Книги, научные публикации
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | -- [ Страница 1 ] --
Московская финансово-промышленная академия Основы оценочной деятельности Под редакцией Косоруковой И.В.
Москва, 2005 УДК - 336 ББК- 65.261 К - 716 Учебное пособие по дисциплине Основы оценочной деятельно сти. / Под ред. к.э.н., доцента Косоруковой И.В. - М.: Московская фи нансово-промышленная академия, 2005.-198 с.
Дронов П.В. (Раздел 5) Косорукова И.В. (Раздел 2,3,4) Родин А.Ю. (Раздел 1) Шишляев Д.В. (Раздел 6) Чапкина Е.Г. (Раздел 7) й Дронов П.В., 2005 й Косорукова И.В., 2005 й Родин А.Ю., 2005 й Чапкина Е.Г., 2005 й Шишляев Д.В., 2005 й Московская финансово-промышленная академия, 2005 2 Содержание Введение........................................................................................................... 5 Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности................................................................................................... 7 Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности....................... 1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации.............. Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки................................... Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки............................................................................... Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности........ Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности................ Тема 1. Основные понятия оценки.............................................................. Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы........................................................................ Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости.......................................... Тема 1. Общие вопросы................................................................................ 1.1. Недвижимость - как объект оценки..................................................... 1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости...................... Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости................................. 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости......................................... 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости................................ 2.3. Затратный подход к оценке недвижимости......................................... Раздел 4. Оценка стоимости предприятия (бизнеса)............................ 4.1. Объект оценки........................................................................................ 4.2. Система информации в оценке стоимости предприятия (бизнеса). 4.3. Доходный подход в оценке стоимости предприятия (бизнеса)........ 4.4. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)............................................................................... 4.5. Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)..... 4.6. Согласование результатов и формирование скидок и премий....... Раздел 5. Оценка стоимости машин и оборудования......................... 5.1.Методические принципы и подходы при оценке машин, оборудования и транспортных средств..................................................... 5.2.Особенности оценки транспортных средств...................................... Раздел 6. Основы оценки стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности.......................................................... 6.1. Основные понятия оценки объектов интеллектуальной собственности и нематериальных активов. Интеллектуальный капитал и интеллектуальная собственность............................................. 6.2. Цели, принципы и информационная база оценки объектов ИС и НМА................................................................................................... 6.3. Государственное регулирование оценочной деятельности и экономических отношений в области ИС в РФ....................................... 6.4. Экспертиза и её виды. Предпочтительность применения подходов к оценке объектов ИС и НМА....................................................................... 6.5. Подходы к оценке стоимости объектов ИС и НМА......................... Раздел 7. Оценка финансово-кредитных институтов........................ Список литературы.................................................................................. Введение Для России сегодня характерно множество экономических про блем, свойственных развивающейся в направлении рынка стране. Мно гие из них обозначаются весьма нестандартно, своеобразно. В первую очередь это относится к проблеме оценки бизнеса. Как известно, в эпоху кризисов, глубоких потрясений особое внимание уделяется современно му пониманию профессионализма, требуемого для грамотного управле ния любой компанией. Большую роль здесь играет и оценка бизнеса. Все чаще отмечается, например, необходимость лиспользовать оценку стои мости для принятия лучших решений.
Основная цель - привить менеджерам своеобразное стоимостное мышление, т.е. каждое управленческое решение должно быть со всех сторон осмыслено с точки зрения того, повышает ли его реализация стоимость компании. Там, где фондовый рынок развит, рыночная стои мость компании определяется реально. В России пока это не так. Но в основе объективной рыночной оценки стоимости бизнеса всегда лежат серьезные прогнозы, расчеты денежных потоков будущих периодов. Ес тественно, что сегодня в России реальные предположения о предстоя щем достаточно туманны. К тому же в нашей стране нередко еще ставят знак равенства между стоимостью компании и стоимостью ее матери альных активов. Отметим, что введение в практику оценки стоимости компании в России по-новому ориентирует менеджеров. У нас обычно компании развиваются по интуитивно определенным стратегиям и не увязывают свои цели с последующим изменением стоимости бизнеса.
Используется оценка стоимости как универсальный показатель эффек тивности любых стратегий еще реже.
Данные анализа показывают далее, что фондовый рынок реагирует по-разному на факторы роста стоимости. Он, прежде всего, опирается на факторы долгосрочные, обеспечивающие большие денежные потоки на довольно длительном временном лаге. Фондовый рынок смотрит, на пример, с оптимизмом на появление компаний в сфере биотехнологий, учитывая их благоприятную, долгосрочную перспективу. Следователь но, рынок ориентируется не только на текущую прибыльность акций.
Рынок побуждает компании не нарушать определенный баланс между будущей доходностью компании и текущей. При слиянии пред приятий стоимость компании-поглотителя растет не всегда. Здесь необ ходим не только детальный анализ, но и тщательное планирование про цесса интеграции после слияния.
С развитием рынка недвижимости в России появилась профессия оценщика. Основные проблемы, которые призваны решать оценщики, связаны с оценкой стоимости. Она имеет большое значение для покупа теля и продавца при определении обоснованной цены сделки. Изначаль но основным клиентом оценщиков являлось государство. Сейчас к оценщикам обращаются и простые граждане, которым необходимо оп ределить стоимость земли и строений при спорах в суде, застраховать квартиру или дачу. Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не толь ко желательным, но и строго обязательным.
Профессиональная оценка помогает решать важные задачи: более обоснованно совершать сделки купли-продажи и аренды с недвижимым имуществом, брать кредит под залог имущества. Оценка необходима и в случае страхования имущества, так как требуется определить страховую стоимость этого имущества или оспорить сумму, в которую страховая компания оценила ущерб. В случае раздела имущества при разводе, при составлении брачных контрактов, также бывает необходимо привлече ние оценщика для определения стоимости имущества.
Таким образом, в условиях рыночной экономики профессия оцен щика является все более востребованной, а знания в области управления и формирования стоимости важны и для управленца, финансового ме неджера, специалиста в области инвестиций и кредитования и в других областях.
Раздел 1. Государственно-правовое регулирование оценочной деятельности Тема 1. Правовое регулирование оценочной деятельности Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщиков - независимых экспер тов по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридиче ским фактом, устанавливающим стоимость объекта оценки для опреде ленных в договоре об оценке целей. Юридический факт - это факт ре альной действительности, с которыми действующие законы и иные правовые акты связывают возникновение, изменение или прекра щение правоотношений1. Поэтому оценка, проведенная в соответствии с законодательством РФ может повлечь за собой определенные право вые последствия.
С развитием в России рыночных отношений категория стоимости имущества из объекта планового регулирования переросла в рыночную категорию. Стоимость имущества определяет намного большее число факторов, по сравнению с плановой экономикой. Определение стоимо сти, в экономике, где основным фактором цены товара является соотно шение спроса и предложения, представляет сложный процесс, осущест вление которого требует серьезного экспертного исследования. Экс пертное установление стоимости имущества необходимо во многих си туациях делового оборота, а отчет о стоимости, составленный экспертом оценщиком должен иметь доказательственное значение. В целях упоря дочивания деятельности экспертов-оценщиков, а также в целях установле ния их правового статуса Российская Федерация установила ряд законов и других нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную дея тельность.
Если широко определить понятие оценочной деятельности, то оценка представляет собой суждение кого-либо обладающего специаль ными знаниями об объекте окружающей действительности2.
Оценка в рамках законодательства РФ об оценочной деятельности рассматривается в контексте установления суждения о стоимости объек та оценки.
Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оце Гражданское право, под ред. Е.А. Суханова, Изд-во БЕК, 1993 т.1, с ОЦЕНКА, в философии - отношение к социальным явлениям, человеческой деятельности, поведению, установление их значимости, соответствия определенным нормам и принципам морали (одобрение и осуждение, согласие или критика и т. п.). Определяется социальной позицией, мировоззрением, уровнем культуры, интеллектуального и нравственного развития человека. С другой стороны, учет мотивов, средств и целей действия, его условий, места в системе поведения личности - необходимое условие правильной оценки этого действия.
ночной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Исходя из логики законодательства об оценочной деятельности деятельность, направленная на установление рыночной стоимости, осу ществляемая не субъектами оценочной деятельности, не подпадает под регулирование законодательства об оценочной деятельности и не может иметь доказательственного значения и не является рекомендуемой для совершения сделок с имуществом. Однако такая деятельность не запре щена законом. На практике инвестиционные, аналитические компании, другие юридические и физические лица, государственные органы опре деляют и анализируют стоимость отдельных видов имущества, эта дея тельность не запрещена и не может быть запрещена законом, однако та кое суждение о стоимости не подпадает под сферу правового регулиро вания законодательства об оценочной деятельности и не может являться независимым экспертным заключением о стоимости объектов оценки, и не имеет законного доказательственного значения. Таким образом, од ним из существенных условий признания доказательственной силы суж дения о стоимости объектов оценки является осуществление этой дея тельности субъектом оценочной деятельности.
1.1. Закон об оценочной деятельности в Российской Федерации Основой правового регулирования оценочной деятельности в РФ является федеральный закон Об оценочной деятельности.
Согласно ч. 2 ст. 15 Конституции РФ: органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Феде рации и законы. Законы в РФ имеют большую юридическую силу, чем подзаконные нормативные акты (Постановления Правительства РФ, нормативные акты министерств и ведомств и др.). Условием юридиче ской силы иных законов и нормативно-правовых актов, регулирующих оценочную деятельность в РФ является соответствие ФЗ Об оценочной деятельности и международным договорам. Если международным до говором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ.
Сфера правового регулирования Закон об оценочной деятельности определяет правовые основы ре гулирования оценочной деятельности в отношении имущества, принад лежащего Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям (публичное имущество), физическим и юридическим ли цам для целей совершения сделок с этим имуществом а также для иных целей. Из смысла закона вытекает сфера его действия в пространстве. На территории РФ данный закон обязателен к применению, так как осуще ствление деятельности, связанной с имущественным оборотом на терри тории РФ необходимо иметь статус физического или юридического ли ца. Иностранные юридические лица для осуществления своей деятель ности обязаны пройти соответствующие законные процедуры для при знания их статуса на территории РФ. В российском законодательстве об оценочной деятельности, кроме того, из смысла законодательства выте кает, что публичное имущество, а также имущество, принадлежащие физическим и юридическим лицам, осуществляющим свою деятель ность за рубежом также попадает в сферу правового регулирования за конодательства об оценочной деятельности Поправками к Федеральному закону Об оценочной деятельности в Российской Федерации, принятыми 14.11.2002 года3 расширена сфера правового регулирования данного федерального закона. Если ранее сфе ра отношений, регулируемых законодательством об оценочной дея тельности ограничивалась целями совершения сделок с объектами оцен ки, то после внесения поправок в законодательство, сфера оценочной деятельности была расширена и включает в себя не только определение стоимости в для целей сделок с ними, но и для иных целей. Причем, за конодатель не привел исчерпывающий перечень целей оценки, регули руемых законодательством об оценочной деятельности, установив, та ким образом, диспозитивный характер этой нормы. Диспозитивный ха рактер данной нормы означает, что субъекты оценочной деятельности свободны в привлечении оценочной экспертизы для любых целей в от ношении объектов оценки, кроме тех целей, для которых законодатель ством предусмотрен иной порядок оценки имущества. Так, например, в стандартах оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности4, даны определения видов стоимости. Одним из видов стоимости в этом нормативно-правовом акте является стоимость для це лей налогообложения. Ранее, до внесенных поправок, определение дан ного вида стоимости было вне рамок отношений, регулируемых законо дательством об оценочной деятельности, так как налогообложение не является сделкой. Налог как безвозмездный платеж в бюджет РФ не яв ляется сделкой, так как является безусловной обязанностью налогопла тельщика, а понятие сделки предполагает свободу воли лица, ее заклю чающего. Последней тенденцией законодательства о налогах и сборах является стремление Министерства Финансов и Министерства Налогов и Сборов установить исчисление налогооблагаемой базы для некоторых налогов исходя из рыночной стоимости.5 Таким образом новые поправки Поправки к ФЗ об оценочной деятельности от14.11.2002.
утверждены Постановлением Правительства № 519 от 6 июля 2001 г. Об утверждении стандартов оценки см. Минфин предлагает перейти на рыночную оценку имущества граждан и земли при взимании земельного налога и налога на имущество физ. лиц, www.appraiser.ru к законодательству об оценочной деятельности расширили сферу регу лирования с позиции регулирования стоимости объектов оценки в рам ках гражданско-правового регулирования сделок до распространения за конодательства об оценочной деятельности на иные, в том числе и на публично-правовые сферы.
Понятие рыночной стоимости Фундаментальной категорией законодательства об оценочной дея тельности, является категория рыночной стоимости. В ст. 3 закона Об оценочной деятельности в Российской Федерации рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необхо димой информацией, а на величине цены сделки не отражаются ка кие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
Х одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
Х стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и дей ствуют в своих интересах;
Х объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
Х цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сто рон сделки с чьей либо стороны не было;
Х платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно ст.7 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно- правовых содер жится требование обязательного проведения оценки какого-либо объек та оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предпо ложение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыноч ной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае ис пользования в нормативно-правовом не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к при менению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, на пример, таких как действительная стоимость, разумная стоимость, лэквивалентная стоимость, реальная стоимость и др.
Категория рыночной стоимости напрямую связана с категорией рыночной экономики. Рыночная экономика это хозяйство, предпола гающее удовлетворение потребностей посредством обмена, принятие решений является прерогативой самостоятельных экономических субъ ектов.6 Рыночная экономика предполагает наличие определенной степе ни саморегуляции. Таким образом, в какой-то степени, рынок может быть определен как сфера гражданско-правового оборота, в которой субъекты обладают свободой воли, и вся система отношений обладает определенной степенью саморегуляциии. Поэтому, один из принципи альнейших экономических явлений- явление стоимости определяется саморегулированием экономической системы, а не императивом одного лица или властного органа. Оценщик, определяя рыночною стоимость выражает свое суждение о вероятной расчетной сумме, на которую объ ект оценки может быть обменен. Оценщик по общему правилу не уста навливает рыночную, не диктует собственнику ту расчетную сумму, це ну, которую он должен назначить для своей собственности, а лишь вы сказывает суждение о предполагаемой её величине в данных условиях.
Это положение связана с категорией свободы договора, закреп ленной в ст. 421 Гражданского кодекса РФ. Так данная норма в п. 4 за крепляет, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание или существенное условие предписано законами или иными нормативно-правовыми актами. Так, согласно ст.
424 ГК исполнение договора купли-продажи оплачивается по цене, ус тановленной соглашением сторон, за исключением предусмотренных законом случаев применения цен устанавливаемых или регулируемых уполномоченными на то государственными органами. Свобода договора в отношениях свободы определения цены сделки в большинстве видов сделок в российской правовой системе составляет основу формирования рыночных отношений и базой для определения рыночной стоимости в работе экспертов оценщиков. В затратном, сравнительном и доходном подходах к оценке для определения обоснованной рыночной стоимости эксперт оценщик использует информацию о заключенных на рынке сделках с имуществом, которая необходима для суждения о рыночной или иной стоимости объекта оценки. Таким образом, само существова ние рыночной стоимости обязано свободой установления цены сделок в гражданско-правовых отношениях. Действия эксперта оценщика по оп ределению рыночной или иной стоимости, в случае, если результат его суждения о стоимости всегда был обязателен для совершения сделок со всеми объектами собственности искоренило бы саму сущность оценоч ной деятельности, так как лишило бы базу суждения оценщика о стои мости объекта оценки, определенную из индикативов стоимости уста новленной свободой установления цены сторонами договора. Таким об разом, можно определить оценочную деятельность как деятельности по выражению суждения о стоимости имущества в отдельных случаях, по волеизъявлению стороны, заказавшей или потребовавшей оценку и М.К. Бункина, А.М. Семенов Экономическая политика, с. только в отдельных случаях, суждение о стоимости может быть обяза тельным для заключения сделки по установленной оценщиком цене.
Согласно ст. 7 закона об оценочной деятельности устанавливает презумпцию установления рыночной стоимости объекта оценки. Пред положение об установлении рыночной стоимости справедливо, если в законе или ином нормативно-правовом акте, содержится требование о б обязательном проведении оценки или в договоре не определен вид стоимости объекта оценки или использованы термины, не предусмот ренные стандартами оценки или законом об оценочной деятельности, в том числе терминов разумная стоимость, действительная стоимость, ре альная стоимость и др. Такое положение справедливо при адаптации международных и других необязательных к применению в Российской Федерации стандартов оценки, в которых есть упоминание вышеизло женных терминов. Кроме того данное положение предоставляет свободу применения услуг независимых оценщиков Так, например, в случае от сутствие в договоре условия цены согласно гражданскому законодатель ству, такой договор может быть оплачен исходя из цены, которая при сравнительных обстоятельствах обычно взимается за аналогичные това ры, работы, услуги. Здесь, по мнению автора, возможно, в качестве обоснования цены возможен отчет независимого оценщика об определе нии рыночной стоимости предмета договора.
Субъекты оценочной деятельности как лица, деятельность кото рых регулируется законодательством об оценочной деятельности.
Оценщики и заказчики как субъекты оценки Ст. 4 федерального закона Об оценочной деятельности опреде ляет субъектами оценочной деятельности с одной стороны юридические и физические лица (индивидуальные предприниматели), деятельность которых регулируется законом об оценочной деятельности (оценщики), а с другой - потребители их услуг- заказчики.
Таким образом, оценщик как субъект оценочной деятельности об ладает следующими признаками:
1. Оказывает услуги по оценке. Оценщики оценивают имущество в форме услуги предоставляемой заказчику (потребителю). Возмездное оказание услуг, как вид гражданских правоотношений регулируется гла вой 39 Гражданского кодекса РФ. По договору возмездного оказания ус луг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совер шить определенные действия или осуществить определенную деятель ность), а заказчик обязуется оплатить услуги7. Кроме того, ст. 9 ФЗ Об оценочной деятельности определяет в качестве оснований для прове дения оценки договор между оценщиком и заказчиком, или на основа нии определения суда, арбитражного суда, третейского суда, а также по см. ст. 779 ГК РФ решению уполномоченного органа. Причем расходы, а также денежное вознаграждение оценщику подлежат возмещению (оплате) в порядке, установленном законодательством.
В законе об оценочной деятельности нет прямого указания на то, что проведение оценки является обязательно возмездным оказанием ус луг, следовательно, не исключено, что оценочной деятельностью могут осуществлять и некоммерческие юридические лица.
2. Оценщик должен является юридическим лицом или индивиду альным предпринимателем.
Согласно ст. 48 ГК РФ. Юридическим лицом признается органи зация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или опе ративном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, не сти обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Юридическое лицо, обладает 4 легальными признаками: организационной упорядоченно стью (единством), имущественной обособленностью, возможностью вы ступать в гражданском обороте и в суде от своего имени, самостоятель ной имущественной ответственностью8. Различают коммерческие и не коммерческие юридические лица. Коммерческие организации характе ризуются извлечением прибыли, как основным видом деятельности. Не коммерческие юридические лица имеют право заниматься коммерче ской деятельностью если это служит достижению целей ради которых они созданы и соответствует этим целям. Юридические лица, являю щиеся коммерческими организациями, могут создаваться в форме хо зяйственных товариществ и обществ, производственных кооперативов, государственных и муниципальных унитарных предприятий. Для воз никновения юридического лица необходимо пройти соответствующую процедуру его регистрации. Правовое положение предпринимателя без образования юридического лица регулируются ст. 23-25 Гражданского кодекса. Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятель ностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Индивиду альный предприниматель отвечает по своим обязательствам всем при надлежащим ему имуществом и в случае признания его банкротом тре бования кредиторов удовлетворяются за счет этого имущества, за ис ключением того имущество, на которое по закону не может быть обра щено взыскание. Осуществление предпринимательской деятельности без регистрации или без специального разрешения (лицензии), в случаях когда такое разрешение (лицензия) обязательно или с нарушением усло вий лицензирования, если эта деятельность причинила крупный ущерб Подробно о юридических лицах можно ознакомиться в Зенин И.А. Гражданское право, Москва, МЭСИ, 1999.
либо сопряжена с извлечением дохода в крупном размере (более минимальных размеров оплаты труда) является основанием для привле чения гражданина к уголовной ответственности по ст. 171 Уголовного кодекса РФ. Кроме того, законодателем введены следующие требования к оценщикам, которые также являются их отличительными особенностя ми:
4. Оценщик должен быть независимым. Раскрытие категории не зависимости оценщика дано в ст.16 ФЗ Об оценочной деятельности.
Согласно п. 14 Стандартов оценки обязательных к применению оценка может проводится оценщиком только при соблюдении требования к не зависимости оценщика, предусмотренного законодательством Россий ской Федерации об оценочной деятельности. В случае если оценщик не отвечает требованию независимости, оценщик обязан сообщить об этом заказчику и отказаться от заключения договора об оценке.
5. Гражданская ответственность оценщика должна быть застрахо вана, при этом размер страховки и ее существенные условия (например, ответственность предел ответственности за действия или бездействия оценщика) в законодательстве об оценочной деятельности не определе ны. Страховым случаем является причинение убытков третьим лицам в связи с осуществлением оценщиком своей деятельности, установленное вступившим в законную силу решением суда, арбитражного суда, тре тейского суда. Положение о страховании оценщика закреплено в ст. закона об оценочной деятельности. Согласно законодательству страхо вание представляет собой отношения по защите имущественных интере сов физических и юридических лиц при наступлении определенных со бытий (страховых случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страховых премий). Правоотно шения страхования регулируются главой 48 ГК и законодательством о страховании.
6. Оценщик должен иметь лицензию на осуществление оценочной деятельности. Лицензия- это специальное разрешение на осуществление конкретного вида деятельности при обязательном соблюдении лицензи онных требований и условий, выданное лицензирующим органом юри дическому лицу или индивидуальному предпринимателю. Порядок ли цензирования оценочной деятельности утвержден постановлением пра вительства Российской Федерации от 7 июня 2002 года. Кроме того, об щие положения о лицензировании регулируются Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 128 ЦФЗ О лицензировании отдельных видов Подробно об этом составе преступления см. Комментарий к Уголовному кодексу РФ, под.
Ред. Ю.И. Скуратова и В.М. Лебедева, Москва 1999, с. 398.
деятельности (на сегодняшний день в третьем чтении приняты измене ния в указанный закон, отменяющий с 1.01.2006г. лицензирование оце ночной деятельности).
Основными требованиями к лицензиату положение о лицензиро вании являются:
Х соблюдение требований законодательства и иных нормативно правовых актов РФ по вопросам оценочной деятельности;
Х наличие в штате работника или у индивидуального предприни мателя имеющего профессиональные знания в области оценочной дея тельности по установленным нормативно-правовыми актами условиям;
Х повышение квалификации по оценочной деятельности работ ника(ов) или индивидуального предпринимателя не реже 1 раза в 3 года;
Х предоставление информации и документов по запросу лицензи рующего органа.
Приостановление действия лицензии может быть в случае выявле ния лицензирующими органами неоднократных нарушений или грубого нарушения лицензиатом лицензионных требований и условий. В случае не устранения этих нарушений лицензирующий орган обязан обратиться в суд с заявлением об аннулировании лицензии. Лицензия может быть аннулирована по решению суда на основании заявления лицензирую щего органа, если нарушение лицензионных требований и условий по влекло за собой нанесение ущерба правам, законным интересам, здоро вью граждан, обороне и безопасности государства, культурному насле дию народов РФ и в случае не устранения нарушений, повлекших при остановление действия лицензии.
Органом, осуществляющим лицензирование оценочной деятель ности является ФАУФИ (Федеральное агентство по управлению феде ральным имуществом, Росимущество) РФ. Лицензия выдается на 5 лет.
Контроль за соблюдением лицензионных требований и условий осуществляется лицензирующим органом в форме проверок.
Мероприятия по контролю могут производится по плану утвер жденным Росимуществом, а также по заявлениям юридических и физи ческих лиц, государственных надзорных органов, иных органов государ ственной власти, в том числе территориальных органов лицензирующе го органа, и органов местного самоуправления. Продолжительность проверки не должна превышать 30 дней. В отношении одного лицензиа та плановая проверка проводится не чаще 1 раза в 2 года.
По результатам проверки составляется акт в 2 экземплярах, один из которых передается лицензиату. В случае если лицензиат не согласен с актом проверки, он имеет право в течение 7 дней письменно предста вить свои замечания, которые прилагаются к акту проверки.
Лицензиат Федерации и настоящим Положением обязан обеспечи вать условия для проведения лицензирующим органом проверок. К по требителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований.
Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права за казать услуги оценщика.
К потребителям (заказчикам) услуг оценщиков, как субъектам оценочной деятельности, законодательство не предъявляет конкретных требований. Но очевидно, что они должны обладать правоспособностью, а органы государственной власти РФ полномочиями для требования или права заказать услуги оценщика. Российская федерация, субъекты РФ, юридические и физические лица имеют право на проведение оценщика ми оценки любого принадлежащего им объекта оценки. Данное право является безусловным, результаты оценки могут быть использованы для корректировки данных бухгалтерского отчета и отчетности. Характерно, что безусловное право на оценку объекта оценки имеют лишь собствен ники данного объекта. У перечисленных выше участников правоотно шений также имеется безусловное право на повторную оценку и на об жалование заинтересованными лицами результатов проведения оценки.
Права оценщика:
Х Применять самостоятельно методы проведения оценки в со ответствии со стандартами оценки. Согласно стандартам оценки, обяза тельным к применению субъектами оценочной деятельности, методом оценки является способ расчета стоимости объекта оценки в рамках од ного из подходов к оценке. Среди подходов к оценке выделяют затрат ный, сравнительный и доходный.
Х Требовать от заказчика при проведении обязательной оценки обеспечения доступа в полном объеме документации, необходимой для осуществления этой оценки. Соответственно заказчик, обладающий до кументацией, обязан ее предоставить. Федеральный закон Об инфор мации, информатизации и защите информации определяет термин до кумент как зафиксированная на материальном носителе информация с реквизитами, позволяющими ее идентифицировать. Так информация, необходимая для проведения оценки не обязательно может содержаться в документации, она может быть представлена в устной форме, в форме баз данных и на других носителях, которые не подпадают под категорию документ.
Х Получать разъяснения и дополнительные сведения для про ведения данной оценки Х Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки за исключением ин формации, являющейся государственной, коммерческой тайной;
в слу чае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки, оценщик указывает на это в отчете. В законодательстве об информации, категория линформация определяется как сведения о лицах, предметах, фактах, событиях, явле ниях и процессах независимо от формы их представления.
Х Привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки иных оценщиков либо иных специали стов. Данное положение положило законную основу к осуществлению оценки по договору подряда или вообще без правовой основы. Так в оценочной практике сложилась ситуация, когда оценщики привлекают к работе над оценкой других специалистов, лишь оформляя отчет со своими реквизитами и подписями соответствующих лиц.
Х Отказаться от проведения оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте, либо не обеспечил соответствующие договору условия работы. В этом случае, по мнению автора, оценщик совершает действие, обоснованное с точки зрения закона как допустимое односто роннее прекращение обязательства (согласно ст. 407 ГК). В случае на личия договора об оценке, наличие обстоятельств, вызвавших реализа цию права на отказ от оценки, по мнению автора, является основанием для расторжения договора, и такой договор будет считаться расторгну тым согласно ст. 450 ГК.
Х Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки и денежного вознаграждения за проведение оценки по определе нию суда, арбитражного суда. Данное право также частично связано с правом отказа от оценки.
Обязанности оценщика Х Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законодательства об оценочной деятельности.
Х Сообщать заказчику о невозможности своего участия в про ведении оценки объекта оценки вследствие возникновения обстоя тельств, препятствующих проведению объективной оценки объекта оценки. Очевидно, что такими обстоятельствами могут является: невоз можность независимости оценщика в отношении объекта оценки, недос таточность информации для проведения оценки, иные обстоятельства.
Х Обеспечивать сохранность документов, получаемых от за казчика и третьих лиц в ходе проведения оценки объекта оценки.
Х Предоставлять заказчику информацию о требованиях зако нодательства Российской Федерации об оценочной деятельности ( в том числе о порядке лицензирования, обязанностях оценщика, требования к договору и отчету об оценке и стандартах оценки), об уставе и о кодексе этики соответствующей саморегулируемой организации (профессио нального общественного объединения оценщиков или некоммерческой организации оценщиков), на членство в которой ссылается оценщик в своем отчете.
Х Предоставлять по требованию заказчика лицензию на осу ществление оценочной деятельности, страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности. Характерно, что для возникновения такой обязанности оценщика необходимо требование заказчика.
Х Не разглашать конфиденциальную информацию, получен ную от заказчика в ходе проведения оценки объекта оценки, за исклю чением случаев, предусмотренных законодательством РФ.
Х Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет;
Х В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, предоставлять копии хранящихся отчетов или информацию из них правоохранительным, судебным, иным уполномоченным госу дарственным органам либо органам местного самоуправления по их за конному требованию.
Х Соблюдать стандарты оценочной деятельности, обязатель ные к применению.
Х При составлении отчета об оценке оценщик обязан исполь зовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Х Согласно стандартам оценки, обязательным к применению оценщик обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подход к оценке или обосновать отказ от их использования Обязательные требования к договору об оценке:
Х Простая письменная форма (не требуется нотариальное удо стоверение).
Х Основания заключения договора.
Х Вид объекта оценки.
Х Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки.
Стандартами оценки, обязательными к применению закреплены сле дующие виды стоимости: рыночная стоимость, стоимость с ограничен ным рынком, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стои мость при существующем использовании, инвестиционная стоимость, стоимость для целей налогообложения, ликвидационная стоимость, ути лизационная стоимость, специальная стоимость. В соответствии со ст. ФЗ Об оценочной деятельности в РФ в случае указание в договоре иного вида определяемой стоимости, подлежит установлению рыночная стоимость.
Х Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.
Х Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
Х Сведения о наличии у оценщика лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана.
Х Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ря да объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
Х Указание на факт предоставления информации о требовани ях законодательства РФ об оценочной деятельности (согласно Стандар тов оценки, обязательных к применению).
Отчет об оценке Отчет об оценке является формой надлежащего исполнения оцен щиком своих обязанностей, возложенных на него договором. Он должен быть своевременно составлен в письменной форме и передан заказчику.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вво дить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.
В случае если при проведении оценки объекта оценки определяет ся не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.
В отчете должны быть указаны:
Х Дата составления и порядковый номер отчета.
Х Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки.
Х Место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицен зии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имуще ства.
Х Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки.
Х Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведе нии оценки данного объекта оценки, перечень использованных при про ведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их по лучения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки до пущения.
Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полу ченного результата. Согласно п. 13 Стандартов оценки обязательных к применению Проведение оценки включает в себя следующие этапы:
Заключение с заказчиком договора об оценке;
Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. В рамках этого этапа оценщик осуществляет сбор и об работку:
Правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц.
Данных бухгалтерского учета и отчетности, относящихся к объекту оценки;
Информации о технических и эксплуатационных характеристи ках объекта оценки;
Информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
Анализ рынка, к которому относится объект оценки.
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из под ходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки.
Составление и передача заказчику отчета об оценке.
Х дата определения стоимости объекта оценки;
Х перечень документов, используемых оценщиком и устанавли вающих количественные и качественные характеристики объекта оцен ки.
Х Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения при мененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Х Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки за конодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Х Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скре плен печатью, а также подписан оценщиком - индивидуальным пред принимателем или работником юридического лица, который соответст вует требованиям ст. 24 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ и осу ществил оценку объекта оценки, и его руководителем.
Тема 2. Правовое регулирование объектов оценки Согласно законодательству об оценочной деятельности к объектам оценки относятся:
Х отдельные материальные объекты (вещи);
Х совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);
Х право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;
Х права требования, обязательства (долги);
Х работы, услуги, информация;
Х иные объекты гражданских прав, в отношении которых законо дательством Российской Федерации установлена возможность их уча стия в гражданском обороте.
Все объекты оценки представляют собой объекты гражданских прав. Согласно ст. 128 ГК к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имуще ственные права;
работы и услуги;
информация;
результаты интеллекту альной деятельности, в том числе исключительные права на них (интел лектуальная собственность);
нематериальные блага. Основной правовой характеристикой объектов гражданских прав является их оборотоспо собность. Существуют категории вещей ограниченных или изъятых из гражданского оборота (например, радиоактивные материалы).
Правовое положение отдельных материальных объектов (вещей) К вещам в теории гражданского права относятся материальные (телесные) объекты, предметы природы и продукты труда, обладающие физическими, химическими, биологическими или другими свойствами, т.е натуральной формой. Вещи подвержены устареванию и, в конечном счете, потере своей натуральной формы. Подробно об объектах граж данских прав можно ознакомится в учебно-практическом пособии И.А.
Зенина Гражданское право.М. МЭСИ 1999.
Традиционно вещи подразделяются на движимые и недвижимые.
Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, не движимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, пе ремещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невоз можно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отне сено и иное имущество. Вещи, не относящиеся к недвижимости, вклю чая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Реги страция прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, преду смотренных законодательством.
з Правовое положение совокупности вещей, составляющих иму щество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия) В отношении правового регулирования совокупности вещей сле дует отметить статью 132 ГК, которая определяет правовой статус пред приятия как объекта гражданских прав. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осущест вления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Отнесение предприятия, как объекта гражданских прав к недвижимости не должно вводить в заблуждение к применению подходов по оценке недвижимо сти к оценке предприятия. То же самое касается и объектов машин и оборудования, такие как воздушные и морские суда и пр., относимые за конодательством к недвижимости, однако в смысле теории оценочной деятельности такими не являющиеся.
Правовое положение права собственности и иных вещных прав на имущество или отдельных вещей из состава имущества Статья 209 ГК определяет содержание права собственности. Соб ственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совер шать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие пра ва и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, остава ясь собственником, права владения, пользования и распоряжения иму ществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими спосо бами, распоряжаться им иным образом. Правомочия собственника обра зуют полное право собственности, когда собственник обладает в полной мере всеми тремя правомочиями. Право владения означает основанную на законе возможность физического господства над вещью, право поль зования дает собственнику возможность извлекать из нее полезные свойства, а право распоряжения есть возможность определять юридиче скую судьбу вещи. Согласно закону об оценочной деятельности вещные права могут быть объектами оценки. К вещным правам лиц не являю щихся собственниками относятся сервитуты, право оперативного управ ления, право хозяйственного ведения, другие ограниченные вещные права.
Кроме того, к данной категории объектов оценки следует отнести и право интеллектуальной собственности. В случаях и в порядке, уста новленных законодательством России признается исключительное право (интеллектуальная собственность) гражданина или юридического лица на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридического лица, индивидуализации продукции, выполняемых работ или услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т.п.).
Использование результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации, которые являются объектом исключитель ных прав, может осуществляться третьими лицами только с согласия правообладателя.
Подробно с содержанием права собственности и иных вещных прав можно ознакомится в литературе по гражданскому праву и в за конодательстве РФ.
Права требования, обязательства (долги) Ст. 307 ГК дает понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанно сти. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе. Из наиболее важных для понимания, аспектов правового регулирования, следует от метить, что в большинстве случаев оценки бизнеса, когда объектом оценки выступает доля собственности в виде акций или паев, с точки зрения правового регулирования, оценивается обязательственное право, которое собственник (и) имеет(ют) в отношении к юридическому лицу.
Данное положение регулируется ст. 48 ГК: к юридическим лицам, в от ношении которых их участники имеют обязательственные права, отно сятся хозяйственные товарищества и общества, производственные и по требительские кооперативы. К юридическим лицам, на имущество кото рых их учредители имеют право собственности или иное вещное право, относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия, в том числе дочерние предприятия, а также финансируемые собственни ком учреждения.
Работы, услуги, информация Правовой статус работ, услуг определяется обязательственным правом. Законодательства определяет понятие луслуги и работы, также устанавливает существенные условия соответствующего догово ра. Гражданское законодательство, прежде всего основанное на свободе воли закрепляет лишь рамочные условия гражданского оборота. В ко нечном счете, исследуя работы и услуги как объект оценки следует об ращать пристальное внимание на правовую форму сделки, так как она может существенно отличаться от стандартных, и в значительной степе ни определять содержание объекта оценки.
Тема 3. Обязательность проведения оценки и правовой режим различных целей оценки В основном, обязательность проведения оценки диктуется моти вами соблюдения публичного (государственного, регионального или субъекта федерации, муниципального) интереса или частного интереса, когда злоупотребления в отношении стоимости объекта оценки может повлечь за собой серьезные последствия для имущественных интересов.
Часть случаев обязательного проведения оценки регламентируется зако нодательством об оценочной деятельности, кроме того, значительная часть таких случаев регламентируется законами и иными правовыми ак тами различных уровней и правовой силы.
В законодательстве об оценочной деятельности определены сле дующие случаи, когда проведение оценки обязательно:
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полно стью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Феде рации либо муниципальным образованиям, в том числе:
1. При определении стоимости объектов оценки, принадле жащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, пере дачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
Приватизация10 представляет собой особый способ передачи иму щества из публичной в частную собственность, связанный с отчуждени ем большого количества объектов, находившихся в публичной собст венности в силу особенностей организации прежней, огосударствленной экономики. Она является временной, переходной мерой по формирова нию материальной базы для развития рыночного хозяйства и соответст вующего ему имущественного оборота. Этим, в частности, объясняется отсутствие специальных норм о приватизации в Гражданском кодексе и в других общих актах гражданского законодательства.
Проводимая в России приватизация государственного и муници пального имущества стала одним из главных направлений экономиче ских преобразований, направленных на отказ от господствующей роли государства в экономике. Она преследовала следующие основные цели:
От лат. СprivatusТ - частный Х политическую - появление слоя собственников (лсреднего клас са);
Х экономическую - создание конкурентоспособных товаропроиз водителей;
Х фискальную - дополнительный источник доходов бюджетов (либо снятие с них части расходов по содержанию, например, жилищно го фонда);
Х социальную - соблюдение интересов населения (общества) при разделе государственного имущества. В соответствии со ст. 217 ГК по рядок приватизации должен устанавливаться специальными законами, а общие правила о приобретении и прекращении права собственности применяются здесь лишь в той мере, в какой соответствующие отноше ния не урегулированы указанными законами. Порядок приватизации оп ределяет лишь процедуру (способы) приватизации, но не ее объекты.
Последние устанавливают соответствующие публичные собственники, руководствуясь своими интересами и нормативными актами. 11 В г. был принят и введен в действие новый Закон о приватизации. Однако к этому времени массовая приватизация публичного имущества, прежде всего государственных предприятии, была завершена. Порожденные ею новые правоотношения и споры квалифицируются и разрешаются по нормам ранее действовавшего законодательства о приватизации. По следнее, таким образом, также необходимо учитывать при изучении правового регулирования приватизации. Впервые законодатель употре бил термин "приватизация" в Законе Российской Федерации от 31.10. № 293-1 "Об обеспечении экономической основы суверенитета РСФСР"12. Однако в данном случае использование этого понятия оста лось на уровне словоупотребления. Юридический смысл приватизации в этом законе не раскрывался. Первый подход к юридическому оформле нию понятия приватизации законодатель предпринял в тот момент, ко гда еще существовал Союз ССР. После длительных парламентских деба тов был принят Закон СССР "Об основных началах разгосударствления и приватизации предприятий"13 Необходимо отметить, что на первом этапе законодательного оформления понятия приватизации в термино логический оборот было введено две дефиниции - "разгосударствление" и "приватизация". Поскольку законодатель не дал четкого определения этих понятий, некоторое время в науке дебатировался вопрос о соотно шении разгосударствления и приватизации. Спектр мнений был от иден тификации этих понятий до признания различного режима этих процес сов в зависимости от того каким субъектам будет передано государст венное имущество - трудовым коллективам или отдельным лицам. Ле Гражданское право 2-е изд. Т.1 отв. редактор Е.А. Суханов. М. Бек 1998 с.563- Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 22.
Ст. 260.
Ведомости Съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1991. № 32.
Ст.904.
гальное (законодательное) понятие приватизации введено Законом РСФСР О собственности в РСФСР14 гласно статье 25 которого пред приятия, имущественные комплексы, здания, сооружения и иное иму щество, на в государственной или муниципальной собственности может быть отчуждено в частную собственность граждан и юридических лиц в порядке и на условиях, установленных законодательными актами РСФСР, и республик, входящих в Российскую Федерацию, актами мест ных Советов народных депутатов, изданными в пределах их полномо чий. Однако данное определение, хотя и схватывало суть выражаемого им понятия (передача государственного или муниципального имущества в собственность граждан и юридических лиц), все же имело самый об щий характер и требовало своего качественного развития на законо творческом уровне. Дальнейшее развитие законодательное определение приватизации получило в Законе Российской Федерации от 03.07.91 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Рос сийской федерации"15, в соответствии с которым под приватизацией го сударственных и муниципальных предприятий понималось приобрете ние гражданами, акционерными обществами (товариществами) у госу дарства и местных Советов народных депутатов в частную собствен ность предприятий, цехов, производств, участков, иных подразделений этих предприятий, выделяемых в самостоятельные предприятия;
обору дования, зданий, сооружений, лицензий, патентов и других материаль ных и нематериальных активов предприятий (действующих и ликвиди рованных по решению органов, правомочных принимать такие решения от имени собственника);
долей (паев, акций) государства и местных Со ветов народных депутатов в капитале акционерных обществ (товари ществ), принадлежащих приватизируемым предприятиям долей (паев, акций) в капитале иных акционерных обществ (товариществ), а также совместных предприятий, коммерческих банков, ассоциаций, концернов, союзов и других объединений предприятий (статья 1 Закона о привати зации 1991 года).
В тоже время гораздо более удачная и лаконичная дефиниция при ватизации дана в Законе Российской Федерации "О приватизации жи лищного фонда в Российской Федерации" (конечно, с учетом специфики регулируемых им отношений): приватизация жилья - бесплатная пере дача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1990. № 30.
Ст.416. Изменения и дополнения внесены Законом Российской Федерации от 24.06.92 // Ве домости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Россий ской Федерации. 1992. № 34. Ст.1966. Закон "О собственности в РСФСР" утратил силу с 01.01.95 в связи с введением в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации 9 См. Ведомости Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР. 1991.
№ 27. Ст.927. Изменения и дополнения от 05.06.92 // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. 1992. № 28. Ст.1614.
а для граждан, забронировавших жилые помещения - по месту брониро вания жилых помещений С принятием Закона Российской Федерации от 21.07.97 № 123 Ч ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах привати зации муниципального имущества в Российской Федерации"17 можно говорить о новом этапе законодательного регулирования приватизации.
Закон о приватизации 1997 года дает гораздо более четкое и лако ничное определение приватизации, под которой понимается возмезд ное отчуждение находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юри дических лиц.
Данная дефиниция использует трехчленную формулу, элементами которой являются субъекты (продавцы и приобретатели), объект (иму щество) и процесс (возмездное отчуждение).
Ключевым понятием данного определения, как мы видим, являет ся термин "возмездное отчуждение", то есть законодатель несколько ви доизменил формулу Гражданского кодекса Российской Федерации, в ко тором предусматривалась "просто" передача имущества. Однако форму лировка Закона о приватизации 1997 года нисколько не умаляет законо положение статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку последнее содержит отсылку к законодательству о привати зации по урегулированию порядка приватизации.
Понятие отчуждения является одним из ключевых понятий граж данского права, которое регулирует отношения по возмездной передаче имущества, а также порядок приобретения и прекращения права собст венности. Таким образом, можно сделать вывод о том, что генетически приватизация является цивилистическим институтом, поскольку пред полагает возмездное отчуждение имущества, то есть сферу регулирова ния гражданского права.
Однако законодатель вывел приватизационное законодательство из сферы гражданского права. В частности, согласно уже упоминавшей ся статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации при прива тизации государственного и муниципального имущества предусмотрен ные гражданским кодексом положения, регулирующие порядок приоб ретения и прекращения права собственности, при Ч меняются, если за конами о приватизации не предусмотрено иное. Другой нормой Ч пунк том 3 статьи 96 Гражданского кодекса Российской Федерации установ лено, что особенности правового положения акционерных обществ, соз данных путем приватизации государственных и муниципальных пред приятий, определяются законами и иными правовыми актами о привати зации этих предприятий. Таким образом законодатель зафиксировал Скворцов Приватизационное право М.1999 С.12- Российская газета от 02.08.97 № 148.
приватизацию как возмездный акт, установив фискальный элемент в правовой статус приватизации государственного, муниципального имущества и имущества субъектов федерации. Принятием Закона о при ватизации 1997 года законодатель выразил свою приверженность кон цепции регулирования приватизации не комплексно, но по отдельным направлениям: приватизация государственных и муниципальных пред приятий;
приватизация земли и природных ресурсов;
приватизация го сударственного и муниципального жилищного фонда;
приватизация объектов социального и культурного наследия, а также объектов исто рико Ч культурного наследия и природных объектов.18 Именно после 1997 года с принятием нового Закона о приватизации, она стала нести более или менее выраженную фискальную функцию и стала отдельной строкой доходов федерального и других бюджетов. Приватизационный же процесс начала реформ в России такого характера практически не имел, так как носил собой цель создания слоя частных собственников в России, а не перераспределения частных средств в бюджеты взамен пе редачи публичной собственности. Приватизация предприятий путём преобразования в акционерные общества, чековая приватизация не при носили доход бюджетам, когда как продажа предприятий с аукционов и конкурсов носит ярко выраженный фискальный характер и является важнейшим правовым инструментом политики пополнения бюджета.
Аренда государственного имущества регулируются положения ми о договоре аренды, зафиксированными в Гражданском Кодексе РФ.
По данному договору арендодатель (наймодатель) обязуется предоста вить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владе ние и пользование или во временное пользование. Полученные аренда тором в процессе использования объекта аренды плоды, продукция и доходы становятся его собственностью.
Аренда как договорной тип регулируется ГК: ст.606-625 посвяще ны общим положениям об аренде, а последующие статьи Ч отдельным видам и разновидностям договора-аренды, таким как прокат (ст.626 631), аренда транспортных средств с экипажем (ст.632-641) и без экипа жа (ст.642-649), аренда зданий и сооружений (ст.650-655), аренда пред приятий (ст.656-664) и финансовая аренда (лизинг) Ч ст.665-670. Нор мы ст.606-625 ГК применяются к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества, если иное не установле но правилами ГК об договорах.
Предметом договора является предоставление арендодателем.
имущества во временное владение и пользование или временное пользо вание за плату арендатору. Объектами аренды служат непотребляемые вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использо вания: земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы (мастерские и т.п.), О.Ю.Скворцов Приватизационное право М.1999 С.21- здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие ве щи.
Специфический вид аренды представляет аренда предприятия. К данной аренде (ст.656Ч664 ГК) субсидиарно применяются правила статей 650-655 ГК. По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности, арен додатель обязан предоставить арендатору за плату все элементы данного комплекса Ч как недвижимые, так и движимые, в том числе земельные участки, здания, сооружения, оборудование, другие основные средства, за пасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Передаче (по акту) подлежат также входящие в состав предприятия имущественные пра ва, включая исключительные права на средства индивидуализации (фир менные наименование, товарные знаки и др.) и другие (патентные, автор ские, смежные) исключительные права.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор не сут солидарную ответственность по долгам, переведенным на арендатора без согласия кредитора. 2. При использовании объектов оценки, принадлежащих Рос сийской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муни ципальным образованиям, в качестве предмета залога. Правоотно шения залога регулируется соответствующей частью обязательственно го права (частью 2 ГК) 3. При продаже или ином отчуждении объектов оценки, при надлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федера ции или муниципальным образованиям. Данные правоотношения ре гулируются соответствующими положениями о договоре залога, также существует Закон О залоге, который наиболее детально регламенти рует данные правоотношения.
4. При переуступке долговых обязательств, связанных с объ ектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъек там Российской Федерации или муниципальным образованиям. До говоры переуступки прав требования также подпадают под сферу граж данско-правового регулирования и описаны в соответствующей части обязательственного права (Часть 2 ГК) 5. При передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц. Эти правоотношения регулируются гражданским за конодательством в части, посвященной юридическим лицам, а также за конами и иными правовыми актами, посвященными юридическим лицам в части регулирования уставных капиталов и фондов (напр. ФЗ Об ак ционерных обществах).
И.А.Зенин Гражданское право Российской Федерации М.МЭСИ 1999 С.201- При возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе:
6. При национализации имущества На протяжении истории России национализация всегда служила способом пополнения государственный доходов. Несмотря на то, что се годня национализация возможна только с равноценным возмещением, такое возмещение может не соответствовать доходности собственности, и следовательно принесет выгоду государству. К тому же приватизация многих сверхприбыльных предприятий в России может быть пересмот рена в публичных интересах. Национализация это "переход из частной собственности в собственность государства или общества земли, про мышленных предприятий, банков, транспорта и т.д."20 Этот способ яв ляется радикальным решением бюджетных проблем и в современной России не применялся. Национализация является гражданско-правовым институтом.
Возвращение термина "национализация" в лоно гражданского пра ва началось, как это почти всегда бывает в России, с изменения законо дательства. Часть 3 п. 2 ст. 235 нового Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) определила национализацию как "обращение в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц" и установила, что национализация "производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306 ГК РФ".. В ГК не указаны причины национализации. Они определяются го сударственными интересами, не зависят от воли собственника имущест ва. Национализация возможна только на основании специального закона с возмещением стоимости имущества и других убытков в порядке, уста новленном ст.306 ГК. Однако ссылка на ст.306 ГК не полностью соот ветствует положениям ст.35 Конституции о том, что принудительное изъятие имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного его возмещения.
Поскольку положения Конституции имеют приоритет перед другими за конами и непосредственное применение, нужно сделать вывод, что в случае принятия федерального закона о национализации определенного имущества в нем необходимо определить порядок предварительного и равноценного возмещения стоимости национализированного имущест ва. 7. При ипотечном кредитовании физических лиц и юридиче ских лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости см.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Гражданское право: Словарь-справочник. М., 1996. С. 296.
В.А.Белов. Национализация в российском гражданском праве: история и современность - журнал "Законодательство", 1999, N Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой (постатейный) (под ред.
О.Н.Садикова) предмета ипотеки. Ипотека регулируется законодательством об ипоте ке и соответствующими нормами гражданского законодательства.
8. При составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества.
Данный спектр правоотношений регулируется нормами семейного права и гражданско-процессуального законодательства.
9. При выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для го сударственных или муниципальных нужд. Данный случай переклика ется с национализацией как цели оценки.
10. При проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы. Налоговый кодекс является ос новным документом, регулирующим правоотношения в сфере налогов и сборов в Российской Федерации.
Случаи обязательного проведения оценки не распространяется на отношения, возникающие при распоряжении государственными и муни ципальными унитарными предприятиями, государственными и муници пальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйст венном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого иму щества, а также на отношения, возникающие в случае распоряжения го сударственным или муниципальным имуществом при реорганизации го сударственных и муниципальных унитарных предприятий, государст венных и муниципальных учреждений.
Кроме того, законодательством РФ предусматриваются следующие случаи обязательной оценки:
1. Оценка акций для их обязательного выкупа по требованию ак ционеров (Ст. 75 и 77 ФЗ Об акционерных обществах) 2. Оценка взносов в уставный капитал, осуществляемых в неде нежной форме (ст. 34 ФЗ Об акционерных обществах и ст.15 ФЗ Об обществах с ограниченной ответственностью) 3. Оценка имущества в целях исполнительного производства (ст.
52 ФЗ Об исполнительном производстве) 4. Оценка безвозмездно полученного имущества для целей отра жения в бухгалтерском учете (Положение по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ).
5. Оценка в рамках законодательства о банкротстве (ФЗ О несо стоятельности (банкротстве) № 127-ФЗ, О реструктуризации кредит ных организаций №144-ФЗ) Данный список не является исчерпывающим, так как условия гра жданского оборота могут выявить иные обязательные случаи проведе ния оценки (например, из условий договора).
Тема 4. Государственное регулирование оценочной деятельности Частично, вопросы государственного регулирования оценочной деятельности были рассмотрены в теме 1. Наиболее полно анализ систе мы государственного регулирования оценочной деятельности рассмот рен в литературе под авторством Верхозиной А.В.23. Наибольшее вни мание при изучении данной темы следует уделить тенденциям государ ственного регулирования - от децентрализации в начале становления оценочной деятельности в РФ, к упорядоченному регулированию на данный момент с установлением Министерства экономического разви тия и торговли, как органа, осуществляющего контроль за оценочной деятельностью, - к саморегулированию, как одной из основных тенден ций регулирования оценочной деятельности. Необходимо изучить соот ветствующее Постановление Правительства РФ об уполномоченном ор гане (№ 443 от 27.08.2004 г., до вступления в силу этого документа дей ствовало Постановление № 932 от 20.08.1999г.), осуществляющим регу лирование оценочной деятельности. Также следует ознакомиться с по ложениями саморегулируемых организаций и кодексе профессиональ ной этики оценщиков, утвержденных этими организациями.
Регулирование оценочной деятельности как в России, так и в дру гих странах происходит тремя разными механизмами.
Первый механизм - правовое регулирование - регулирование с по мощью норм права. Осуществляется путем наделения сторон при осу ществлении оценочной деятельности соответствующими правами и обя занностями. Законодатель формирует рамки действия субъектов право отношений. При этом основным способом защиты прав является судеб ная защита. В случае нарушения норм права, в принципе, отсутствует необходимость обращения в регулирующий орган. Судебное решение имеет большую силу, чем решение такого органа. В случае отмены го сударственного регулирования оценочной деятельности, правовое регу лирование не перестанет иметь силы.
А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства об оценочной деятельности, М. Второй механизм - государственное регулирование оценочной деятельности. Согласно определению, данному А.В. Верхозиной24: ре гулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направ ленных на повышение качества оценочных услуг и соответствие их опре деленным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование или государственными органами (государ ственное регулирование), или совместно. Сфера государственного и пра вового регулирования оценочной деятельности можно разграничить как функции и деятельность государственных органов, направленных на кон троль за оценочной деятельностью и сферу действия норм права, опреде ляющих права и обязанности субъектов оценочной деятельности, соответ ственно. К сфере государственного регулирования оценочной деятельности можно отнести принятие Минимуществом РФ (до момента передачи дан ной функции Минэкономразвития) стандартов оценки некоторых видов объектов, необязательных к применению. Так некоторые методические ре комендации (например Методические рекомендации по оценке объектов интеллектуальной собственности) не носят обязательный характер, но яв ляются рекомендуемыыми к использованию. Таким образом, одной из ос новных целей государственного регулирования является повышение каче ства оценочных услуг.
Однако, стоит отметить, меры государственного регулирования оце ночной деятельности, направлены на защиту прав и интересов граждан в ходе осуществления оценочной деятельности, что вытекает из сути лицен зирования оценочных услуг. Кроме того, в функции государственного ре гулирования входят задачи администрирования деятельности лицензиатов (учет, выдача, приостановления или прекращения лицензий), проведение проверок, инспекция отчетов. Значительный спектр отношений, связанных с регулированием оценочной деятельности связан с функциями Министер ства экономического развития и торговли РФ, а также Росимущества. Ро симущество определено как контрольный орган. Смысл контрольных функций заключается в осуществлении функций органа исполнительной власти. Такие отношения носят не равный характер, (контролируемый субъект оценочной деятельности не может устанавливать свои условия взаимоотношений с государственным органом), но в то же время, по прин ципу административного права государственный орган должен устанавли вать равные правила для всех контролируемых субъектов. Государствен ный орган исполнительной власти вправе производить решения - приме нять меры воздействия на субъектов управления, давать указания, требо вать объяснений и пр.
А.В. Верхозина, В.А. Федотова Сравнительный анализ международного и российского законодательства в области оценочной деятельности, М. Интерреклама 2003, С. Основными инструментами регулирования деятельности по оцен ке (согласно А.В. Верхозиной) являются:
Х лицензирование;
Х система Стандартов;
Х система сертификации качества услуг;
Х унификация учебных программ по подготовки оценщиков;
Х создание условий для развития и становления саморегулируе мых профессиональных объединений оценщиков;
Х организация процесса включения процедур и методов профес сиональной оценки в общее законодательство;
Х контроль за исполнением законодательства в области оценки.
Одной из существующих проблем в области правового регулиро вание оценочной деятельности, является неподготовленность россий ской правовой системы к терминологии, методологии, профессиональ ной оценки. Дело в том, что стандарты и законодательство по оценке стран с развитой рыночной экономикой представляют собой достаточно гибкий инструмент. Так оценщики имеют механизмы отхода от стандар тов в проведении оценочных работ. Общее настроение регулятивных ак тов по оценке представляет собой методологическую базу, ориентир для действия, профессиональным кодексом работы. Специфика оценочной деятельности, как работы требующей не всегда стандартных подходов к объектам и целям оценки, носящей исследовательский характер и тре бующей, особенно в российских условиях, гибкости в методологии и свободы оценщика в выборе путей проведения оценки, не может регу лироваться жесткими законами и стандартами. Общая правовая тради ция России, с одной стороны, жестко требующая выполнения буквы за кона и диалектически отраженная тенденция к бесконечному поиску не совершенств в законе и путей его обхода не совсем совместима с про фессиональным самосознанием оценщиков в зарубежных странах и ос новной целью регламентационных актов - повысить качество и профес сионализм оценщиков, сконцентрировать профессионализм оценщиков а не жестко регулировать их деятельность и создавать ситуации вечного противоречия между законом и практикой его применения.
Необходимость государственного регулирования оценочной дея тельности возникла в России в связи с переходным периодом. В тради ции регулирования присутствует насаждение сверху института оценоч ной деятельности, в целях быстрейшего формирования оценочной дея тельности в РФ. Создание института оценочной деятельности сформи ровано объективными потребностями в экономики, для упорядочивания имущественных отношений, защиты государственного и частного иму щества от произвола. Так с 1997 года приватизация в РФ признается возмездным процессом, а для адекватного определения стоимости, по полнения бюджета и не допущение приватизации высокодоходных предприятий за бесценок необходимы, развитые оценочные отношения, с участием государства в их становлении для защиты собственных инте ресов.
В последнее время четко прослеживается тенденция перехода от государственного регулирования оценочной деятельности к ее саморе гулированию (третий механизм). Основной идеей перехода к саморегу лированию является постулат о не тождественности категорий государ ства и общества. В условиях либеральных отношений государство должно ограничить свои функции и по возможности передать большин ство возможных функций общественным механизмам. Необходимость отказаться от государственного доминирования продиктовано проводи мыми либеральными реформами в РФ. Кроме того, реформы продикто ваны международным опытом. Так, в большинстве стран с развитой ры ночной экономикой функции по регулированию оценочной деятельно сти переданы саморегулируемым организациям.
Конечно, проводимая реформа регулирования оценочной деятель ности имеет свои проблемы, основной из которых является насаждение перемен сверху, попытка государством создания общественных меха низмов регулирования.
Основными различиями государственного регулирования и само регулирования оценочной деятельности является регулирующий субъ ект, степень подкрепления регламентирующих деятельность актов, си лой государства.
Основным положительным моментом в переходе от государствен ного регулирования к саморегулированию является то, что профессио нальные общественные объединения кроме контроля над соблюдением законодательства в области оценочной деятельности могут проводить контроль за соблюдением этических норм профессиональной деятельно сти, что повышает престиж профессии и обеспечивает качество оценоч ных услуг.
Этика оценщика - представляет собой систему ценностей оценщи ка, как субъекта определенной профессии. Этичное поведение оценщика направлено на благо профессии в целом, на укрепление доверия к про фессии. Этика- это представление о должном и не должном поведении и не подпадает под сферу государственного или правового регулирования.
Нарушение этики не может повлечь юридических или административ ных санкций, однако может повлечь определенные негативные послед ствия, исходящие от саморегулируемой организации.
Кроме того, дополнительные преимущества саморегулирования оценочной деятельности является то, что саморегулируемые организа ции, как показала международная практика, устанавливают, с одной стороны, более детальную стандартизацию, что увеличивает качество оценочных услуг с другой стороны, международные стандарты предос тавляют определенную гибкость в их применении, что не допускает догматизма и зарегулированности оценочной деятельности. В россий ских условиях саморегулирование оценочной деятельности может по зволить внедрить международные стандарты оценки, при этом, не адап тируя его терминологию к российскому законодательству и не внося в него существенных изменений, что необходимо при государственном регулировании оценочной деятельности и является серьезным барьером в регулировании.
Однако саморегулирование - не идеальный инструмент контроля за оценочной деятельностью. В международной практике профессио нальные организации оценщиков устанавливают серьезные барьеры для вступления в профессию оценщиков. Существует опасность превраще ния саморегулируемых организаций в закрытые касты, что снизит конкуренцию на рынке и может отрицательно сказаться на качестве оценочных услуг. Отчасти для предотвращения этого явления и полного саморегулирования оценочных услуг необходимо участие в сертифика ции оценщиков потребителей их услуг, однако это, в свою очередь, мо жет стать угрозой независимости оценщиков.
В представленной ниже таблице приведены основные достоинства и недостатки систем контроля за оценочной деятельностью.
Таблица Сравнительный анализ систем контроля за оценочной деятельностью Вид регулирования Преимущества Недостатки Государственное Подкрепление решений Издержки государственной и нормативных актов власти на поддержание ап силой государственной парата контролирующих ор власти. Установление ганов. Низкая привлека равенства контроли- тельность государственной руемых субъектов, службы в сегодняшний мо подконтрольность го- мент, недостаток кадров.
сударству контроли- Коррупция доминирования рующего органа. Ин- публичных интересов, сни формированность го- жает профессиональную сударственной власти, общность оценщиков, про эффективные рычаги блема отчужденности госу воздействия на подкон- дарственной власти от ин трольные субъекты. тересов оценщиков, пороки чиновничьего управления.
Саморегулирование Повышает общность Опасность формирования оценщиков как профес- ситуации с возможной за сии, понимание общих крытостью, кастовостью интересов оценщиков, профессии. Возможность профессиональная ра- превращения в закрытую бота над стандартами. систему, неподконтрольную Самостоятельные ры- обществу. Возможное вза чаги влияния на свою имное прикрывание про деятельность. тивоправных действий.
Возможно искусственное создание барьеров вступле ния в отрасль, снижение конкуренции на рынке Сочетание государ- Попытка объединить Неизбежность смещения ственного регулиро- положительные свой- центра влияния - домини вания и саморегули- ства государственного рование либо государствен рования регулирования и само- ного, либо саморегулирова регулирования оценоч- ния. Нестабильность систе ной деятельности. мы, ее эклектичность, воз можный распад и не дости жение поставленных целей.
В то же время, вокруг установления той или иной системы регули рования или контролирующего органа разворачивался и до сих пор су ществует конфликт интересов.
Интересы различных органов, структур, центров влияния на во просы регулирования оценочной деятельности связаны со следующими позициями:
Х возможностью лицензирования и создания барьеров для вступ ления в деятельность, установлению образовательных цензов;
Х установления стандартов оценки;
Х регулирования качества услуг;
Х возможностью контроля рынка оценочных услуг;
Х определения степени свободы оценщиков, передел рынка, кон троль за оценщиками;
Х регулирования статуса отчетов об оценке, определении их си лы, возможности их оспаривания, пределов возможности служения от чета для частных интересов;
Х контроля за привлечением к ответственности оценщиков;
Х определения степени независимости оценщиков.
При принятии решения об уполномоченном органе контролирую щего оценочную деятельность Правительством России учтены возмож ные интересы различных министерств и ведомств и принято решение, что оптимальным органом контролирующим оценочную деятельность в России, является Министерство экономического развития и торговли РФ. Данный орган призван осуществлять регулирующую функцию (принимать и утверждать стандарты оценки, а также инициировать из менения в нормативные документы в области оценочной деятельности).
Росимущество (ФАУФИ РФ) находится в подчинении у Минэкономраз вития и выполняет контролирующую функцию и осуществляет лицен зирование оценочной деятельности до 1.01.2006г.
Раздел 2. Теоретические основы оценочной деятельности Тема 1. Основные понятия оценки Понятия стоимость, лцена, затраты В результате проведения оценки собственности оценщик должен определить стоимость этого объекта.
Стоимость - это общеэкономическое понятие и не имеет обще принятого определения. Стоимости присущи определенные черты.
Первая и самая главная в оценке - это полезность, т.е. стоимость выступает как мера полезности вещи.
Вторая черта состоит в том, что стоимость является мерой умст венных и физических усилий человека при создании вещи.
В-третьих, стоимость выступает как мера относительной редкости вещей, т.е. вещь не должна быть общедоступна (спрос должен превы шать предложение).
В-четвертых, вещь, для того, чтобы обладать стоимостью, должна обладать способностью обмениваться на другие вещи или деньги.
В-пятых, важно, что в оценке стоимость выражается в деньгах.
В различных источниках литературы содержатся различные опре деления понятия лцена.
Цена - это денежные средства, уплачиваемые за объект оценки;
- это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках.
Сегодня стандартами оценки, утвержденными Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001 года Об утверждении стандар тов оценки (далее Стандарты оценки), определено, что цена - это де нежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог (п.8 Стандартов оценки).
Цена прошлых сделок и цены продавца не обязательно представ ляют стоимость объекта оценки на дату оценки.
Затраты - это деньги, необходимые для воспроизводства объекта собственности в современных условиях;
- это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым.
Это затраты не произведенные когда-то и кем-то при создании объекта, а затраты, которые необходимы сейчас для воспроизводства этого объекта. Они могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель.
Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость Существует много видов стоимости. Они необходимы в силу раз личных потребностей заказчика и целей оценки. Существуют понятия рыночной, ликвидационной, налогооблагаемой, инвестиционной стои мости и др. Однако, в общем стоимость может быть разделена на две большие категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в пользовании (стоимость использования) - стоимость вещи с точки зрения конкретного пользователя, использующего или со бирающегося использовать эту вещь определенным образом для удовле творения собственных потребностей. Она устанавливается одним лицом (пользователем), поэтому является субъективной.
Стоимость в обмене (стоимость обмена) - стоимость, рассматри ваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на деньги. В определении имеется в виду цена, кото рая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке не основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Поэтому стоимость в обмене является объективной. Она рас сматривается как обобщенная характеристика привлекательности вещи как предмета обмена с позиций неопределенного числа ее потенциаль ных обладателей, в совокупности называемых рынком.
Наиболее ярким примером стоимости в обмене является рыночная стоимость. Некоторые специалисты считают, что рыночная стоимость является краеугольным камнем оценочной деятельности. Это связано с тем, что чаще всего целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки.
Определение и подробная характеристика рыночной стоимости даны в стандарте 1 Международных Стандартов Оценки (МСО) Ры ночная стоимость как база оценки. Однако для России большее значе ние имеет определение рыночной стоимости, которое содержится в Фе деральном Законе Об оценочной деятельности в РФ и в стандартах оценки. В соответствии с указанными нормативными документами под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по кото рой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Следовательно, рыночная стоимость является результатом спра ведливой сделки, осуществляемой при соблюдении ряда условий:
1) открытость рынка, на котором совершается сделка;
2) конкурентность рынка;
3) типичная мотивация сторон;
4) разумная информированность сторон;
5) достаточное время, в течение которого объект оценки предла гается на рынке для продажи;
6) использование типичных средств платежа;
7) отсутствие необычных финансовых условий сделки.
Кроме рыночной стоимости в стандартах оценки приводится ряд видов стоимости, которые могут применяться для целей оценки:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходи мыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на созда ние объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, сущест вующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в ры ночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных мате риалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих ус ловий и цели его использования;
д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стои мость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объек та оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для опре деления которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
На стоимость объекта оценки оказывает влияние многообразие факторов внешней и внутренней среды.
Экономические факторы:
- спрос на объект оценки;
- доход объекта оценки от эксплуатации и перепродажи;
- продолжительность получения доходов;
- риск, связанный с объектом;
- степень контроля над объектом (наличие имущественных прав);
- степень ликвидности объекта оценки;
- ограничения, наложенные государством или другими лицами на объект;
- затраты на создание аналогичных объектов;
- соотношение спроса и предложения на аналогичные объекты и др.
Социальные факторы:
- наличие и развитость инфраструктуры;
- демографическая ситуация и др.
Политические факторы:
- состояние законодательства в области оценки, собственности, налогообложения и т.д.;
- политико-правовая ситуация в стране.
Географические факторы, состояние окружающей среды.
Хотелось бы обратить внимание читателя на то, что характер (вид) финансирования (наличным или безналичным расчетом, с привлечением или без привлечения кредита и т.д.) не оказывает влияния на стоимость, а влияет только на цену объекта оценки.
Принципы оценки Каким образом оценщик оценивает стоимость объекта оценки?
Какие факторы должны изменить или повлиять на величину стоимости?
Профессиональные оценщики разработали логический и систем ный подход к определению стоимости собственности. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внима ние все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут по влиять на стоимость собственности.
Теоретической основой процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
Принципы оценки могут быть объединены в четыре группы:
1. Принципы, основанные на представлениях собственника (поль зователя).
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
3. Принципы, обусловленные действием рыночной среды.
4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использова ния.
К принципам, основанным на представлениях пользователя отно сятся:
- полезность;
- замещение;
- ожидание (предвидение).
Принцип полезности - объект обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-либо потенциальному собственнику.
Полезность - это способность собственности удовлетворять потребно сти пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.
Принцип замещения гласит, что рациональный покупатель не за платит за объект оценки больше минимальной цены, взимаемой за дру гую собственность, обладающей такой же полезностью.
Принцип ожидания. Стоимость объекта оценки определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми со бытиями. Полезность объекта оценки связана со стоимостью прогнози руемых выгод.
Принцип ожидания заключается в определении текущей стоимо сти дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом оценки.
К принципам, связанным с эксплуатацией оценки, относятся:
- остаточная продуктивность;
- вклад;
- сбалансированность;
- возрастающие и уменьшающиеся доходы (предельная произво дительность);
- экономическая величина;
- экономическое разделение.
Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты. Собственность может быть оценена выше, если земельный участок позволяет обеспечить более высокий до ход или его расположение позволяет минимизировать затраты.
Экономическая теория утверждает, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия некоторых факторов производст ва: труд, земля, капитал, предпринимательская деятельность. Остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, по сле того как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринима тельство.
Принцип вклада основывается на следующем: включение любого дополнительного фактора в объект оценки экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство этого фактора. Указанный прирост стоимости и явля ется вкладом.
Принцип сбалансированности утверждает, что максимальный до ход от объекта оценки можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. Иными словами факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта оценки.
Принцип возрастающих и уменьшающихся доходов. Исходя из предыдущего принципа изменение того или иного фактора производства приведет к изменению стоимости объекта оценки. Принцип возрастаю щих и уменьшающихся доходов гласит, что по мере добавления ресур сов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличи ваться более быстрыми темпами по сравнению с темпами роста затрат вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющимися темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не станет меньше, чем затраты на до бавленные ресурсы.
Принцип экономической величины (экономического размера) - это оптимальный характерный размер объекта оценки, который наилуч шим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладаю щим на данном рынке. Отклонение от экономического размера, как пра вило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
Если земельный участок или предприятие слишком малы или слишком велики относительно требований рынка, то они могут потерять в стоимости.
Принцип экономического разделения - это такое сочетание иму щественных прав, связанных с объектом оценки, при котором обеспечи вается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как след ствие - максимальная стоимость. Имущественные права могут быть раз личными способами распределены во времени и пространстве.
К принципам, связанным с действием рыночной среды, относят:
- принцип спроса и предложения;
- принцип конкуренции;
- принцип соответствия;
- принцип зависимости;
- принцип изменения.
Предложение и спрос - это ведущий фактор, влияющий на цено образование в рыночной экономике. Закон предложения и спроса - это экономическая закономерность, связывающая объем спроса, объем предложения и цены товаров на рынке25. Когда объем предложения и спроса сбалансированы, то рыночная цена как правило отражает затраты производства на оцениваемую собственность. Если рыночные цены больше затрат на производство, то объем предложения будет расти, пока не наступит равновесие. Если рыночные цены ниже затрат, то объем предложения будет падать. Цена находится в прямой зависимости с объ емом предложения и в обратной с объемом спроса. Взаимодействие спроса и предложения формирует рыночные цены на собственность.
Конкуренция. Прогнозируя объем ожидаемых выгод, приносимых собственностью, аналитику нужно помнить, что конкуренция стимули рует постоянный переток ресурсов в те отрасли и сферы, где их исполь зование приносит максимальную отдачу и способствует выравниванию доходов.
Принцип соответствия. Объект оценки, характеристики которого не соответствуют рыночным потребностям, скорее всего будет оценен ниже среднего уровня. К характеристикам можно отнести уровни удобств и услуг, технологии, оснащенность производства и т.д.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и про грессии. Регрессия имеет место, когда оцениваемый объект оценки ха рактеризуется улучшением. Рыночная цена такого объекта не будет от ражать его реальную стоимость и может быть даже меньше затрат не его производство. Эффект регрессии может проявляться в случае, когда оцениваемый объект существенно отличается в лучшую сторону от ок ружающих его по назначению и масштабу. Эффект прогрессии - это по ложительное воздействие несоответствия на стоимость. То есть когда стоимость среднего по качеству объекта оценки завышается благодаря благоприятному окружению.
Принцип изменения. Объекты оценки постепенно изнашиваются.
Изменение политических, экономических и социальных сил влияет на Оценка рыночной стоимости недвижимости. Под ред. Рутгайзера В.М., М., Дело, конъюнктуру рынка, уровень цен и стоимость объектов. Стоимость объ екта оценки, поэтому оценивается на определенную дату, которая ука зывается в отчете об оценке.
Принцип зависимости. Стоимость объекта оценки зависит от мно гих факторов внешней и внутренней среды, поэтому их необходимо тщательно изучать и использовать в оценке. Например, в оценке недви жимости существенную роль играет местоположение объекта, в оценке машин и оборудования - фактор износа.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - синтез всех трех групп принципов, рассмотренных ранее. Наилучшим и наиболее эффективным использованием (ННЭИ) называется вариант, который:
- отвечает всем правовым требованиям и ограничениям;
- физически осуществим;
- экономически эффективен;
- максимально продуктивен.
Т.е. обеспечит объекту оценки наивысшую текущую стоимость.
ННЭИ чаще всего используется в оценке недвижимости для определе ния наилучшего варианта использования земельного участка или участ ка с постройками, используется также при определении наилучшего ва рианта реструктуризации в оценке бизнеса и в других случаях.
Процесс оценки Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Он состоит из нескольких этапов.
На первом этапе осуществляется постановка задачи. Здесь иден тифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются свя занные с ним юридические права. Устанавливается цель оценки - воз можность использования заключения об оценочной стоимости (опреде ление рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидацион ной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для приня тия решения. Устанавливается на этом этапе вид оцениваемой стоимо сти, и дата проведения оценки.
Дата проведения оценки (п. 7 Стандартов оценки) - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
На втором этапе осуществляется составление плана работ.
На этом этапе:
- составляется график работ по оценке (план и календарный гра фик);
- устанавливаются источники и способы сбора информации, а также затраты на сбор и обработку информации;
- разрабатывается оценочная методология, соответствующая цели оценки и виду оцениваемой стоимости исходя из имеющейся информа ции;
- определяется вознаграждение оценщика исходя из всех заплани рованных затрат с учетом объема и сложности работ.
На третьем этапе проводится сбор и обработка данных. Здесь осу ществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (окружающей среде, политических, экономических, социаль ных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объек те. Данные проверяются на полноту и достоверность. Недостоверные данные должны быть отсеяны.
На четвертом этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и за тратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводит ся в п.п. 5 и 6 Стандартов оценки. Кроме того, в п. 18 приводятся осо бенности использования подходов и методов оценки объектов оценки.
На пятом этапе проводится согласование результатов.
Оно заключается в:
- проверке правильности всех математических расчетов;
- проверке данных, на которых основывается оценка;
- проверке обоснованности допущений, принятых во время опре деления стоимости;
- обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использовани ем трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта (см. п.п. 18 20 Стандартов оценки).
На шестом этапе составляется отчет об оценке - готовый доку мент, предоставляемый оценщиком заказчику и содержащий заключе ние об оценочной стоимости объекта (подробное описание отчета можно найти в статье 11 ФЗ Об оценочной деятельности в РФ, правила со ставления во Временных правилах оценочной практики профессиональ ных оценщиков недвижимости, расположенной в границах территории Москвы (Распоряжение Мэра Москвы от 29.06.1998г. № 644-РМ)).
Процесс оценки также изложен в п. 13 Стандартов оценки. Одна ко, перечень этапов и их последовательность отличается от предложен ного в данном разделе. Перечень и последовательность этапов предло женных в данном пособии на наш взгляд более приближены к практике оценки, чем представленные в Стандартах оценки.
Тема 2.Математические основы оценочной деятельности. Шесть функций денежной единицы Итак, для определения стоимости собственности, приносящей до ход, необходимо определить текущую стоимость денег, которые будут получены через какое-то время в будущем.
Известно, а в условиях инфляции куда более очевидно, что деньги изменяют свою стоимость с течением времени. Основными операциями, позволяющими сопоставить разновременные деньги, являются операции накопления (наращивания) и дисконтирования.
Накопление - это процесс приведения текущей стоимости денег к их будущей стоимости, при условии, что вложенная сумма удерживается на счету в течение определенного времени, принося периодически нака пливаемый процент.
Дисконтирование - это процесс приведения денежных поступле ний от инвестиций к их текущей стоимости.
В оценке эти финансовые расчеты базируются на сложном процес се, когда каждое последующее начисление ставки процента осуществля ется как на основную сумму, так и на начисленные за предыдущие пе риоды невыплаченные проценты.
Всего рассматривают шесть функций денежной единицы, осно ванных на сложном проценте. Для упрощения расчетов разработаны таблицы шести функций для известных ставок дохода и периода накоп ления (I и n), кроме того, можно воспользоваться финансовым калькуля тором для расчета искомой величины.
1 функция: Будущая стоимость денежной единицы (накоплен ная сумма денежной единицы), (fvf, i, n).
FV=PV[(1+i)n]=PV*[fvf, i, n], где FV - будущая стоимость денежной единицы;
PV - текущая стоимость денежной единицы;
i - ставка дохода;
n - число периодов накопления, в годах;
fvf, i, n=(1+i)n - дисконтирование.
Если начисления осуществляются чаще, чем один раз в год, то формула преобразуется в следующую:
i nk FV = PV 1+ k k - частота накоплений в год.
Данная функция используется в том случае, когда известна теку щая стоимость денег и необходимо определить будущую стоимость де нежной единицы при известной ставке доходов на конец определенного периода (n).
Правило л72-х Для примерного определения срока удвоения капитала (в годах) необходимо 72 разделить на целочисленное значение годовой ставки до хода на капитал. Правило действует для ставок от 3 до 18%.
Типичным примером для будущей стоимости денежной единицы может служить задача.
Определить, какая сумма будет накоплена на счете к концу 3-го года, если сегодня положить на счет, приносящий 10% годовых, 10 рублей.
FV=10000[(1+0,1)3]=13310.
2 функция: Текущая стоимость единицы (текущая стоимость реверсии (перепродажи)), (pvf, i, n).
Текущая стоимость единицы является обратной относительно бу дущей стоимости.
PV = FV n (1+ i) =FV*[ pvf, i, n] Если начисление процентов осуществляется чаще, чем один раз в год, то PV = FV nk i 1 + k Примером задачи может служить следующая:
Сколько нужно вложить сегодня, чтобы к концу 5-го года полу чить на счете 8000, если годовая ставка дохода 10%.
(1+ 0,1) FV=8000*[ ]=4967,36.
3 функция: Текущая стоимость аннуитета (pvaf,i,n).
Аннуитет - это серия равновеликих платежей (поступлений), от стоящих друг от друга на один и тот же промежуток времени.
Выделяют обычный и авансовый аннуитеты. Если платежи осуще ствляются в конце каждого периода, то аннуитет обычный, если в нача ле - авансовый.
Формула текущей стоимости обычного аннуитета:
1 - n (1 + i) PV = PMT i =PMT*[pvaf,i,n] PMT - равновеликие периодические платежи.
Если частота начислений превышает 1 раз в год, то 1 - nk i 1 + k PV = PMT i k Формула текущей стоимости авансового аннуитета:
1 - n- (1 + i)+ PV = PMT i =PMT*[(pvaf,i,n)+1] для (n-1)-го периода Типовой пример:
Договор аренды дачи составлен на 1 год. Платежи осуществляют ся ежемесячно по 1000 рублей. Определить текущую стоимость аренд ных платежей при 12% ставке дисконтирования, если а) платежи осуще ствляются в конце месяца;
б) платежи осуществляются в начале каждого месяца.
1 - 1* 0, 1 + PV = 0, А) = 11255, 1 - 12- 0, 1 + PV =1000 + 1 =11367, 0, Б) 4 функция: Накопление денежной единицы за период (fvfa,i,n).
В результате использования данной функции определяется буду щая стоимость серии равновеликих периодических платежей (поступле ний).
Платежи также могут осуществляться в начале и в конце периода.
Формула обычного аннуитета:
n (1 + i) - FV = PMT i =PMT*[fvfa,i,n] При начислении чаще, чем 1 раз в год:
n+ (1 + i) - FV = PMT - i Типовой пример:
Определить сумму, которая будет накоплена на счете, приносящем 12% годовых, к концу 5-го года, если ежегодно откладывать на счет 000 рублей а) в конце каждого года;
б) в начале каждого года.
(1 + 0,12) - FV =10000 = 63528, 0, А) 5+ (1 + 0,12) - FV =10000 -1 = 71151, 0, Б) 5 функция: Взнос на амортизацию денежной единицы (iaof,i,n) Функция является обратной величиной текущей стоимости обыч ного аннуитета. Взнос на амортизацию денежной единицы используется для определения величины аннуитетного платежа в счет погашения кре дита, выданного на определенный период при заданной ставке по креди ту.
Амортизация - это процесс, определяемый данной функцией, включает проценты по кредиту и оплату основной суммы долга.
i PMT = PV 1 - n (1 + i) =PV[iaof,i,n] При платежах, осуществляемых чаще, чем 1 раз в год используется следующая формула:
i k PMT = PV nk i 1 + k Примером может служить следующая задача:
Определить, каким должны быть платежи, чтобы к концу 7-го года погасить кредит в 100 000 рублей, выданный под 15% годовых.
0, PMT =100000 = 1 - (1 + 0,15) 6 функция: Фактор фонда возмещения (sff,i,n) Данная функция обратна функции накопления единицы за период.
Фактор фонда возмещения показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого пе риода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму.
Для определения величины платежа используется формула:
i PMT = FV n (1 + i) -1 =FV*[ sff,i,n] При платежах (поступлениях), осуществляемых чаще, чем 1 раз в год:
i k PMT = FV i nk 1 + - k Примером может служить задача.
Определить, какими должны быть платежи, чтобы к концу 5-го го да иметь на счете, приносящем 12% годовых, 100 000 рублей. Платежи осуществляются в конце каждого года.
0, PMT =100000 = (1 + 0,12) - Аннуитетный платеж, определяемый данной функцией, включает выплату основной суммы без выплат процента.
Таблица Структура таблиц шести функций денег № колонки Колонка 1 Колонка 2 Колонка 3 Колонка 4 Колонка 5 Колонка Функция денег Будущая стои- Накопление еди- Фактор фонда воз- Текущая стои- Текущая стои- Взнос на аморти мость единицы ницы за период мещения мость единицы мость аннуитета зацию единицы Формула мно- (1+i)n i 1 i (1 + i)n - 1 1- [1/(1+ i)n ] жителя (1 + i)n - 1 (1+ i)n 1- [1/(1+ i)n ] i i Дано: PV, i, n PMT, i, n FV, i, n FV, i, n PMT, i, n PV, i, n Определить FV FV PMT PV PV PMT Тип решаемых Будущая стои- Какой будет стои- Норма погашения Текущая стои- Текущая стои- Регулярный пе задач мость текущей мость платежей к основной части мость денежной мость денежных риодический пла денежной концу периода кредита (of) суммы, которая платежей теж по кредиту, суммы будет получена в включающий в будущем проценты и вы плату кредита (on+of) Раздел 3. Оценка стоимости недвижимости Тема 1. Общие вопросы 1.1. Недвижимость - как объект оценки В соответствии со статьей 130 Гражданского Кодекса (ГК РФ) к не движимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость), относятся зе мельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несо размерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, много летние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские су да, суда внутреннего плавания, космические объекты. Они объединены с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат го сударственной регистрации.
Существуют различия в понятии недвижимости как объекта оценки и в определении Гражданского Кодекса. Недвижимость, как объект оценки - это, прежде всего, земля, как физический объект и все, что с ней прочно связано. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связан ные между собой земельные участки и расположенные на них строения.
Следовательно, под объектом оценки недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
Х здание (сооружение) или группа зданий (сооружений), располо женных на этом участке, подземные сооружения, относящиеся к данному участку;
Х обособленные водные объекты, многолетние насаждения;
Х инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий (сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собствен ности в объектах инженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;
Х стационарные сооружения благоустройства территории участка;
Х элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспе чения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка;
Х другие объекты, которые в совокупности с вышеперечисленными компонентами недвижимости составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.
Подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты не являются объектами оценки недвижимости, если только они не входят в состав имущественного комплекса оцениваемого предприятия.
1.2. Информационное обеспечение оценки недвижимости Информацию, которая необходима для оценки недвижимости, можно разделить на внешнюю и внутреннюю.
Внешняя информация собирается и анализируется в следующей по следовательности: общая, специальная.
Общая информация необходима для изучения состояния и общих тенденций функционирования экономики и рынка недвижимости. Это ин формация описательного характера, которая используется непосредственно для определения величины рыночной стоимости.
Специальная информация представлена, как правило, в виде цифр, используемых для расчетов в том или ином методе.
Формирование массива внешней информации начинается со сбора макроэкономических данных и исследования общего состояния нацио нальной экономики.
На макроэкономическом уровне исследуются:
1. Экономические показатели:
Х темпы экономического роста;
Х уровень инфляции;
Х индекс деловой активности;
Х инвестиционный климат в стране, уровень национальных и зару бежных капиталовложений;
Х уровень доходов населения и другие факторы.
2. Политические и социальные факторы:
Х стабильность и прогнозируемость политической ситуации;
Х доверие правительству;
Х приближение выборов и прогнозируемость их результата, и др.
Основные источники внешней информации:
1. Программы Правительства и прогнозы.
2. Данные государственных организаций.
3. Исследования международных финансовых организаций.
4. Аналитические обзоры информационных агентств.
5. Электронные информационно-поисковые системы.
6. Периодическая экономическая печать.
После проведения анализа макроэкономической информации оцен щику необходимо проанализировать конъюнктуру и перспективы развития рынка недвижимости. Анализ рыночных тенденций и динамики цен требу ет сегментации рынка.
Основные сегменты рынка недвижимости:
Х в зависимости от объекта (рынок земельных участков, зданий и сооружений);
Х в зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости: рынок офисных зданий, рынок жилой недвижимости, рынок складской недвижимости, рынок многофункциональной недви жимости;
Х в зависимости от способности приносить доход: рынок доход ной и недоходной недвижимости;
Х в зависимости от типа операций: рынок аренды и рынок прода жи;
Х первичный и вторичный рынок.
Для комплексного информационного обеспечения процесса оцен ки и проведения расчетов необходимо собрать и проанализировать дан ные по конкретному сегменту рынка недвижимости и смежных рынков:
1. Общее состояние и динамика цен на рынке недвижимости.
2. Нормативно-правовая база, регулирующая отношения земель ной собственности, состояние рынка земельных участков, цена приобре тения прав собственности (прав аренды) на земельные участки, размер арендной платы за землю.
3. Рыночная ситуация на определенном сегменте рынка:
Х состояние и перспективы развития сегмента рынка;
Х цены и условия осуществления сделки аренды (купли продажи) сопоставимых объектов, их подробное описание;
Х уровень эксплуатационных затрат;
Х среднерыночный уровень занятости недвижимости;
Х уровень возможных прочих доходов;
4. Затраты на воспроизводство (замещение) объекта оценки:
Х укрупненные показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений, укрупненные показатели стоимости строительства;
Х сметы, прейскуранты и строительные нормативы проектных и строительных организаций;
Х индексы цен в строительстве;
Х удельные среднерыночные показатели стоимости строительст ва;
Х стоимость инженерных систем на единицу площади зданий, ук рупненные показатели стоимости систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, электроснабже ния;
Х прочая информация.
Основные источники информации.
1. Специализированные справочники и программные комплексы (Сборники: Укрупненные показатели восстановительной стоимости;
Ук рупненные показатели стоимости строительства;
Справочник оценщика:
Промышленные здания, Жилые дома и Справочник Современные инженерные системы зданий компании КО-ИНВЕСТ и другие).
2. Информация специалистов рынка недвижимости - риэлтеров, строителей, консультантов, компаний по управлению недвижимостью.
3. Профессиональное сотрудничество, участие в выставках, кон ференциях, семинарах.
4. Интервью с собственником и управляющим объекта.
В разрезе внутренней информации можно выделить также не сколько блоков: юридический, экономический, физический.
В юридический блок входят правоустанавливающие документы на земельный участок и строения, сведения о наличии сервитутов, догово ры аренды и др.;
в экономический - сведения о доходах и расходах, свя занных с объектом оценки;
в физический - размеры, конструктивные особенности и материалы, год постройки и наличие ремонтов, топогра фия и состояние участка, тип застройки и окружение, экология (см. бо лее подробно учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М.
Оценка рыночной стоимости недвижимости, М., Дело, 1998).
Тема 2. Подходы и методы к оценке недвижимости 2.1. Доходный подход к оценке недвижимости В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который ут верждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потен циальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вло жения с целью получения в будущем соответствующего дохода.
Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализа ции и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти мето ды способом преобразования потоков дохода.
При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных пото ков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитыва ется на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не ста бильны.
Метод капитализации доходов Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации - это ставка, применяемая для при ведения потока доходов к единой сумме стоимости.26 Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
Х потоки доходов - стабильные положительные величины;
Х потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпа ми.
Данный метод не следует использовать, если:
Х потоки доходов нестабильны;
Х объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
Х нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объ ектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информа ции, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Основные этапы оценки методом капитализации доходов 1. Определение чистого операционного дохода.
Расчет ЧОД начинается с определения потенциального валового дохода (ПВД). ПВД - это доход, который можно получить, при исполь зовании недвижимости на 100%, без учета всех потерь и расходов. ПВД рассчитывается путем умножения площади оцениваемого объекта на арендную ставку.
2. Определение действительного (эффективного) валового дохода.
Следующий шаг расчета ЧОД - определение действительного ва лового дохода (ДВД). Для получения ДВД предполагаемые потери от недоиспользования арендных площадей и неуплаты арендной платы не обходимо вычесть из потенциального валового дохода, так как сущест вует вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнози руемого года не будет собрана, а часть площадей останется не занятой арендаторами.
Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 67.
3. Определение величины операционных расходов.
Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроиз водства действительного валового дохода. Их делят на условно постоянные, условно-переменные (эксплуатационные), расходы (резер вы) на замещение.
К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не за висит от степени загруженности объекта. Как правило, это налог на имущество, арендная плата за землю, расходы на страхование и другие.
К условно-переменным относятся расходы, размер которых зави сит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.
Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности, на содержание территории, на текущие ремонтные работы и др.
Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (ре зерв) в фонд замещения. Это расходы на периодическую замену корот коживущих элементов строений.
4. Определение чистого операционного дохода.
ЧОД рассчитывается как разница между величиной ДВД и вели чиной операционных расходов (ОР).
5. Расчет коэффициента капитализации Коэффициент (ставка) капитализации состоит из двух ставок:
ставки дохода на капитал и нормы возврата капитала. Ставка дохода на капитал - это компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, за риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает по гашение суммы первоначального вложения. Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:
Х компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;
Х компенсацию за риск;
Х компенсацию за низкую ликвидность;
Х компенсацию за инвестиционный менеджмент;
Х поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимо сти актива.
Чтобы показать, как некоторые из этих факторов могут быть учте ны в коэффициенте капитализации, рассмотрим метод кумулятивного построения (суммирования). Данный метод используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на не сколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело, 2000. С. 71.
личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижи мости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инве стиционный менеджмент и др.
Pages: | 1 | 2 | 3 | 4 | Книги, научные публикации