Книги по разным темам Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 25 |

Индексы номинальной Индексы реальной стоимости жилья стоимости жилья (IGS) Период Москва Московская Москва Московская область область 12.2001 1,0 1,0 1,0 1,12.2002/2001 1,166 1,187 1,07 1,12.2003/2002 1,454 1,338 1,20 1,12.2003/2001 1,696 1,588 1,29 1,1 2 3 4 06.2004/ 1,223 1,201 1,14 1,12.06.2004/ 2,074 1,906 1,46 1,12.12.2004/2003 1,225 1,214 1,04 1,12.2004/2001 2,078 1,928 1,34 1,В начале июля ЦБ РФ объявил о том, что с февраля в стране начался от ток валюты за рубеж (5,5 млрд долл. за полугодие), вызванный ухудшением инвестиционного климата, что традиционно связывается с событиями вокруг нефтяной компании ЮКОС и усилиями по снижению инфляции. Следствием этого явился кризис ликвидности в банковской системе и у предприятий. С этого момента стало понятно, что именно данный факт стал фундаменталь ной причиной негативных процессов в банковском секторе и на рынке недви жимости117.

Оба эти процесса по цепочке усиливали друг друга. Снизившийся приток инвестиций от частных покупателей жилья в новостройках затруднял финан сирование строительства, обслуживание банковских кредитов, выкуп ранее выпущенных векселей. Наряду с общим кризисом ликвидности в стране это затрудняло для банков выдачу новых кредитов застройщикам, усиливая их проблемы. Начала снижаться доходность строительства (по официальным данным, чистая прибыль в строительной отрасли за полгода снизилась на 20%), замедлились темпы строительства (вплоть до замораживания отдель ных объектов), некоторые крупные застройщики оказались не в состоянии выполнять свои обязательства перед контрагентами и кредиторами, а глав ное - перед частными инвесторами. В результате привлекательность квартир в строящихся домах для населения снизилась, и даже деньги, изъятые из проблемных банков (около 2 млрд долл.), не спешили перетекать на рынок Стерник Г.М. Влияние банковского кризиса на рынок недвижимости (доклад на конферен ции). - www.realtymarket.org.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы недвижимости. К этому добавились неосторожные (или целенаправленные) заявления отдельных чиновников (торопящихся отрапортовать президенту о выполнении поставленной им задачи повышения доступности жилья) о сни жении в июле цен на жилье в Москве на 10Ц15%, о наличии списков недобро совестных застройщиков, проблемных банков и т.п.

Таким образом, описанная выше цепочка негативных событий начала реализовываться не с падения цен на энергоносители, как предполагалось в прогнозе на 2004 г., а с усиления чистого оттока валюты из страны по причи нам, лежащим внутри российской экономики. В дальнейшем снижение ак тивности рынка недвижимости и кризис в банковском секторе начали усили вать и поддерживать друг друга.

В результате прирост цен на жилье в Москве в июне был минимальным и обозначил перелом трехлетнего ценового тренда. В июле окончательно про яснилось, что перелом тенденции на рынке недвижимости был вызван собы тиями в макроэкономической сфере. Он проходил синхронно в различных от раслях экономики, и поддерживался усилиями властей по стерилизации денежной массы (с целью снижения инфляции).

Вначале уверенное заявление председателя ЦБ РФ Сергея Игнатьева (от 3 июля) о том, что отток валюты и кризис ликвидности преодолены, давало надежду на быстрое восстановление роста спроса и цен на рынке жилья Мо сквы. Однако по итогам июля оказалось, что отток валюты достиг рекордного значения (1,1 млрд долл.), в августе он тоже не снизился. Уводить капиталы за рубеж начали не только отечественные предприниматели, но и иностран ные инвесторы - в условиях политической нестабильности они не готовы бы ли вкладывать деньги в российскую экономику.

Есть и другие факторы прекращения роста цен. Прежде всего, речь идет о снижении доступности жилья для групп покупателей со средними дохода ми. В 2002Ц2003 гг. заметный рост цен обеспечивался превышением плате жеспособного спроса над уровнем цен предложения, в результате чего про дажи рекордно росли. В начале 2004 г. объем продаж резко упал.

Сокращение спроса затронуло не только высокодоходные группы населения (как следствие оттока валюты), но и менее состоятельных граждан. Это сви детельствовало о том, что рост цен на жилье стал обгонять возможности на селения в целом. Большое число покупателей не выдержало гонку за ценами и ушло с рынка. Развертывание ипотечного кредитования запаздывает относительно этих процессов. Цены аренды жилья росли гораздо медленнее цен продажи, вследствие чего инвестиционная привлекательность покупки квартир снизилась.

По этим причинам цены на рынке недвижимости прекратили свой рост.

Несмотря на то что 5 месяцев подряд события развивались по сценарию схлопывания пузыря, с июня начал реализовываться сценарий постепенной стабилизации, причем стабилизация началась на полгода раньше и на уровне около 90% ранее прогнозируемого уровня. На сегодняшний день рынок не Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы движимости от серьезного обвала удерживают в основном высокие мировые цены на нефть при рекордных объемах экспорта.

В связи с этим ранее выполненный прогноз роста цен во 2 м полугодии 2004 г. был скорректирован (см. рис. 25). Его можно охарактеризовать как умеренно оптимистический: медленное увеличение объемов сделок при ста билизации цен. В целом предполагалась колебательная стабильность с пер спективой ее сохранения на 2005 г. (колебания среднего уровня цен в диапа зоне 1900Ц2000 долл./кв. м). В отдельных сегментах (элитное жилье, коттеджи, земля) сохранялась возможность продолжения роста цен с пере ходом к стабилизации в течение полугода. В то же время в отношении других объектов (низкокачественное жилье, новостройки в отдельных районах Моск вы, коттеджи в некоторых неудачных коттеджных поселках) прогнозировалось снижение цен, не носящее, однако, характер обвала. Фактическая динамика цен во 2 м полугодии соответствовала сделанному прогнозу.

Тенденции 2 го полугодия Как было показано выше (табл. 8), во 2 м полугодии 2004 г. в Москве и Подмосковья цены на жилье были стабильными, лишь в некоторых сегментах первичного и вторичного рынков наблюдалось незначительное повышение или снижение цен. Что касается его оборотов и активности, то, по данным профильных подразделений компании МИЭЛЬ Недвижимость, динамика количества зарегистрированных ими сделок была следующей (рис. 23).

По данным управления новостроек этой компании, объем продаж в дан ном сегменте столичного рынка, достигший минимума в июне, до конца года повышался и вернулся к уровню апреля - 2,92 относительно декабря 2002 г.

Объем продаж квартир на вторичном рынке Москвы, по данным соответст вующего управления компании МИЭЛЬ Недвижимость, после апреля не сколько снижался, затем стабилизировался на уровне 1,25, но к концу года вырос до 2,0 относительно того же базового периода. По данным того же ис точника, объем продажи коттеджей с апреля до августа непрерывно снижал ся (с 1,43 до 0,45 к декабрю 2002 г.), но в последние месяцы вырос до июнь ского уровня 1,10. По данным управления аренды, активность в данном сегменте заметно превышала имевшую место в предшествующем году, мак симальный (по сравнению с декабрем 2002 г.) уровень оборотов был достиг нут в ноябре 2004 г. - 3,10, в декабре он снизился до 2,3, при том, что в де кабре 2003 г. он составил 1,5.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы 4,3,3,2,2,1,1,0,0,новостройки вторичное жилье аренда ипотечные сделки коттеджи Рис. 23. Динамика объема сделок на рынке жилья Москвы и на рынке коттеджей Подмосковья (по данным компании МИЭЛЬ Недвижимость) По данным управления ипотеки, объем ипотечных сделок на вторичном и первичном рынках жилья Москвы в 1 м полугодии резко вырос (в 2,5 раза от носительно декабря 2002 г.), во 2 м полугодии продолжал незначительно по вышаться, и в декабре индекс оборотов достиг 2,9. Совокупная (по первич ному и вторичному рынкам квартир) доля ипотечных сделок выросла с 2% в 2003 г. до 8% в конце 2004 г. (рис. 24).

9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00% 1,00% 0,00% Рис. 24. Динамика доли ипотечных сделок на рынке жилья в Москве в 2003Ц2004 гг. (%) Таким образом, на рынке недвижимости столичного региона во 2 м по лугодии присутствовали как положительные, так и отрицательные тенденции.

сен.сен.авг.авг.дек.дек.дек.окт.окт.ноя.ноя.апр.апр.янв.янв.фев.фев.мар.мар.май.май.июл.июл.июн.июн.авг.авг.дек.апр.окт.дек.апр.окт.фев.фев.июн.июн.Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы Сказывались отдаленные последствия весенне летних негативных собы тий в финансовой сфере. Вчерашний кризис ликвидности (возможно, почти преодоленный) сегодня имеет своим следствием замедление темпов роста промышленного производства. Не все банки восстановили способность (тем более с учетом повышения норм резервирования средств в ЦБ) и желание кредитовать застройщиков (особенно испытывающих затруднения с обслу живанием ранее выданных кредитов). Ряд застройщиков, особенно крупных, вышедших (в порядке подготовки экспансии в регионы) на рынок заимство ваний, сегодня не могут рассчитаться с кредиторами и подрядчиками, хотя и тщательно скрывают свою неплатежеспособность под дымовой завесой шумной рекламы. Средние же и ряд крупных застройщиков имеют достаточно оборотных средств даже в условиях замедления темпов привлечения частных инвесторов, и это позволяет им успешно продолжать свои проекты. В целом строительная отрасль еще не преодолела падение доходности - доля убы точных предприятий остается высокой, но все же снижается.

Во внешних факторах, воздействовавших на рынок недвижимости во 2 м полугодии, также присутствовали позитивные и негативные составляющие. Тен денции по прежнему определялись в основном неустойчивым балансом валют ных потоков, т.е. соотношением уровня мировых цен на нефть и оттока валюты из страны. Цены на нефть на мировых рынках оставались достаточно высокими.

Отток капитала за рубеж (чистый вывоз капитала частного сектора по данным платежного баланса России, оцениваемый ЦБ РФ), вызванный ухудшением ин вестиционного климата в России, противостоянием капитала и власти, увели чился в целом за 2004 г. по сравнению с 2003 г. в 4 раза, вернувшись к уровню 2002 г., хотя в последнем квартале имел место чистый приток.

Прогноз тенденций рынка жилья При разработке прогноза уровня цен на жилье в Москве на новый, 2005 г.

(рис. 25) в первую очередь принимались во внимание факторы, способные оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости: уверенность ана литиков в сохранении высоких цен на нефть и объемов экспорта энергоноси телей из России, потенциальная привлекательность страны для возвращения отечественных капиталов и притока иностранных инвестиций, развитие ры ночного законодательства в жилищной сфере, создающее условия для раз вертывания ипотечного кредитования.

РОССИЙСКАЯ ЭКОНОМИКА в 2004 году тенденции и перспективы Факт Прогноз от декабря 2003 г.

Прогноз от июля 2004 г.

Прогноз на 2005 год Рис. 25. Прогноз динамики цен на жилье в Москве Вместе с тем макроэкономическая ситуация в стране не дает оснований к однозначно позитивным прогнозам. В 2005 г. рынок недвижимости могут ожидать серьезные потрясения. Условия деятельности бизнеса не становятся ни лучше, ни определеннее. Принятый в конце 2004 г. пакет законов, при званных согласно официальной точке зрения способствовать созданию рын ка доступного жилья, при всей своей серьезности может оказать позитивное влияние на рынок жилья только спустя 3Ц4 года. В ближайшей же перспекти ве можно ожидать весьма болезненных последствий для всех субъектов жи лищной сферы из за незавершенности перевода финансирования ЖКХ на бездотационную основу и неясности перспектив полной монетизации льгот в отношении жилищно коммунальных услуг, скороспелости и жесткости ряда норм новых Жилищного и Градостроительного кодексов с точки зрения соци альных последствий, тяжести борьбы с монополизмом в строительном биз несе (как показывают ход реструктуризации естественных монополий и сего дняшняя ситуация на российском топливном рынке, достижение реальной конкуренции не является очевидным даже спустя несколько лет после появ ления соответствующей нормативно правовой базы). Неудачное начало реа лизации закона о монетизации льгот вызвало в стране социальную напря женность, а меры по ее преодолению приведут к непредвиденному росту инфляции.

В этих условиях склонность населения к расходованию средств, к креди тованию (в том числе к ипотеке) снизится и увеличится склонность к сбере жению. Но в условиях стабильных и начинающих снижаться цен на недвижи мость она перестала быть привлекательным средством сбережения накоплений и инвестирования. Застройщики, убедившись в недостаточности платежеспособного спроса на жилье, вынуждены будут начать снижение цен предложения для повышения ликвидности объектов. Однако, по нашему мне $/ кв.

м сен.сен.сен.сен.дек.дек.дек.дек.дек.мар.мар.мар.мар.июн.июн.июн.июн.Раздел Институциональные и микроэкономические проблемы нию, они уже опоздали: сочетание макроэкономических и микроэкономиче ских факторов приведет не к повышению оборотов рынка и поддержанию уровня цен, а к затяжному падению цен весной и летом - на 15Ц20% до конца года. Рынок вернется на траекторию второго сценарного прогноза, рассчи танного в декабре 2003 г. К концу года средний уровень цен предложения жи лья в Москве составит 1700Ц1750 долл./кв.м.

4.7. Проблемы практической реализации реформы местного самоуправления 4.7.1.Нормативно правовое регулирование преобразований Новая редакция Закона Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации (№ 131 ФЗ) была принята в октябре 2003 г., в то время как его полное вступление в силу предусматри вается с 1 января 2006 г.118 При этом глава 12 Закона Переходные поло жения раскрывает особенности осуществления местного самоуправле ния в переходный период, а также действия органов власти различных уровней по подготовке к полномасштабной реализации муниципальной реформы. В частности, в течение 2004 г. должны были осуществляться следующие действия по обеспечению реализации положений новой ре дакции Закона.

Pages:     | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 |   ...   | 25 |    Книги по разным темам