Книги по разным темам Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 |

2. Определены основные методические особенности экономин ческого обоснования проектов реновации жилых зданий.

Проект реновации жилого здания в работе определяется как инн вестиционный проект, предполагающий комплекс практических дейн ствий - экспертных, проектных, строительных и других работ, направн ленных на обновление жилища и решение социально-экономических задач эффективной эксплуатации жилья.

Тип здания Параметры Месторасположение объекта реновации Форма собственности Состав потребителей Методы реновации Источники Параметры финансирования процесса реновации Механизм финансирования Технологическое и организационное обеспечение Проживание Параметры процесса Сдача жилья в аренду использован ния жилья Продажа жилья (обмен) Рис. 1. Параметры процесса реновации жилого здания По мнению автора, проект реновации жилого здания как инн вестиционный проект имеет целый ряд особенностей, которые необходимо учитывать при оценке эффективности инвестиций:

1. Проект реновации жилья изначально имеет социальное (общественное) значение.

2. В отличие от вновь создаваемых объектов, реконструируемое (ремонтируемое) жилье уже находится на определенном этапе эксплуатации, то есть возникает необходимость в учете фин нансовых потоков как с проектом, так и без проекта.

3. В некоторых проектах, например, при реновации ветхого и ликвидации аварийного жилья, требуется финансовое и админ нистративное участие государства (муниципалитета).

4. Во всех проектах в качестве активного или пассивного участн ника выступает население - владельцы и пользователи жилья.

5. В виду значительного срока службы жилых зданий необходим особый подход к установлению горизонта расчета проекта.

Размеры принятого горизонта расчета в значительной степени влияют на результаты оценки инвестиционного проекта. В соответн ствии с принятой методологией оценки эффективности инвестиционн ных проектов расчетный период должен охватывать весь жизненный цикл проекта, вплоть до его прекращения. Однако практически невозн можно использовать в качестве расчетного периода продолжительн ность жизненного цикла жилых зданий, поскольку она составляет по действующим нормам 100-150 лет.

Поэтому в качестве горизонта расчета проекта реновации, на наш взгляд следует принимать ближайшие критические сроки использован ния зданий - время до ближайшего капремонта или прогнозный перин од эксплуатации до сноса жилища.

Поскольку объект реновации - жилище - уже находится на опрен деленной стадии эксплуатации, то для оценки эффективности проекта реновации необходимо сопоставление финансовых потоков по двум сравниваемым вариантам. Первый вариант - базовый (без проекта). В качестве базового варианта может использоваться вариант текущего использования здания в соответствии с плановым графиком выполнен ния работ. При этом должны учитываться все денежные потоки, котон рые могут возникнуть у собственников жилья в случае, если ни один проект реновации не будет реализован. Второй вариант - с проектом - отражает финансовые потоки, возникающие при реализации инвен стиционных проектов реновации жилья.

3. На основе комплексного подхода разработана методика оценки эффективности проекта реновации жилого здания, позвон ляющая учитывать экономические интересы основных субъектов процесса реновации.

В настоящее время в экономической литературе представлены различные подходы к оценке эффективности проектов обновления жин лья, которые, по-мнению автора, не позволяют в полной мере учитын вать особенности проектов реновации и экономические интересы субъектов этого процесса. На основе обобщения различных подходов в работе предложено использование комплексного подхода, при котон ром учитываются последствия реализации различных проектов ренон вации для основных субъектов этого процесса на любом этапе эксн плуатации жилого здания.

В работе показатели эффективности проекта реновации жилого здания разделены на показатели эффективности проекта в целом и пон казатели эффективности участия в данном проекте субъектов (рис. 2).

Эффективность проекта реновации жилого здания Эффективность Эффективность проекта в целом участия в проекте Общественная Интегральная Бюджетная Коммерческая эффективность эффективность эффективность эффективность Коммерческая Эффективность эффективность для населения проекта в целом Рис. 2. Показатели эффективности проекта реновации жилого здания Наибольшую сложность, по мнению автора, представляет расчет показателей эффективности участия в проекте субъектов процесса рен новации. В работе показано, что в проектах реновации жилого здания участвуют три основных группы субъектов - государство (муниципан литеты), население и коммерческие организации. Соответственно, пон казатели эффективности участия в проекте реновации жилого здан ния предлагается определять на основе принятых общей методологией показателей чистого дисконтированного дохода для каждого субъекта по следующим формулам:

T T б ЧДД = jt jt jt j ЧД б atб = ( Рб - Зб ) atб t=0 t=T T н ЧДД =, (1) jt jt jt j ЧД н atн = ( Рн - Зн ) atн t=0 t=T T к ЧДД = jt jt jt j ЧД к atк = ( Рк - Зк ) atк t=0 t=б н к ЧД,ЧД,ЧД - чистый доход, соответственно, муниципалитета, где jt jt jt населения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Рб,Рн,Рк - результат, соответственно, для муниципалитета, нан jt jt jt селения, коммерческих организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

Зб,Зн,Зк - инвестиционные и текущие эксплуатационные затран jt jt jt ты, соответственно, муниципалитета, населения и коммерчен ских организаций по j-му проекту на t-м шаге, руб.;

atб,atн,atк - коэффициент дисконтирования, соответственно, для муниципалитета, населения и коммерческих организаций на t-м шаге;

j = 1, J ; где J - совокупность проектов реновации жилого здания;

Т - расчетный период (горизонт расчета), лет.

Предлагаемые формулы расчета экономического результата и затрат для каждого участника проекта реновации жилого здания приведены в таблицах 1 и 2.

Таблица Методика оценки результата от реализации проекта реновации жилого здания Пон Формула казан Название Обозначение расчета тель Результат для муниципалитета (бюджета) - Рб Доход от реализан ции муниципальн Sр - прирост общей площади от ной собственности реновации, мSр Цж (дополнительной Рт Цж - цена 1 м2 общей площади площади на рынке жилья, руб./мжилых и нежилых помещений) А - прирост арендной платы пон Прирост дохода сле реновации, руб./мот аренды A Sa Рд Sа - общая площадь сдаваемая в муниципальной аренду в муниципальных жилых недвижимости домах, мпродолжение таблицы Пон Формула казан Название Обозначение расчета тель У,У, - объем предоставляемых 0 населению жилищно-коммун Экономия жилищн нальных услуг без и с но-коммунальных проектом, нат. ед.

З0 У0 - З1 У1 З, З Рз расходов 0 1 - бюджетные расходы на (субсидий, единицу жилищно-коммунальн дотаций) ных услуг без и с проектом, руб./нат. ед.

С - прирост стоимости жилья Прирост налога на С Ни после реновации, руб.

Ри имущество Ни - ставка налога на имущен 100% физических лиц ство, % Б - прирост базы налогооблон Прирост налогов от Б Н жения (рост выручки, прибыли Рн коммерческих и т. д.) 100% организаций Н - ставка налогообложения, % Доход от продажи Sу - площадь земельного земельных участка, мSу Цу Ру Цу - цена продажи земельного участков при сносе участка, руб./мзданий Результат для населения - Рн А - прирост арендной платы Экономическая (вмененный доход) после ренон оценка социальнон вации по данному типу жилья, Рс го результата от A S руб./мулучшения S - общая площадь эксплуатирун качества жилья емого жилья, м - - прирост цены жилья после реновации, руб./м - S Прирост S - общая площадь жилья, мt Рт рыночной (1+ i ) i - уровень роста цен на жилье стоимости жилья данной категории за рассматрин ваемый период - t, в долях Рост доходов от Ц, - 0 1 - цена жилья без и с коммерческого реализацией проекта, руб.

Ц1 к1 - Ц0 к0 к0,к1 - коэффициенты капиталин Рд использования зации без и с проектом, в жилища долях (сдача в аренду) продолжение таблицы Пон Формула казан Название Обозначение расчета тель У - снижение потребления жин Экономия текущих лищно-коммунальных услуг пон расходов на У Цу Рз сле реновации, нат. ед.

эксплуатацию Цу - цена жилищно-коммунальн жилья ных услуг, руб./нат. ед.

Экономия Зу - экономия удельных затрат единовременных на капремонт, руб./мЗу Sр Рр Sр - общая площадь обновляен расходов на мого жилья, мкапремонт жилья Результат для коммерческих организаций - Рк Sр - прирост общей площади Доход от реализан от Рт ции дополнительн Sр Цж реновации, мных площадей и Цж - цена 1 м2 общей площади жилых помещений на рынке жилья, руб./мПрирост дохода А - прирост арендной платы от сдачи жилых и после реновации, руб./мA Sa Рд Sа - общая площадь сдаваемого нежилых помещен в аренду жилья, мний в аренду Кр - стоимость работ (услуг) по Доход (прибыль) проекту реновации жилища, Кр Rпр от выполнения руб.

Рр подрядных работ и 100% Rпр - рентабельность продаж по оказания услуг проекту реновации, % Таблица Методика оценки затрат при реализации проекта реновации жилого здания Затраты муниципалитета (бюджета) - Зб Пон Формула казан Название Обозначение расчета тель Затраты на ренован Sр - общая площадь обновляен цию жилья (а мого жилья, мSр Зу Зр также снос Зу - удельные затраты по проекн ту реновации, руб. /м здания) продолжение таблицы Покан Формула зан Название Обозначение расчета тель У,У, - объем эксплуатационн 0 Рост затрат ных затрат без и с (субсидий, проектом, нат. ед.

З1 У1 - З0 У0 0 1 - удельные бюджетные Зз дотаций) на эксн З, З расходы на эксплуатацию жин плуатацию лья без и с проектом, жилья руб./нат. ед.

Sп - общая площадь жилья, подлежащего расселению, мк - коэффициент увеличения обн Затраты на щей площади жилья под рассен Snк Цж Зп переселение ление (с учетом социальных норм и договоренности с жильн жильцов цами) Цж - цена жилья, необходимон го для переселения, руб./мЗатраты на Sу - площадь земельного обустройство зен участка, мSу Цу Зу мельных участков Цу - затраты на обустройство перед их выставлен земельного участка, руб./мнием на аукцион Затраты населения - Зн Личные затраты на Sр - общая площадь обновляен улучшение жин мого жилья, мSр Зу лищных условий Зр Зу - удельные затраты населен ния на реновацию жилья, (реновацию руб./м жилья) С - прирост стоимости жилья С Ни Рост налога на после реновации, руб.

Зи Ни - ставка налога на имущен имущество 100% ство, % Н - прирост платы за наем жин Рост платы лья после реновации, руб./мН Sн Зн Sн - общая площадь жилья по за наем жилья социальному найму, мУ - рост потребления жилищн Рост затрат на но-коммунальных услуг после У Цу Зз эксплуатацию реновации, нат. ед.

Цу - цена жилищно-коммунальн жилья ных услуг, руб./нат. ед.

продолжение таблицы Покан Формула зан Название Обозначение расчета тель Затраты коммерческих организаций - Зк Sр - общая площадь обновляен Затраты на ренован мого жилья, мSр Зу Зр цию жилья (в том Зу - удельные затраты по проекн числе снос здания) ту реновации, руб./мSп - общая площадь жилья, подлежащего расселению, мЗатраты на к - коэффициент увеличения обн Snк Цж Зп переселение щей площади жилья под рассен ление.

жильцов Цж - цена жилья, необходимого для переселения, руб./мЗатраты на покупн Sу - площадь земельного ку земельных участка, мSу Цу Зу участков под нон Цу - цена покупки земельного вое участка, руб./мстроительство Бн - база налогообложения (вын Б Н Налоговые ручка, прибыль и т. д.) Зн платежи 100% Н - ставка налогообложения, % Для населения - собственников жилья все перечисленные рен зультаты (эффекты), учтенные в таблице 1, могут одновременно прон явиться после реновации жилого здания. В то же время их совместный учет путем нахождения общей суммы представляется некорректным, так как результат проекта зависит от варианта дальнейшего использон вания жилого здания. Например, если владелец продает жилье, он пон лучает результат - Рт, но в то же время отказывается от остальных результатов. Таким образом, оценка эффективности проекта для насен ления (собственника) зависит от варианта использования здания после реновации.

4. В целях выбора наиболее эффективного проекта реновации предложены показатели интегральной и коммерческой эффективн ности проекта в целом.

Проблема выбора проекта реновации возникает из-за необходин мости обеспечения баланса экономических интересов и, соответственн но, учета финансовых потоков для нескольких участников проекта.

Для решения этой задачи автор предлагает рассчитывать показатели интегральной эффективности, которые определяются путем сопоставн ления результатов и затрат всех участников проекта реновации.

Поскольку денежные потоки субъектов являются взаимосвязанн ными, то интегральный чистый дисконтированный доход (ЧДДинт) проекта реновации жилого здания образуется из чистых дисконтирон ванных доходов основных участников проекта реновации.

Распределение интегрального чистого дохода по субъектам проекта реновации зависит от метода реновации жилого здания, колин чества участников и схемы финансирования проекта. В свою очередь, чистый доход, получаемый основными участниками проекта - инвен сторами и собственниками жилья - можно разделить на 2 части:

1. Доход, получаемый за счет внешних (не основных) участнин ков проекта. Например, доход от продажи дополнительных площадей покупателям на рынке жилья, экономия расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг.

2. Доход, получаемый за счет других основных участников проекта. В этом случае речь идет о перераспределении интен грального дохода между основными участниками проекта рен новации жилого здания - муниципалитетом, населением и коммерческими организациями.

Для нахождения интегрального чистого дохода необходимо прин вести чистый доход всех участников к сопоставимому виду. Для этого чистый доход коммерческих организаций следует рассчитывать так же, как для муниципалитета и населения, то есть найти разницу фин нансовых потоков (прибыли) с проектом и без проекта. Таким обн разом, интегральный чистый дисконтированный доход проекта не всен гда равен простой арифметической сумме чистых доходов его участн ников, рассчитываемых по формуле 1.

Для выбора наиболее эффективного проекта реновации жилого здания предлагается рассчитывать показатель коммерческой эффекн тивности проекта в целом:

N T пр ЧДД = ЧД ant, (2) dn jnt j n=1 t=dn где - коэффициент значимости финансовых показателей n-го участн dn 0, ника проекта реновации, [ ].

ЧД - чистый доход j-го проекта для n-го субъекта на t-м шаге, jnt руб.;

ant - коэффициент дисконтирования для n-го субъекта на t-м шаге.

Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 |    Книги по разным темам