Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | - объекты недвижимости, используемые для ведения определенного бизнеса. Обычно продаются вместе с бизнесом (специализированная недвижимость);
- неспециализированная недвижимость - обыкновенные здания магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.
Категория В. Объекты недвижимости для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и (или) извлечения прибыли на вложенный капитал.
Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые больше ненужны для ведения бизнеса сегодня или в будущем и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.
ВИДЫ СТОИМОСТИ Ключевым в оценке является понятие стоимости. Стоимостьнеявляется характеристикой, которая сама по себеприсуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительная дефицитность Основ.
ные компоненты стоимости представлены на рис. 4.
КОМПОНЕНТЫ СТОИМОСТИ СПРОС ПОЛЕЗНОСТЬ ДЕФИЦИТНОСТЬ ВОЗМОЖНОСТЬ ОТЧУЖДЕНИЯ ОБЪЕКТА Рис. 4. Компоненты стоимости Стоимостьнедвижимости, как и любого товара, имеет две формы проявления - потребительную и меновую стоимость.
Потребительная стоимостьобусловлена совокупностью естественных и общественных свойств и процессов объекта недвижимости с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта его использования, а также естественными и общественными свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребностями. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальностьи долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы формируют потребительную стоимостьнедвижимости. Форма выражения потребительной стоимости - это полезность.
Меновая стоимостьвозникает в процессе обмена объектов недви жимости. На конкурентном рынке цена, как денежное выражение стоимости, является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения.
Форма проявления меновой стоимости - цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов.
Важно подчеркнутьразличие между понятиями лцена, стоимость и затраты (рис. 5). При этом под аналогом объекта оценки понимается объект сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. В процессе оценки оценщик всегда определяет стоимость, однако при этом ориентируется на цены и затраты.
Для оценщика важно правильно выбрать вид определяемой стоимости, которая соответствует целям и условиям оценки.
Затраты - сумма денежных средств, которые необходимы для воспроизводства оцениваемого объекта Стоимость - деОцениваемая нежный эквивалент, Типичный собственность который покупатель покупатель (инвестор) готов заплатитьза оцениваемый объект Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог Рис. 5 Отличие стоимости от затрат и цены Краеугольный камень теории оценки - это понятие рыночной стоимости. Согласно Федеральному Закону РФ Об оценочной деятельности в Российской Федерации (статья 3) рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может бытьотчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величинецены сделки неотражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:
- одна из сторон сделки необязана отчуждатьобъект оценки, а другая сторона необязана приниматьисполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны небыло;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В определении данного термина неподразумеваются какой бы то ни был конкретный продавец или конкретный покупатель оцениваемого имущества. Речьидет о гипотетической сделке между типичным продавцом и типичным покупателем - репрезентативными гипотетическими участниками рынка, чьи взгляды и суждения характерны для большинства реальных участников рынка, на котором совершается эта сделка.
В случаеесли в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки неопределен конкретный вид стоимости объекта, установлению подлежит рыночная стоимостьданного объекта.
Определение видов стоимости, отличных от рыночной стоимости, зафиксированных в российских стандартах оценки (утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 года № 519), представлены в табл. 4., классификация видов на рис. 6.
Таблица Виды cт oимocти, отличные от рыночной Виды стоимости Характеристика 1. Стoимocть объекта Это стoимocть объекта оценки, продажа которого на отоценки с ограниченным крытом рынке невозможна или требует дополнительных зарынком трат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров 2. Стoимocть замещения Это сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки 3. Стoимocть воспроиз- Это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на водства дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки 4. Стoимocть объекта Это cтoимocтьобъекта оценки, определяемая исходя из оценки при существую- существующих условий и цели его использования щем использовании 5 Инвестиционная Это cтoимocтьобъекта оценки, определяемая исходя из cтoимocть его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях 6. Стoимocть объекта Это cтoимocтьобъекта оценки, определяемая для исчисоценки для целей нало- ления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с гообложения положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная cтoимocть) 7. Ликвидационная Это cтoимocть объекта оценки в случае если объект, cтoимocть оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов 8. Утилизационная Это cтoимocть объекта оценки, равная рыночной cтoимocть cтoимocти материалов, которые он в себя включает, с уче том затрат на утилизацию объекта оценки 9. Специальная Это cтoимocть, для определения которой в договоре об cтoимocть оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной cтoимocти, указанной в стандартах оценки В зависимости от степени рыВ зависимости от целей оценки и ночности:
полноты оцениваемых прав:
Х Рыночная Х Стоимостьв обмене (рыночная, лиХ Стoимocть объекта оценки с видационная, утилизационная) ограниченным рынком Х Стоимость в пользовании (инвестиХ Нормативно-рассчитанная (для ционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения) целей налого-обложения) ВИДЫ СТОИВИДЫ МОСТИ С точки зрения бухгалтерскогоучета:
Х Первоначальная Х Восстановительная Х Остаточная В зависимости от цели оценки:
Х Рыночная Х Инвестиционная В зависимости от порядка оценки:
Х Утилизационная Х Стоимостьвоспроизводства Х Ликвидационная Х Стоимостьзамещения Х Стoимocтьдля целей налогообложения Рис.6. Классификация видов стоимости ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА Теоретической базой процесса оценки и основой аналитической деятельности оценщика является набор оценочных принципов (рис. 7 и табл. 5). Эти принципы представляют собой трактовку общеэкономиче ских законов с позиций участников рынка. Оценочные принципы взаимосвязаны и в обобщенном видеуниверсальны. В процессе оценки должны бытьзадействованы все принципы, но степеньих значимости может различаться. Степеньзначимости каждого принципа определяется конкретной ситуацией, складывающейся при оценке того или иного имущества.
Принципы, основанные на представлениях пользователя:
полезность замещение ожидание Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования собственности Принципы, Принципы, связанные с эксплуатацией собствен- связанные с рыночной ности: средой:
остаточная продуктивность зависимость вклад соответствие возрастающая и уменьшающаяся соотношение предлоотдача жения и спроса сбалансированность конкуренция оптимальный размер изменение разделение (объединение) элементов объекта и прав собственности на него Рис.7. Взаимосвязь принципов оценки имущества Таблица Принципы оценки Принцип Характеристика 1. Полезности Полезность - это способность объекта собственности удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода. Всякий объект собственности обладает стоимостью, если он полезен для реализации определенных функций или личных потребностей.
2. Замещения Заключается в том, что максимальная цена оцениваемого объекта определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Используется во всех трех подходах:
-сравнительном - типичный благоразумный покупатель не заплатит за объект больше, чем стоимостьаналогичного объекта одинаковой полезности на местном рынке.
-затратном - покупатель не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства нового объекта одинаковой полезности.
-доходном - при прогнозе будущих доходов собственник будет учитывать доходность аналогичных объектов.
3. Ожидания Ожидание - это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Ожидание будущих выгод связано с вероятность изменения их величины и характера, а это, в свою очередь, может повлиятьна настоящую стоимость собственности. В основе принципа лежит теория изменения стоимости во времени.
4. Добавочной(оста- Гласит, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная (доточной продуктив- бавочная) продуктивность, которая определяется чистым доходом, ) ности земли относящимся к земле, послекомпенсации затрат на труд, капитал и управление. Добавочная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет получатьдополнительные доходы за счет максимизации выручки от продаж, минимизации издержек или удовлетворения особых потребностей.
5. Вклада Гласит, что в результате инвестиций должен бытьполучен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад - это сумма на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какоголибо фактора производства.
6. Возрастающей и Состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные уменьшающейся от- составляющие производства обусловливает увеличение темпов росдачи та прибыли лишь до определенного предела, послекоторого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта 7. Сбалансированно- Гласит, что максимальная стоимость объекта собственности сти (баланса) достигается или сохраняется (поддерживается) тогда, когда факторы производства экономически сбалансированы.
8. Оптимального Гласит, что при сложившихся на рынке тенденциях большим размера (экономиче- спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта ского размера ресур- собственности данного типа.
са) 9. Разделения (объе- Гласит, что имущественные права на собственность следует динения) элементов разделятьи объединятьтаким образом, что стоимостьсобственности объекта и прав соб- при этом увеличивалась. Может быть:
ственности на него -физическое разделение -разделение по времени владения;
-разделение совокупности имущественных прав собственности;
-разделение имущественных прав среди участников;
-разделение по залоговым правам.
10.Зависимости Гласит, что стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающей собственности.
11. Соответствия Гласит, что максимальная стоимость возникает тогда, когда уровень архитектуры. Удобств, характера использования собственности соответствует потребностям и ожиданиям местного рынка.
12.Соотношения Гласит, что цена собственности определяется взаимодействием спроса и предложе- спроса и предложения на аналогичную собственность на данном ния рынке.
13. Конкуренции Гласит, что когда прибыльна рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, конкуренция на данном рынке увеличивается, что приводит к снижению среднего уровня доходов.
14. Изменения Отражает факт непостоянства стоимости во времени. Гласит, что стоимость постоянно изменяется как в результате изменения самой собственности, так и в результате изменения внешних условий.
15. Наилучшего и Наилучшее и наиболее эффективное использование - это веронаиболее эффектив- ятное использование свободной земли или собственности с улучшеного использования ниями, которое:
-юридически допустимо (т.е. рассмотрение законных способов использования, которые не противоречат действующим в данной местности законодательным, правительственным и муниципальным актам);
- физически осуществимо (т.е. рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования);
-финансово целесообразно (т.е. рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить приемлемый доход владельцу объекта);
-наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты и обеспечивает наивысшую текущую стоимостьобъекта) ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ Процесс оценки - это последовательность действий, обеспечивающих процесс сбора и анализа данных, проведения расчетов стоимости имущества и оформление результатов оценки в отчет.
Процесс оценки представляет собой комплекс систематизированных операций, целью которых является получение ответа на вопрос заказчика: сколько стоит недвижимость Структура процесса оценки недвижимости представлена на рис. 8.
Если по стадиям 4 - 7 заказчика, в основном, будут интересоватьрезультаты, то в реализации стадий 1 - 3 он должен приниматьнепосредственное участие.
Международные и Национальные стандарты оценки (в частности Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности) предусматривают применение при оценке недвижимости трех общепринятых в профессиональной оценочной практике подходов:
доходного, затратного и сравнительного (табл. 6).
Pages: | 1 | ... | 3 | 4 | 5 | 6 | 7 | Книги по разным темам