Книги по разным темам
Pages: | 1 | ... | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | ... | 49 | В то же время необходимо исходить из того, что рыночная цена зависит от большого количества факторов: соотношения спроса и предложения на землю; экономической ситуации в стране; земельного законодательства; месторасположения и размеров участка; рельефа и качества почвы;
климата; близости коммуникаций; возможности продажи земли иностранцам и т.д. Неразвитость земельного рынка в России, отсутствие достоверной информации по земельным сделкам, отсутствие в течение длительного времени возможности апробировать различные методики рыночной оценки земли - всё это не позволяет выявить рыночную стоимость земли в полной мере. Как следствие этого в настоящее время в России используют следующие основные виды стоимости земли: рыночную, кадастровую и нормативную.
Применяются они в зависимости от того, для каких целей будет использован земельный участок. Рыночная стоимость земли применяется при сделках купли-продажи земли на вторичном рынке, изъятии земель для государственных нужд, внесении в уставный капитал организаций, сдаче в аренду и т.д. Кадастровая стоимость земли применяется как базовая при расчете земельного налога, арендных платежах, выкупе земли и т.д. Нормативная стоимость в настоящее время применяется только в тех ситуациях, когда для земельного участка не определена кадастровая стоимость, так как полный переход от нормативной стоимости к кадастровой пока не осуществлен.
Основной оценкой земли в настоящее время в России является кадастровая. Кадастровая оценка - это самостоятельное направление оценочной деятельности, когда оцениваются группы объектов с использованием специальных методик и технологий. Целью кадастровой оценки является определение стоимости всех земельных участков в границах административно-территориального образования.
Кадастровая оценка относится к так называемой массовой оценке - метод получения оценок стоимостных показателей группы однородных объектов с использованием статистической обработки рыночной информации 1.
Кадастровая стоимость в методике оценки земель определяется по состоянию на определенную дату. Основой для расчета данной стоимости является удельный показатель стоимости земли. Кадастровая стоимость участка земли определяется с учетом площади участка земли, факторов его местоположения, уровня рыночных цен и др. Методика оценки земель позволяет рассчитать удельные показатели стоимости земли в целом, а также по отдельным функциональным видам использования.
Эксперты отмечают, что один из самых проблемных вопросов - это вопрос соотношения кадастровой и рыночной стоимости. Если разница государственной и рыночной оценки объектов недвижимости (к которым относятся и земельные участки) окажется слишком большой, это создаст существенный стимул для коррупционной деятельности. Ведь несмотря на единую систему коэффициентов, определяющих кадастровую цену недвижимости, степень отличия этой цены от сложившейся рыночной в разных регионах будет разной.
С целью исследования степени отклонения кадастровой оценки земли от рыночной нами было проведено срав1. В отличие от массовой, индивидуальная оценка - это метод получения оценок рыночных стоимостных показателей одного или нескольких объектов, при котором анализируется вся возможная совокупность рыночных факторов. Модели массовой оценки включают в себя больше условий, поскольку они пытаются воспроизвести в себе рынок для одного или более вариантов землепользования.
МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО нение кадастровых и рыночных цен земель с/х назначения.
Был проведен расчет средних кадастровых цен по РФ (на базе сведений об удельных показателях кадастровой стоимости земель с/х назначения, утвержденных органами власти субъектов РФ). Произведена группировка площадей с/х земель по группам в разрезе субъектов РФ в соответствии с требованиями нормативно-правовых актов по кадастровой оценке с/х земель на базе сведений о наличии и распределении с/х земель по категориям и угодьям. К каждой группе земель был применен свой средний удельный показатель кадастровой стоимости земель с/х назначения по субъектам РФ; посчитана кадастровая стоимость земель с/х назначения в каждом субъекте РФ. Определена средневзвешенная кадастровая стоимость в целом по РФ. Ее величина равна в настоящее время 1,45 руб./кв. м.
Сравнение средних рыночных и кадастровых цен на государственные и муниципальные земельные участки вне населенных пунктов, проданные гражданам и юридическим лицам в 2008 г., показало, что самое большое различие в кадастровых и рыночных ценах наблюдается при продаже в индивидуальное и дачное строительство, а также юридическим лицам в целях промышленного и специального назначения.
Общая кадастровая стоимость проданных государственных и муниципальных земель вне населенных пунктов на торгах в 2008 г. в целом по РФ в 2,2 раза меньше, чем их рыночная стоимость, и это указывает на недооцененность земельных ресурсов в целом по России. Что касается продаж крестьянским и фермерским хозяйствам, то здесь ситуация иная:
продажные цены ниже кадастровых за счет льгот для данной категории землепользователей.
Произведенные расчеты позволяют сделать вывод о том, что действующая методика кадастровой оценки не отражает реальной ценности земли. И, на наш взгляд, одна из причин этого в том, что в ней не в полной мере учитываются рыночные факторы, в том числе уровень спроса на земли в различных регионах. Оценка земель сельскохозяйственного назначения изначально была разработана с учетом того, что этим категориям земли исторически выдавались различные льготы и дотации, так как они использовались только в сельском хозяйстве. Данная оценка включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель и определение кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в целях реализации положений ст. 79 Особенности использования сельскохозяйственных угодий Земельного кодекса Российской Федерации. Однако ситуация меняется: спрос на земли с/х назначения постоянно увеличивается не с целью использования данной категории земли в сельском хозяйстве, а для использования в личных, промышленных и иных целях.
В итоге, при дефиците бюджета, мы имеем недооцененные собственные внутренние ресурсы. Поэтому необходимо уточнение методики расчета кадастровой стоимости земли.
Во-первых, на наш взгляд, необходимо введение поправочных коэффициентов не только для зон внутри субъекта РФ, но и практически для каждого землепользователя. Тем самым будет реализовываться дифференцированный подход к использованию денежной оценки земли в зависимости от целей ее использования.
Во-вторых, необходимо учитывать рыночные факторы.
Для этого целесообразно ввести в методику дополнительный поправочный коэффициент - региональный коэффициент потенциального спроса на землю.
Оценить реальную величину спроса на землю очень сложно - земельный рынок имеет свои особенности, отличающие его от прочих рынков и затрудняющие применение стандартных оценок спроса и предложения. Поэтому для адекватной оценки ситуации на земельном рынке мы предлагаем использовать коэффициент потенциального спроса, рассчитанный на базе ранжирования регионов по уровню земельно-инвестиционной активности.
Метод определения коэффициентов потенциального спроса по регионам России построен на региональной стаМЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО тистике по сделкам на земельном рынке и показателях инвестирования в регион. Показатель выбран на основании проведенного корреляционно-регрессионного анализа статистических данных и выбора устойчивых значимых пар показателей Для расчета этого показателя нами была проведена оценка взаимосвязи между уровнем развития земельного рынка (мы оценивали посредством показателей, отражающих количество земельных сделок на рынках продаж, аренды и прочих операций с земельными участками) и инвестиционной активностью. Взаимосвязь инвестиций и спроса на землю выбрана не случайно. Развитие земельного рынка, совершенствование земельных отношений, социальноэкономическая стабильность и правовая проработка проблем приводят, как показывает ситуация в развитых странах, к росту инвестиционной привлекательности городов, регионов. И наоборот: нерешенность земельных проблем отторгает потенциальных инвесторов.
Что касается ситуации в России, то существуют основания предположить, что земельный фактор начинает играть все большую роль в экономической и инвестиционной политике регионов, и это подтверждается наличием развитых регионов с высокими показателями взаимосвязей между инвестициями и активностью земельного рынка. Ввиду неоднородности экономического пространства России анализ условий, способствующих инвестиционной активности, как правило, проводится в разрезе регионов. Ранжирование регионов по интенсивности наличия или отсутствия таких взаимосвязей позволяет выявить существующие проблемы и определить пути совершенствования земельной и инвестиционной политики как в целом по России, так и в разрезе регионов.
Ранжирование регионов по экономическим показателям, влияющим на активность на земельном рынке, позволяет определить уровень потенциального спроса на землю субъектов РФ для определения поправочных коэффициентов к оценке земли.
Для оценки сложившихся в России взаимосвязей между активностью на земельном рынке землепользователей и инвестиционной активностью нами с помощью корелляционнорегрессионных статистических методов были проанализированы взаимосвязи выбранных показателей во всех субъектах РФ 2.
Расчеты подтвердили, что существует зависимость между показателями инвестиционной активности и земельными показателями интенсивности вовлечения государственной и муниципальной земли в оборот. Экономически это объяснимо: инвестирование связано с вовлечением в инвестиционный процесс земельных ресурсов регионов РФ. Земля является основой для реализации инвестиционного проекта (будь то строительство или реконструкция) в реальном секторе экономики, имеет место приобретение целостных имущественных комплексов.
Далее было произведено ранжирование регионов по инвестиционно-земельной активности относительно среднероссийского уровня выбранных показателей.
Сформировано четыре группы регионов:
ВВ - высокий уровень земельных сделок и высокий уровень инвестиционной активности;
ВН - высокий уровень земельных сделок и невысокая инвестиционная активность;
НВ - невысокий уровень земельных сделок, но высокая инвестиционная активность;
НН - низкий оборот земли и слабая инвестиционная активность.
Для каждой группы утверждаются коэффициенты (1, 0,75; 0,5; 0,25), характеризующие потенциальный спрос на землю, связанный с инвестициями.
Рассчитанный таким образом коэффициент и может быть использован при кадастровой оценке земли, когда определяется базовая стоимость каждого земельного участка.
2. По данным Росстата за 2008 г.
МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО На следующем этапе оценки земельного участка в базовую стоимость каждого земельного участка (определенную уже с учетом коэффициента потенциального спроса) вносятся коррективы в виде различного рода поправок на его уникальные пространственные и качественные характеристики. Эти поправки (коэффициенты) могут как повышать, так и понижать исходную величину стоимости земельной собственности.
Каждый район должен иметь свою градацию и свои коэффициенты, применяемые индивидуально для каждого налогоплательщика. Налоговая система должна быть максимально дифференцирована: для каждой муниципальной единицы использовать систему дифференциации кадастровой стоимости земель.
Проблема кадастровой оценки в настоящее время актуализировалась с новой силой, так как планируется переход к налогу на недвижимость, который должен заменить собой земельный налог и налог на имущество 3. Новый налог будет вычисляться с опорой на результаты оценки кадастровой стоимости. В этой связи вырастет интерес местной власти к объективной оценке земли, что скажется и на местном бюджете.
На сегодняшний день актуальными направлениями совершенствования системы учета и оценки земельных участков являются: дальнейшая разработка и принятие нормативно-правовой базы, в том числе обеспечивающей введение в действие норм и правил создания и ведения государственного кадастра недвижимости; формирование объектов кадастрового учета; развитие института налоговой оценки объектов недвижимости.
Общим результатом совершенствования системы оценки земли будут являться: активизация сделок на рынке земли 3. Минэкономразвития совместно с Росреестром готовит методику проведения массовой оценки недвижимости. Федеральный стандарт оценки Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО № 4) уже внесен в Министерство экономического развития и в ближайшее время должен быть утвержден. Также к нему должны быть разработаны стандарты и правила оценочной деятельности, утвержденные саморегулируемыми организациями оценщиков.
и иной недвижимости, создание благоприятного делового климата и рост объемов инвестиций в реальный сектор экономики под гарантии прав на недвижимость, принятие эффективных решений по территориальному планированию и распоряжению земельными участками и связанными с ними объектами недвижимости.
МЕЖРЕГИОНАЛЬНОЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОТРУДНИЧЕСТВО К. УШНУРЦЕВА, ст. преподаватель Национального исследовательского технологического университета МИСиС ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ РАЦИОНАЛЬНЫМ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕМ В КРУПНЫХ ГОРОДАХ Статья посвящена экономическому обоснованию роли эффективного использования государственных земельных ресурсов в системе комплексного развития городов.
Актуальность исследования заключается в необходимости включения такого подхода в региональную систему рационального землепользования в городах и необходимости увеличения экономического потенциала их территории.
Ключевые слова: регион, город, социально-экономическое развитие территорий, землепользование.
Специфика управления российским федеративным государством накладывает объективные ограничения на полномочия государственных органов власти субъектов Федерации по управлению регионом. Но вместе с тем наделяет их степенью свободы в принятии решений по вопросам их социальноэкономического развития. Это обусловлено близостью субъекта управления к объекту, а также наличием основополагающих черт у региона как объекта управления.
Pages: | 1 | ... | 42 | 43 | 44 | 45 | 46 | ... | 49 | Книги по разным темам