Учебники

Отсутствие у застройщиков прав на земельный участок

Приобретать землю в собственность сегодня зачастую застройщику невыгодно. Во-первых, на саму процедуру оформления участка в собственность в среднем необходимо потратить больше времени и усилий по сравнению с оформлением прав аренды на аналогичный земельный участок. Во-вторых, приобретение участка требует значительных единовременных инвестиций на первоначальном этапе реализации проекта, как раз в тот период, когда застройщик, как правило (при отсутствии активов, достаточных для получения кредита), может рассчитывать лишь на собственные средства.

Вышеуказанные обстоятельства, а также неготовность и нежелание муниципалитетов предоставлять земельные участки в собственность в связи с боязнью потерять прямые рычаги воздействия на землепользователей обуславливают преобладание в практике жилищного строительства арендных отношений. Одна из важных проблем управленческого характера заключается в том, что большое число чиновников, как на местах, так и на федеральном и региональном уровнях, не умеют и не хотят работать с косвенными инструментами регулирования градостроительной деятельности, предпочитая как можно дольше опираться на привычные им инструменты административно-командного управления.

Существуют и сложности с ипотекой земельного участка. Статья 62 «Земельные участки, которые могут быть предметом ипотеки» Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит: «Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка». Однако Земельный кодекс Российской Федерации несколько иначе трактует эту норму. В частности, в п. 5 ст. 22 говорится, что «арендатор земельного участка вправе… отдать арендные права земельного участка в залог… в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное». Обе трактовки в конечном счете оставляют решение о возможности залога права аренды земельного участка за собственником, органом публичной власти. При этом залог права аренды, безусловно, проигрывает по своей надежности и привлекательности для кредиторов залогу права собственности на земельный участок.

Таким образом, сложившаяся ситуация часто исключает саму возможность ипотеки земельного участка. Ипотека же прав аренды сомнительна ввиду подверженности различным рискам

< Назад   Вперед >
Содержание