Учебники

2.3. Формирование рынка доступного жилья в России

В настоящее время в России в числе первоочередных задач социально-экономического развития стоит задача формирования рынка доступного жилья через создание условий для сбалансированного увеличения платежеспособного спроса населения на жилье, в том числе с помощью развития ипотечного жилищного кредитования, и увеличения объемов жилищного строительства.

Чтобы выработать целевые ориентиры для строительного и банковского секторов, определить перспективы улучшения жилищных условий населения, важно иметь прогноз развития жилищного строительства и жилищного рынка, а также оценку возможностей населения по приобретению жилья. В конце 2003 – начале 2004 г. был проведен анализ сложившихся тенденций на рынке жилья и в сфере жилищного строительства и прогнозные оценки на период 2004–2010 гг. по следующим направлениям:

• потребности населения в жилье и платежеспособный спрос на жилье с учетом развития жилищного кредитования;

• возможности строительных организаций по увеличению объемов жилищного строительства;

• возможности банковской системы по предоставлению жилищных кредитов населению и застройщикам;

• возможности инвесторов по финансированию ипотечного жилищного кредитования населения.

Анализ результатов обследования показал, что проблема доступности жилья остается в России острейшей социальной проблемой. Результаты проведенного опроса населения показали, что по состоянию на конец 2003 г. лишь 39% домохозяйств были удовлетворены жилищными условиями, а 61% домохозяйств хотели бы улучшить жилищные условия (рис. 2.1).

Оценки по результатам опроса показывают, что общая потребность населения России в жилье составляет 1569,8 млн кв. м, или 17 767,5 млрд руб. (в ценах 2003 г.). Удовлетворение этой потребности требует увеличения жилищного фонда на 46,1%. При этом платежеспособный спрос на жилье, в том числе с использованием жилищных кредитов, составляет лишь 25% от общей потребности (378,6 млн кв. м, или 4285,9 млрд руб. в ценах 2003 г.).

Проведенный опрос показал, что 28,5% респондентов готовы решать жилищную проблему рыночными способами, приобретая или строя жилье (здесь имеется в виду не платежеспособный спрос, а психологическая готовность), 6% населения настроены арендовать жилье либо обменять его на лучшее, 7% – очередники, которые продолжают надеяться на бесплатное получение квартиры, а 19% не видят себя на рынке и не рассчитывают на социальное жилье. Но если респондентам задавался вопрос об их готовности использовать рыночные механизмы при условии частичной поддержки государства, то уже 49% опрошенных давали положительный ответ. Иными словами, частичная поддержка со стороны государства позволит половине населения принять участие в рыночных отношениях. При этом 9% домохозяйств в любом случае будут нуждаться в предоставлении социального жилья. На рис. 2.2 представлена характеристика жилищных потребностей населения.

При этом в настоящее время приобретение или строительство жилья доступно лишь ограниченному кругу граждан, имеющих высокие доходы. Только 12,4% домохозяйств, по оценкам на базе анкетного опроса населения, потенциально могут приобрести жилье за счет собственных или кредитных средств.

Доступность жилья, то есть способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья – средняя цена стандартной жилой единицы делится на среднегодовой семейный доход семьи. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить семье свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру. Показатель доступности жилья — один из ключевых индикаторов в этой области, широко используемый в мировой практике. В частности, он используется в межстрановых сравнениях в Программе ООН по развитию населенных пунктов («Хабитат»).

Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах России показывает примерно одинаковую положительную динамику. Отметим, что после финансового кризиса в 1998 г. доступность жилья по данному показателю снизилась в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли. В дальнейшем ситуация стабильно улучшалась, и в настоящее время в большинстве регионов наблюдается некоторое повышение уровня доступности жилья по данному показателю как следствие более быстрого роста доходов населения по сравнению с ростом цен на рынке жилья, что выражается в некотором снижении значения коэффициента.

Однако при оценке возможностей граждан приобретать жилье следует иметь в виду совершенно разные условия доступности для населения финансовых ресурсов для приобретения жилья. Чтобы приобрести жилье, необходимо осуществлять предварительные накопления, а также иметь возможность получения долгосрочных ипотечных кредитов. Следует отметить, что существует значительная разница между Россией и развитыми странами с точки зрения условий осуществления накопления для решения жилищной проблемы, а также доступа к кредитным ресурсам.

Низкая реальная доступность жилья для населения и недостаточное развитие рынка жилья в России объясняется наличием ряда проблем:

1) низким платежеспособным спросом основной части населения и слабым развитием долгосрочного жилищного ипотечного кредитования;

2) высокими процентными ставками по ипотечным кредитам, которые определяются все еще достаточно высоким уровнем инфляции, высокими рисками ипотечного кредитования и административными расходами кредиторов;

3) недостаточным объемом предложения жилья (чрезвычайно монополизированные строительные рынки не позволяют работать рыночным механизмам: предложение слабо реагирует на спрос, а строители имеют возможность держать и повышать монопольную цену);

4) высокими затратами по транзакциям на рынке (например, до недавнего времени были чрезмерные государственные требования по обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки – 1,5% стоимости жилья);

5) недостаточной защитой прав граждан ? участников рынка, в первую очередь добросовестных приобретателей жилья и участников долевого строительства жилья.

Создание условий, способствующих повышению доступности жилья и росту численности платежеспособного населения, непосредственно связано с развитием и расширением системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.

По данным Банка России, за 2001?2002 гг. было предоставлено немногим более 10 тыс. ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 5 млрд руб. Следует отметить, что объем выданных в 2002 г. кредитов практически удвоился по сравнению с 2001 г. В 2003 и 2004 гг. происходило дальнейшее увеличение темпов роста объемов ипотечного кредитования, и, по оценкам экспертов Института экономики города, объемы выданных ипотечных кредитов составили 9,5 млрд руб. (в 2003 г.) и 25–30 млрд руб. (в 2004 г.).

Возможности граждан улучшать жилищные условия также существенно ограничены объемами предложения жилья на рынке жилищного строительства.

Общий объем жилищного строительства в 2005 г. составил свыше 43,5 млн кв. м, что в 1,4 раза меньше по сравнению с 1990 г. Начиная с 2001 г. происходит увеличение объемов ввода жилья.

Проблемы в жилищном строительстве связаны в первую очередь с высокими административными барьерами доступа на строительный рынок, непрозрачными и непубличными процедурами предоставления земельных участков для строительства и определения их разрешенного использования, высокими рисками для инвесторов в развитие коммунальной инфраструктуры для объектов жилищного строительства. В результате рынок жилищного строительства и цены на этом рынке сегодня во многих регионах могут быть охарактеризованы как монопольные.

Для решения всех вышеперечисленных проблем был разработан пакет законов по созданию условий для повышения платежеспособного спроса населения на жилье и жилищные кредиты, а также увеличения объемов жилищных кредитов и предложения жилья на рынке, который был принят Государственной Думой в конце 2004 г.

Новой жилищной политикой предусмотрены меры по повышению доступности приобретения гражданами жилья в собственность, а также увеличению возможностей семей с низкими доходами, которые не в состоянии приобрести жилье в собственность, решать свои жилищные проблемы путем получения социального жилья.

Формирование рынка доступного жилья предполагает сочетание мер по стимулированию платежеспособного спроса населения на жилье и мер по увеличению предложения жилья на рынке, поскольку повышение спроса на жилье без соответствующего ускорения темпов жилищного строительства может привести к стремительному росту цен на рынке жилья.

Основная цель пакета законодательных предложений – создать правовые условия для формирования рынка доступного жилья за счет:

• развития долгосрочного жилищного кредитования граждан;

• создания условий для увеличения объемов жилищного строительства.

Принятые законы можно условно разбить на пять блоков.

Базовый блок – Жилищный кодекс. Этот документ, по сути, определяет новую государственную жилищную политику, полностью соответствующую положениям Конституции Российской Федерации. Согласно этой политике, бесплатно жилье предоставляется государством только малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Для всех иных групп населения создаются условия для того, чтобы люди могли приобретать, строить, арендовать жилье на рынке.

Второй блок законов направлен на расширение платежеспособного спроса населения, в первую очередь благодаря развитию ипотечного кредитования. Законами предусмотрены меры по формированию условий для уменьшения рисков ипотечного кредитования за счет упрощения процедуры обращения взыскания, снижения бюрократических барьеров, требующих обязательного согласования всех сделок с органами опеки и попечительства, отмены прав членов семьи на пользование жильем после его продажи собственником. Принятые законы создадут предпосылки для снижения ставок на рынке ипотечного кредитования, повышения доступности кредитов и развития иных форм финансирования граждан (участие в долевом строительстве, в жилищно-накопительных программах и т.д.). Таким образом, эти законы направлены на создание финансовых схем, методов и инструментов, которые позволяют человеку приобрести жилье в счет будущих доходов или использовать те или иные жилищные накопительные схемы. Кроме того, развитие ипотечного страхования позволит снизить требования банков к размеру первого взноса и повысить доступность ипотечных кредитов для покупателей первого жилья.

Третий блок ? законы, связанные с увеличением предложения жилья на рынке, то есть с созданием условий для увеличения жилищного строительства. В первую очередь это Градостроительный кодекс, который решает чрезвычайно важную проблему ? переводит в публичное, прозрачное русло системы территориального планирования и градостроительного регулирования. Сегодняшнюю практику, когда чиновник-бюрократ в отношении каждого земельного участка определяет, что и как на нем можно строить, Градостроительный кодекс отменяет. Вводится обязательное использование публичных процедур, когда муниципалитет принимает правила землепользования и застройки в виде нормативного правового документа, в котором заранее определено, где и что можно строить. При этом инвестор-застройщик, покупая землю или приобретая ее в аренду, не должен согласовывать с чиновником, что он на данном участке может строить и по каким регламентам, ? все отражено в публичном законодательном документе.

В этом же блоке очень важная тема – это обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой. Земли у нас в стране много, поселениями занят только 1% территорий, но недостаточно обеспеченных коммунальной инфраструктурой земельных участков, которые могут быть застроены жильем. На привлечение средств частных инвесторов в этот сектор были направлены два закона: об инвестиционных соглашениях и о тарифном регулировании в коммунальной сфере.

Четвертый блок посвящен регулированию инфраструктуры рынка жилья, снижению транзакционных издержек на этом рынке и касается совершенствования работы государственной системы регистрации прав на недвижимость, усиления прав добросовестных приобретателей жилья, отмены обязательного нотариального удостоверения договоров ипотеки. Здесь в целом созданы благоприятные условия, которые позволяют говорить об облегчении транзакций на этом рынке и усилении прав его участников.

Последний, пятый, блок касается изменений в налогообложении: отменен НДС на реализацию жилья и земельных участков и расширена основа для получения имущественного вычета по подоходному налогу. В соответствии с принятыми изменениями налоговый вычет можно получить не только по банковским кредитам, но и по займам других организаций на приобретение и строительство жилья. Ставка подоходного налога на материальную выгоду, полученную от экономии на процентах за пользование целевыми кредитами (займами) на приобретение или строительство жилья, понижена с 35 до 13%. Установлена стимулирующая ставка налога на прибыль для инвесторов в ипотечные ценные бумаги, а также в среднесрочные (эмитированные на срок 3 и более лет) муниципальные ценные бумаги ? на два года она снижена до 9%. Это позволит привлечь средства на развитие инфраструктуры и ипотечного кредитования

< Назад   Вперед >
Содержание