще одной противоречивой нормой Закона, согласно которой в случае, если залоговое обеспечение для получения банковского кредита оформлялось после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, требования банка, выдавшего кредит на жилищное строительство, при реализации заложенного имущества подлежат удовлетворению лишь после удовлетворения требований участников долевого строительства, что существенно повышает риск невозврата средств, выданных банком застройщику

< Назад   Вперед >
Содержание