Учебники

2.4. Банки на рынке жилищного ипотечного кредитования и проблемы рефинансирования долгосрочных кредитов

До августовского кризиса 1998 г. жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса некоторые банки приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации, на их место пришли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало как стремление банков занять определенное место на перспективном рынке в реальном секторе экономике, так и развитие в ряде крупных регионов инициатив в области жилищного ипотечного кредитования.

По данным, полученным в результате обследования рынка ипотечного жилищного кредитования в России в 2001?2002 гг., проведенного Центральным банком Российской Федерации , в 2001 г. услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5% кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2002 г. – 11,2% (39 регионов). В то же время доля ипотечных жилищных кредитов в потребительском кредитовании составила всего 0,5% общего объема кредитов, предоставленных населению в 2002 г. В 2001 г. было предоставлено ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 1720 тыс. руб. Объем выданных кредитов в 2002 г. практически удвоился по сравнению с 2001 г. и составил 3270 тыс. руб., в 2003?2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста. По оценкам экспертов, объемы выданных ипотечных жилищных кредитов составили 9,5 млрд руб. в 2003 г. и 25–30 млрд руб. в 2004 г. На 01.01.05, по данным ЦБ РФ, и АОЖК, объем задолженности по ипотечным кредитам составил 65,3 млрд руб. Тем не менее это лишь 0,3% ВВП.

Среди банков, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты, можно назвать Сбербанк России, банк «ДельтаКредит», Райффайзенбанк, Внешторгбанк, банк «Национальная ипотечная компания», Инвестсбербанк, Фора-Банк, Международный промышленный банк, Объединенный промышленно-торговый банк и др. Следует отметить, что за последнее время произошли существенные позитивные изменения в условиях предоставления банками жилищных ипотечных кредитов (табл. 2.5).

Начиная с 2000 г. стали происходить позитивные изменения на рынке жилищной ипотеки.

Во-первых, увеличились сроки кредитования с типичного ранее срока в 1–3 года до 5–15 лет, а в рамках отдельных региональных программ — до 20–27 лет. Средневзвешенный срок предоставления кредита составил 10 лет.

Во-вторых, снизились процентные ставки по ипотечным кредитам с 30% годовых в валюте до 9–14%. Процентные ставки по кредитам в рублях также снизились с 42 до 11,5?15%. В рамках программы Агентства по ипотечному жилищному кредитованию и отдельных региональных программ процентные ставки установлены на уровне 8?15% в рублях. Однако процентные ставки по ипотечным кредитам по-прежнему высоки для населения. Этим во многом объясняется неактивное участие граждан в ипотечных программах. Так, в качестве основной причины неготовности использовать банковские кредиты для приобретения жилья около 80% домохозяйств (которые хотят улучшить жилищные условия, но которым не хватает необходимой суммы средств и они не желают брать кредит) назвали возможные финансовые проблемы, связанные с погашением кредита, и только 9% указали на отсутствие доверия к банкам .

В-третьих, все большее количество банков используют ипотеку в качестве основного обеспечения возвратности кредитных средств. В отличие от предшествующего периода, когда банки предпочитали предоставлять жилищные кредиты по «арендной» схеме, сейчас они во все больших масштабах используют в качестве обеспечения залог приобретаемого жилья, детально отрабатывая процедуры, связанные с оформлением и регистрацией залога жилых помещений. Ряд банков успешно освоили схему заключения трехстороннего договора купли-продажи и ипотеки, заключаемого между продавцом квартиры, покупателем-заемщиком и банком-кредитором. Такой договор позволяет практически одновременно регистрировать права собственности на приобретаемое на кредитные средства жилье и права банка-залогодержателя по ипотеке этого жилья, обеспечивая ему возврат кредита. Это существенно снижает риск банка, упрощает и ускоряет процедуру регистрации сделок. Наибольшее распространение трехсторонняя форма договора получила в Москве и Санкт-Петербурге. Постепенно ее начинают осваивать и в других регионах.

Характеризуя основные риски, с которыми сталкиваются банки при долгосрочном ипотечном жилищном кредитовании населения, прежде всего необходимо выделить следующие.

Кредитный риск. Риск, связанный с правовыми и судебными трудностями при обращении взыскания на жилье, являющегося предметом залога, с проблемами выселения заемщика и реализацией на торгах предмета залога, оценивается банками достаточно высоко, что приводит к завышению ими процентных ставок по кредитам для населения.

Риск процентных ставок. Большинство банков в Москве и Санкт-Петербурге предпочитают выдавать долгосрочные жилищные кредиты по фиксированным процентным ставкам в твердой валюте. Однако для большинства заемщиков, получающих доходы в рублях, существует риск так называемого «платежного шока», когда рублевых доходов может оказаться недостаточно, чтобы выплачивать платежи по кредитам в твердой валюте. Для банка возникает валютный риск, связанный с вероятностью образования курсовой разницы. В отличие от Москвы и Санкт-Петербурга, в большинстве регионов страны преобладает мнение, что валютные кредиты (вне зависимости от уровня процентной ставки) недоступны для большей части населения. Банки, предоставляющие жилищные кредиты, действуют либо в рамках отдельных региональных жилищных программ, выдавая льготные кредиты в рублях за счет бюджетных средств, либо ориентируются на ставки по кредитам для населения в рублях Сбербанка Российской Федерации.

Риск ликвидности. Одним из существенных препятствий на пути развития ипотечного кредитования является отсутствие у банков долгосрочных кредитных ресурсов. Сейчас банки располагают в основном краткосрочными ресурсами, поэтому предоставление долгосрочных кредитов может привести к серьезному нарушению ликвидности баланса банка и нормативов Банка России.

Как следствие, в рамках действующей нормативной правовой базы банки рассматривают операции по предоставлению жилищных ипотечных кредитов населению как высокорискованные и недостаточно прибыльные. В результате, как уже отмечалось, до сих пор основными источниками средств для финансирования строительства и покупки жилья служат прямые вложения средств населения и отдельных инвесторов, а также средства региональных и местных бюджетов

< Назад   Вперед >
Содержание