Книги по разным темам Pages:     | 1 |   ...   | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 |   ...   | 80 |

С учетом 2Ц3-месячного лага между полученными доходами от продажи нефти и их возвращением в страну (и последующим частичным переходом на рынок недвижимости), в апреле прирост цен на жилье определялся февральскими (максимальными - более 30 долл./баррель) ценами на нефть, и он составил более 3%. В мае - мартовскими (28,5 долл./баррель), и прирост снизился до 2,2%. В июне, с учетом апрельского снижения уровня цен на нефть до 22,6 долл./баррель, он составил 2,1%. Таким образом, если рост цен на нефть практически прямо влиял на цены на жилье в сторону их повышения, то воздействие снижения нефтяных цен было не столь явным и выражалось лишь в замедлении темпов прироста цен на жилье.

Дальнейшего снижения цен на нефть не произошло, экономика США резко увеличила потребление, а иракская нефть так не пошла на экспорт в значительных объемах, и цены на нефть в маеЦиюне выросли до 24Ц25 долл./баррель. К этому необходимо добавить значительный рост объемов добычи нефти в России и ее экспорта. В результате прирост цен на жилье в Москве в июлеЦавгусте за счет нефтяного фактора значительно увеличился, и при общем приросте в 3,5Ц4,0% его вклад, по нашей оценке, составил 2Ц2,5%.

В июлеЦавгусте цены на нефть снова выросли (до 28,7 долл./баррель), а, следовательно, в сентябре-октябре прирост цен на жилье за счет этого фактора можно оценить на уровне 2,5Ц3%. В сентябре нефтяные цены упали более чем на 10% (до 25,долл./баррель), но в октябре снова поднялись практически до августовского уровня (28,0 долл./баррель). Соответственно темп прироста цен на жилье в ноябре составил около 2%, а в декабре 2,5%. Далее, в ноябреЦдекабре цены на нефть снова выросли до 27Ц28 долл./баррель, и можно предположить, что в декабре 2003 г. - феврале 2004 г.

вклад данного фактора составит 2,0Ц2,5% в месяц.

По предварительным расчетам в среднем рост цен на нефть на 5 долл./баррель обеспечивал увеличение месячных темпов роста цен на жилье на 1,2% (см. рис. 3).

Таким образом, нефтяной фактор, определивший рост платежеспособного спроса на рынке жилья Москвы, обеспечил более половины суммарного прироста цен на жилье в Москве в 2003 г.В последние два года существенным фактором, влияющим на динамику рынка недвижимости, вновь стала динамика обменных курсов (прежде всего соотношения рубля и доллара).

См.: Стерник Г.М. Прогноз развития рынка жилья Москвы до 2005 года. Отчет АЭКСИП, апрель 2003 г., www.realtymarket.org.

Несмотря на невысокую достоверность оценок, влияние нефтяного фактора на рынок жилья можно поставить на первое место, поскольку, как будет показано ниже, приросты от других факторов еще менее значимы.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы Рисунок Связь между месячными темпами роста цен на жилье в Москве и мировыми ценами на нефть марки URALS (с лагом в 2 месяца) в 2002Ц2003 гг.

4,3,2,1,0,17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 $/баррель Вследствие сложившейся за годы рыночных реформ сильной долларизации российской экономики, что до последнего времени в еще большей степени относилось к номинации рынка недвижимости Москвы, всякие серьезные изменения на мировом валютном рынке оказывают существенное влияние на поведение продавцов и покупателей жилья, приводят к изменению цен и объема продаж. Колебания курса евро по отношению к доллару в 2002Ц2003 гг., снижение курса доллара к рублю в 2003 г.

вследствие новой курсовой политики ЦБ РФ, направленной на укрепление рубля, явились вторым фактором, который внес свой вклад в ситуацию рынка недвижимости.

Закрепившись на уровне около 90% от курса доллара, евро в маеЦиюне 2002 г. начал расти, в июле догнал доллар США, в ноябреЦдекабре превзошел его на 8Ц10%, а к маю 2003 г. - на 22%. В феврале ЦБ РФ объявил о политике укрепления рубля относительно доллара как средстве борьбы с инфляцией. В июнеЦиюле 2003 г. ситуация изменилась. Доллар несколько отыграл свои позиции относительно евро (до соотношения 1,09Ц1,12) и перестал снижаться относительно рубля. Население снова начало покупать долларов больше, чем продавать. С сентября евро продолжил укрепляться относительно доллара, а в России - относительно рубля (а доллар - слабеть относительно рубля). К концу декабря евро стоил около 37 руб., а доллар - около 29.

В таких условиях располагающие сбережениями группы населения начали постепенную диверсификацию своих активов посредством сокращения доли долларовой компоненты. Для рынка недвижимости Москвы этот фактор был особенно значимым по причине чрезмерной концентрации сбережений и относительно высокого уровня адаптации населения к рыночным условиям, предполагающего отслеживание изменений на финансовых рынках и реакцию на них.

На товарных рынках начался переход к номинации цен на некоторые товары и услуги в евро, а также долгожданный процесс дедолларизации рынков в пользу отечест % Институт Экономики Переходного Периода венной валюты. На рынке недвижимости таких изменений пока не видно (за исключением единичных попыток134).

При отсутствии в достаточном количестве в банках наличных евро и невыгодности конвертации долларовых сбережений ни в евро, ни в рубли обладающие сбережениями группы населения в 2002Ц2003 гг. переводили их из преимущественно долларовой формы частично в рублевую, но в большой степени - в приобретение недвижимости. Это стимулировало активность покупателей на рынке, рост объема продаж.

Возможно, снижение курса доллара приводит к росту цен на жилье из-за желания продавцов сохранить ценность своих активов и желания покупателей быстрее избавиться от слабеющего доллара (лбегство от доллара).

Количественная оценка влияния изменений курса доллара на динамику долларовых цен на жилье в Москве, показанная на графиках (рис. 4 и 5), лишь частично подтверждает эту возможность.

Рисунок Динамика курса рубля к доллару и долларовых цен на жилье в Москве в 2002Ц2003 гг.

1,08 1,1,1,1,1,04 1,1,1,1,1 1,1,0,0,96 0,Индекс девальвации рубля к доллару Индекс долларовых цен на Исходя из полученных графиков, можно предположить, что при отрицательных темпах девальвации рубля относительно доллара (снижении курса доллара к рублю) темпы прироста цен на жилье увеличиваются при увеличении темпов снижения курса доллара в пропорции 2:1 (2% прироста цен на жилье при 1% снижения курса доллара).

При положительных темпах девальвации (рост курса доллара) темпы прироста цен на жилье при повышении темпов роста курса доллара практически не увеличиваются.

Так, Департамент инвестиционных программ строительства (ДИПС) Правительства Москвы объявил о переходе с 1 февраля 2004 г. к оценке жилья в рублях (по курсу 1 долл./30 руб.). Однако не ясно, последуют ли за ним остальные застройщики, на долю самого ДИПСа приходится только 15% рынка.

индекс долл индекс деваль РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы Рисунок Связь между месячными темпами прироста цен на жилье в Москве и курсом доллара к рублю в 2002Ц2003 гг.

-2 -1,5 -1 -0,5 0 0,5 1 1,доллар Если принять эти предположения, то при темпах снижения курса доллара в 2003 г., составивших 7% (около 0,5% в месяц), вклад данного фактора в рост цен на жилье выражается величиной 1% в месяц или 14Ц15% за год, что составляет одну треть от общего прироста.

Таким образом, влияние фактора укрепления рубля относительно доллара на рост цен на жилье в Москве в 2003 г. выражается величиной 14Ц15%, или одна треть от общего прироста цен за год.

Еще один важный фактор, внесший свой вклад в рост цен на жилье в Москве, - приток на рынок недвижимости средств от избирательной кампании. Опыт показывает, что расходы кандидатов в депутаты на проведение избирательной кампании, находящие свое воплощение в высокой оплате услуг политтехнологов, производителей и распространителей рекламы, масс-медиа, актеров, организаторов и участников предвыборных шоу, так или иначе, в определенной пропорции, перетекают на рынок недвижимости. Как правило, уже располагая жильем высокого качества, перечисленные категории получателей средств прячут деньги в жилье, используя его как надежное вложение (лучше падающего доллара) и объект коммерческого инвестирования (в надежде продать через определенное время с прибылью).

По данным СМИ, на обеспечение выборов в Госдуму было собрано до 1 млрд долл. Если только половина этих средств придет на рынок недвижимости (в том числе четверть - на московский), то платежеспособный спрос вырастет на 15Ц25%. Таким образом, за время избирательной кампании этот фактор обеспечил не менее 15% прироста цен на жилье в Москве из суммарного годового прироста.

На последнее место из числа факторов, внешних по отношению к рынку, можно поставить фактор общей экономической ситуации в стране. Несмотря на явный и ус квартиры Институт Экономики Переходного Периода тойчивый рост ВВП, реальных доходов населения, темпы этого роста несоизмеримы с темпами роста цен и оборотов рынка жилья в Москве и не могут объяснить его. Тем не менее экономический рост, приток инвестиций привнесли в 2003 г. до 10% суммарного прироста цен на жилье, поддерживая положительную динамику рынка недвижимости, предохраняя его от обвалов и кризисов.

Далее необходимо рассмотреть влияние внутренних факторов рынка столичной недвижимости.

В этой группе факторов можно отметить, во-первых, снижение объема предложения квартир на вторичном рынке, что, естественно, способствует повышению цен.

огично предположить, что основным движущим мотивом такого поведения продавцов являются ожидания дальнейшего роста цен, подкрепленные ослаблением позиций доллара внутри России.

Во-вторых, на ситуацию на жилищном рынке Москвы оказывает влияние растущее рекордными темпами предложение на первичном рынке. В 2003 г. ввод жилья, по оценке руководителя строительного комплекса города В. И. Ресина, составил 4,5 млн кв. м, в том числе предназначенного для коммерческой продажи - более 2,5 млн кв. м.

Вместе с тем сравнительно дешевое панельное жилье представлено на рынке в недостаточных объемах. Существует дисбаланс между структурой спроса и предложения по соотношению лценаЦкачество. Вследствие этого, в условиях высокого платежеспособного спроса, обеспеченного внешними факторами, повышение цен на новостройки идет почти синхронно с ценами на вторичном рынке.

Что касается оборотов первичного рынка, то, в условиях отсутствия в Москве открытой официальной статистики, имеющиеся сведения противоречивы. Так, риэлторы говорят об увеличении объемов продаж квартир в новостройках на 20Ц25%, а руководитель Москомрегистрации М. А. Скворцов - о резком снижении числа регистраций инвестиционных договоров. Начальник отдела перспективных проектов ДИПС Е. Леонов говорит о снижении в последние два месяца 2003 г. спроса на первичном рынке135.

В этих условиях застройщики осторожно, через новогодние скидки и специальные предложения, консервируют или снижают цены.

В-третьих, среди внутренних факторов рынка недвижимости необходимо учесть новый фактор, связанный с началом развития массовой ипотеки.

По данным Банка России, на начало 2003 г. ипотечные жилищные кредиты предоставляли 143 банка. В 2002 г. объем таких кредитов вырос почти вдвое - с 1,7 млрд руб. до 3,3 млрд руб. (рис. 6). Средний размер кредита увеличился с 430 тыс. руб. до 530 тыс. руб., а срок сохранился на уровне 10 лет. При этом 68% совокупного ипотечного портфеля было номинировано в валюте. В 2003 г. объем ипотечного кредитования вырос еще втрое - до 10,5 млрд руб.136 Хотя в Москве ипотека еще не набрала обороты (в том числе и вследствие достаточного платежеспособного спроса), все же к настоящему времени уже выдано около 2000 ипотечных кредитов. В будущем году эта вели См.: Леонов В. Когда упадут цены на квартиры // Недвижимость. Жилой фонд (приложение к газете Вести), декабрь 2003 г. № 4.

По информации агентства недвижимости Лаурел (см.: Дыченко О. Зеленый свет на Улице ипотеки / Банковское обозрение, 2003 (спецвыпуск)), аналитического портала - Ипотека в России (www.rusipoteka.ru), Справочно-информационной службы Ипотека (www.ipoteka.cosa.ru), сайта www.realty-inform.ru.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2003 году тенденции и перспективы чина может увеличиться вдвое-вчетверо, что окажет дополнительное воздействие на цены в сторону их повышения.

Рисунок Динамика объемов выданных ипотечных кредитов в 2001Ц2003 гг.

млрд. руб.

10,3,1,2001 2002 Отдельно необходимо обсудить возможное влияние на цены первичного рынка начавшегося удорожания стоимости строительства, связанного как с ростом издержек производства, так и с повышением требований города к застройщикам и начавшимися аукционными продажами земельных участков под застройку. Очевидно, что покупатели прав застройки участков, соглашающиеся на предельно высокие цены, просчитали свои затраты и не опасаются чрезмерно снизить доходность проекта при существующих ценах реализации. Другими словами, фактор затрат сегодня не формирует цены продажи жилья и практически не влияет на их изменение. Но он может стать решающим при снижении платежеспособного спроса на рынке и доходности инвестиционных проектов.

Таким образом, внутренние факторы рынка недвижимости сегодня не подталкивают цены вверх, но и не препятствуют их дальнейшему повышению.

Прогноз динамики цен В середине декабря 2003 г. был опубликован предварительный прогноз динамики цен на рынке жилья Москвы в 2004 г.137 В его основу были положены сделанные выше оценки вклада различных факторов в динамику цен на рынке жилья, а также прогнозы экономистов, аналитиков нефтяного рынка, Правительства и Центробанка РФ на 2004 г.

Прежде всего был использован прогноз цен на нефть, согласно которому с начала года начнется их снижение, и к лету они снизятся до 19Ц23 долл./баррель (бюджет РФ на 2004 г. сверстан из условия среднегодовой цены в пессимистическом/оптимистическом вариантах 19,5/22,0 долл./баррель). На протяжении второй половины 2003 г. прогнозы динамики цен на нефть исходили из предположений о скором завершении кризиса в Ираке, восстановлении объемов нефтедобычи в этой стране и росте предложения иракской нефти на мировых рынках. Однако активизация вооруженного сопротивления, которое не прекратилось и после ареста бывшего лидера страСм.: Стерник Г.М. Рынок жилья Москвы: предварительный прогноз на 2004 год. Материалы прессконференции МАГР от 15.12.2003, realtymarket.org.

Институт Экономики Переходного Периода ны С. Хусейна и основных фигур из его окружения, неопределенность перспектив урегулирования ситуации в свете намеченных на ноябрь 2004 г. президентских выборов в США вызвали пересмотр аналитиками нефтяного рынка своих прогнозов в сторону высоких цен на нефть по крайней мере до конца первого полугодия.

Pages:     | 1 |   ...   | 69 | 70 | 71 | 72 | 73 |   ...   | 80 |    Книги по разным темам