1. Оценка бизнеса
2. Оценка стоимости бизнеса
3. Методы оценки бизнеса
4. Оценка бизнеса предприятия
5. Подходы к оценке бизнеса
6. Оценка бизнес плана
7. Оценка рисков бизнеса
8. Цели оценки бизнеса
9. Оценка малого бизнеса
10. Процесс оценки бизнеса
11. Принципы оценки бизнеса
12. Особенности оценки бизнеса
13. Рыночная оценка бизнеса
14. Затратный подход к оценке бизнеса
15. Задачи по оценке бизнеса
В такой ситуации существует единственно возможный путь для нахождения общего языка — использование некоторого стандарта терминов.
И тут можно пойти по двум направлениям:
1. Использовать российские специальные стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98 или стандарты РОО.
2. Использовать иностранный накопленный опыт в оценке бизнеса.
Вероятно, предпочтительным является второй путь, поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит общаться на одном языке с западными коллегами. Более того, российские стандарты не являются специфичными для оценки бизнеса, они написаны для оценки имущества в целом.
Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского опыта стандарты BSV Американского Общества Оценщиков ASA. Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт BSV-I принятый в 1988 году и дополнения к стандарту BSV-I принятые в 1991 году.
Вот основные определения:
Оценка (appraisal, valuation) — акт или процесс определения стоимости.
Оценка бизнеса (business valuation) — акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.
Оценщик бизнеса (business appraiser) — лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен, производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.
Оцененная стоимость (appraised value) — стоимость согласно мнению или определению оценщика.
Стоимость действующего предприятия (going concern value) — стоимость функционирующего предприятия или доли акционеров в его капитале.
Балансовая стоимость (book value) — разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными баланса. Является синонимом чистой балансовой стоимости (net book value), чистой стоимости (net worth) и акционерного капитала (shareholder's equity).
Обоснованная рыночная стоимость (fair market value) — цена, по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.
Гудвилл, «доброе имя» фирмы (goodwill) — нематериальные активы предприятия, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношения с клиентурой, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и др. Эти факторы отдельно не выделяются и/или не оцениваются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.
Подход к оценке стоимости (appraisal approach) — общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости (appraisal method) — способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) — операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.
Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 – 2 месячной выручки, рекламные агентства продаются за 0,7 годовой выручки, бухгалтерские фирмы – за 0,5 годовой выручки, а цена организации розничной торговли может быть определена следующим образом: 0,75 – 1,5 величины чистого годового объема продаж увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает организация.
Данный метод пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.
Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. То есть, при оценке акций организации, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов, и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Наиболее подходящим определением понятия "миноритарный акционер" было бы следующее: акционер, который владеет пакетом в размере менее чем 25% от уставного фонда +1 акция. Миноритарный пакет акций не дает возможность блокировать решения собрания акционеров по наиболее важным вопросам. Практика показывает, что 25% акций являются тем критическим размером пакета, когда акционер может потерять возможность каким-либо образом влиять на решения, принимаемые менеджментом компании.
Процесс оценки акций (бизнеса) организации с применением метода рынка капитала включает следующие основные этапы:
• сбор необходимой информации;
• выбор организаций-аналогов;
• финансовый анализ;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой величины стоимости.
Сбор необходимой информации включает получение данных о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой организации, а также бухгалтерской и финансовой отчетности оцениваемой организации и организаций-аналогов. Качество и доступность такой информации играет решающую роль в оценке акций (бизнеса) данным методом.
Поиск и отбор сопоставимых организаций - ключевой момент при использовании данного подхода. Основная сложность состоит в том, что предполагается сопоставлять во многом несопоставимые объекты. Первичный отбор и сопоставление организаций-аналогов проводится по нескольким критериям: отраслевая принадлежность, производимая продукция, ассортимент, объем производства). Затем первичный список сужается из-за отказа некоторых организаций предоставить необходимую информацию, а также из-за введения уточняющих критериев для сравнения (уровень диверсификации производства, положение на рынке, размер, характер конкуренции, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента и т.д.).
Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных организаций, поскольку с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов. Финансовый анализ включает анализ коэффициентов заемных средств (структуры капитала), анализ коэффициентов собственных оборотных средств (ликвидность), сопоставление балансовых отчетов стандартного формата, отчетов о прибылях и убытках стандартного формата, анализ операционных коэффициентов (доход на активы, доход на собственный капитал и т.д.).
Следующий этап - определение, какой из оценочных мультипликаторов наиболее применим для оцениваемой организации. Мультипликатор – это коэффициент, отражающий соотношение между ценой бизнеса и ее финансовыми показателями. На практике, при оценке акций (бизнеса) организации используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные (Таблица).
При расчете оценочных мультипликаторов определяется цена акции по всем организациям, выбранным в качестве аналогов - это даст значение числителя в формуле, а затем вычисляется финансовая база (прибыль, объем продаж, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки - это даст величину знаменателя.
Для анализа может быть выбрано несколько мультипликаторов и рассчитано несколько показателей стоимости. Здесь необходимо принимать во внимание относительную значимость каждого показателя стоимости, используемого при подготовке оценочного заключения о стоимости. Выбор наиболее уместного мультипликатора определяется в каждой конкретной ситуации.
Определение итоговой величины стоимости включает выбор величины мультипликатора, взвешивание промежуточных результатов и внесение итоговых корректировок.
Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке акций (бизнеса) организации. Поскольку одинаковых организаций не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по организациям-аналогам бывает достаточно широк. В этом случае отсекаются экстремальные значения, и рассчитывается среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводится финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора используются финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой организации в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликаторов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости акций (бизнеса) рассматриваемой организации.
В зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации, каждому мультипликатору придается свой вес. На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости акций (бизнеса), которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.
Наиболее типичными являются корректировки, такие как портфельная скидка, которая предоставляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации производства. При определении окончательного варианта стоимости необходимо учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения, и если в процессе финансового анализа выявлены недостаточность собственного оборотного капитала либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно также применение скидки на ликвидность.
Метод рынка капитала при оценке акций (бизнеса) действующей организации достаточно сложен и трудоемок в применении. Полученные результаты зависят от возможности исследования широкого круга организаций-аналогов.
Метод продаж, или метод сделок, основан на использовании цены приобретения организации–аналога в целом или его контрольного пакета акций.
Технология применения метода продаж совпадает с технологией сравнительного подход к оценке бизнеса. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: сравнительный подход к оценке бизнеса в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод продаж - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Соответственно, метод продаж и используется для оценки полного или контрольного пакета акций организации.
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает организацию, прежде всего, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав организации входят все виды имущества, предназначенные для ведения ее бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, товары, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие организацию, ее продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы организации (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств организации. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала организации. Для расчетов используются данные баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).
Основное преимущество данного метода заключается в том, что он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса организации; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса организации в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.
Но, несмотря на недостатки, затратный подход к оценке организации в условиях переходной экономики наиболее актуален по сравнению с доходным и сравнительным подходами. Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости организации.
Метод замещения используется для определения стоимости замещения организации. С помощью данного метода оценивают организацию, исходя из затрат на полное замещение активов при сохранении ее хозяйственного профиля. Он заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство организации, имеющей аналогичную полезность с оцениваемой, но построенную в современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, применением новых материалов, конструкций и оборудования. При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический (внешний) износ оцениваемой организации.
Наиболее сложный момент применения данного метода – определение удельной стоимости строительства функционального аналога оцениваемой организации. Некоторые специализированные научно-исследовательские институты осуществляют разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений), причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы.
Метод ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких организаций. Следует отметить, что метод замещения всегда использовался в советской практике оценки стоимости при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время представляется возможным использование этого метода для приблизительных расчетов рыночной стоимости организации (с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого организации).
Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса организации применяется, когда организация находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности организации оставаться действующей и продолжать свой бизнес.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник организации может получить при ликвидации организации и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и расчетов со всеми кредиторами.
Различают три вида ликвидационной стоимости:
• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемой организации осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;
• принудительную, когда активы организации распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
• стоимость прекращения существования активов организации, когда активы организации не продаются, а списываются и уничтожаются, и стоимость организации в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.
Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости организации, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса организации, включает:
• разработку календарного графика ликвидации активов организации,
• расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию,
• корректировку текущей стоимости активов,
• определение величины обязательств организации,
• вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств организации.
Разработка календарного графика ликвидации активов организации осуществляется с целью максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения, имеющейся за организацией задолженности. Как правило, предполагается, что бизнес организации прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации организации. Ликвидация крупной организации занимает около двух лет.
Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества организации на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества организации рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором она расположена и текущая стоимость остальных активов.
Корректировка текущей стоимости активов осуществляется с учетом затрат, связанных с ликвидацией организации. Это административные издержки по поддержанию работы организации вплоть до завершения ее ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.
После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств.
После определения всех затрат, связанных с ликвидацией организации, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией организации, а также на величину всех обязательств организации. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости организации. Метод дает минимальное значение оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.
Метод накопления активов используется для определения рыночной стоимости организации. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей организации.
В случае реализации метода накопления активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы организации за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса организации.
Расчет рыночной стоимости организации методом накопления активов включает в себя следующие этапы:
• оценка рыночной стоимости нематериальных активов организации,
• оценка рыночной стоимости недвижимого имущества организации,
• оценка рыночной стоимости машин и оборудования,
• оценка товарно-материальных запасов,
• оценка дебиторской задолженности,
• оценка финансовых вложений,
• оценка расходов будущих периодов,
• оценка пассивов организации в части:
а) целевого финансирования и поступлений;
б) заемных средств;
в) кредиторской задолженности;
г) расчетов по дивидендам;
д) резервов предстоящих расходов и платежей;
е) прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных),
• определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.
Оценка рыночной стоимости нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, принадлежащих организации, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и рыночного.
Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к их балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.
Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных акций организации, выкупленных у акционеров, вычитается из общих вложений. Оценка пассивов организации осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
Метод накопления активов применяется для оценки бизнеса действующих организаций, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), когда у организации отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданной организации), когда деятельность организации в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у организации отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов организации составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).
Хотя метод накопления активов и является довольно трудоемким в применении, но часто в этих случаях он является единственно возможным.
Метод скорректированной балансовой стоимости или метод чистых активов организации – наиболее простые методы оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т. е. значение чистой балансовой стоимости активов.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости организации заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены. Нормализация бухгалтерской отчетности - это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально действующего организации.
Поправки касаются:
• единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов);
• чистых доходов и расходов по избыточным или не операционным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов);
• необычных расходов самих владельцев организации (они тоже исключаются из расчетов).
Пересчет статей актива баланса организации в текущие цены состоит:
• в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;
• в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у организации задолженностей.
После такой корректировки статей баланса рассчитывается чистая стоимость активов организации по следующему алгоритму:
• суммируются статьи баланса организации (остаточная стоимость нематериальных активов, остаточная стоимость основных средств, оборудование к установке, незавершенные капитальные вложения, долгосрочные финансовые вложения, прочие необоротные активы, производственные запасы, животные на выращивании и откорме и др.);
• суммируются обязательства (задолженности) организации по статьям пассива баланса (целевое финансирование и поступления, арендные обязательства, долгосрочные кредиты банков, долгосрочные займы, краткосрочные кредиты банков, кредиты банков для работников, краткосрочные займы, расчеты с кредиторами, авансы, полученные от покупателей и заказчиков, расчеты с учредителями, резервы предстоящих расходов и платежей, прочие краткосрочные пассивы);
• из суммы активов вычитается сумма пассивов;
• к полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов организации.
Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого организации.
Рассмотренные методики оценки бизнеса имеют ряд недостатков:
• трудность поиска информации и громоздкость расчета;
• наличие большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности;
• сложность долгосрочного планирования затрудняет применение доходных способов оценки, в основном используется ретроспектива фактических данных за прошлые периоды;
• бухгалтерская оценка активов приводит к заниженной стоимости чистых активов; • отсутствует адекватная база для сравнения с организациями-аналогами.
Для выбора подходящего метода оценки необходимо:
• отдать предпочтение какому-либо стандарту стоимости, соответствующему целям оценки (очевидно, что потенциального инвестора в первую очередь интересует рост доходов организации, и из всех подходов к оценке он предпочтет использовать доходный);
• определить оцениваемую долю собственности (при оценке контрольных и миноритарных пакетов акций могут использоваться разные методы или поправочные коэффициенты);
• установить объем доступной информации (не имея достаточного объема данных по сопоставимым организациям, невозможно использовать рыночный подход к оценке стоимости, при отсутствии же информации о денежных потоках не удается использовать доходный подход).
Метод оценки бизнеса принято выбирать в зависимости от того, поддаются текущие и будущие доходы организации точному прогнозу или нет, обладает она значительными ликвидными материальными либо финансовыми активами или нет, имеет ли она постоянную клиентуру. Если точный прогноз доходов организации невозможен либо весьма значительны ее материальные и финансовые активы, либо результаты ее деятельности существенно зависят от непредсказуемой ситуации с заключением контрактов, рекомендуется использовать методы, основанные на анализе активов, - методы стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.
Если доходы компании могут быть достоверно определены, и ее активы преимущественно состоят из оборудования и готовых товаров, спрос на ее продукцию имеет устойчивый характер, то лучшие результаты дадут методы оценки стоимости бизнеса, основанные на анализе доходов: методы дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, избыточных прибылей или сравнительный, с использованием таких оценочных мультипликаторов, как цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты и т.п.
При наличии достаточного объема информации по сопоставимым организациям самый простой, но в то же время требующий аккуратного использования в связи с необходимостью учета целого ряда поправок при применении данных по сопоставимым организациям путь – применение методов, основанных на использовании цен, формируемых фондовым рынком: метода рынка капитала (для оценки стоимости миноритарных пакетов акций) или метода сделок (для контрольных пакетов или компаний в целом) либо метода отраслевых коэффициентов (основан на использовании сложившихся в отраслях соотношений между определенными финансовыми показателями).
Если же сравнительный подход использовать не удается, оценка стоимости бизнеса компании проводится с применением методов, основанных на прямом анализе доходов: метода капитализации доходов (он применяется, когда темпы роста доходов предполагаются умеренными) или метода дисконтированных денежных потоков (используется в предположении, что будущие денежные потоки будут поддаваться обоснованной оценке, существенно отличаться от текущих в связи с ожидаемыми изменениями в экономических условиях или структуре бизнеса и будут представлять собой значительные положительные величины).
Несмотря на достаточно широкий спектр современных методов оценки бизнеса организаций, ни один из них не является универсальным. Каждый подход и каждый метод в рамках одного подхода имеет свои преимущества и ограничения и каждый по–своему освещает стоимость организации. Вид определяемой стоимости, цель и задача оценки, безусловно, являются определяющими критериями выбора подхода и метода оценки, но при этом необходимо учитывать, что объективность оценки будет выше, если при оценке будет использовано несколько подходов к определению стоимости бизнеса организации.
Оценка бизнеса должна стать основанием для решения задач разработки планов и стратегий развития организации, оценки эффективности менеджмента, оценки эффективности деятельности организации и определения реальной стоимости одной акции. Следовательно, методы оценки бизнеса должны постоянно совершенствоваться.
Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат – наглядным. Для оценки следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для этих целей. Оценка бизнеса должна отвечать требованиям простоты, обоснованности, периодичности и информативности. В этой связи следует разрабатывать методику определения темпов роста денежных потоков или составлять прогнозы на сроки до пяти лет, необходима рыночная переоценка всех основных фондов и, если потребуется, нематериальных активов.
Оценка бизнеса, однако, не всегда приходит к столь оптимистичным выводам, что может обернуться большой выгодой для покупателя: появляется возможность купить готовое дело за совсем небольшую стоимость, а затем заставить его заработать как надо в сильных руках.
В общем, оценка стоимости бизнеса может быть невероятно полезной как для продавца, так и для покупателя. Но если этот факт «из жизни» оценки бизнеса давно уже известен, и им настоящих «продвинутых» деловых людей не удивишь, то следующую информацию можно назвать любопытной. Она раскрывает те факты оценки бизнеса и предприятий, которые многим раньше наверняка не были известны. Она касается как прошлого, так и современных будней делового человека. И начнем, пожалуй, с небольшого экскурса в историю оценки бизнеса.
Сложно сказать, в каком именно году появились услуги по оценке стоимости бизнеса и кто их предложил. Однако современные принципы оценки бизнеса были, скорее всего, заложены в Америке в 20-х годах 20-го века. Именно тогда в США произошел известный всем запрет на алкогольную продукцию и, казалось бы, абсолютнейший крах на алкогольном рынке. Ну, какая уж тут оценка бизнеса предприятия, если то, что производится в его цехах, запрещено по закону и никому не нужно? Кому потребуется оценка такого бизнеса, если заранее можно заявить о том, что он абсолютно нерентабелен и никто его покупать не будет? Однако экономику нельзя было бы назвать рыночной, если бы участвующие в ней люди так легко сдавались и не искали альтернативных путей.
Оценка стоимости алкогольного бизнеса понадобилась очень скоро после «винно-водочного» коллапса. В 1920-м году многие фабрики, производившие алкогольную продукцию были удостоены права на налоговые льготы от государства – вроде как, за «нанесенный ущерб». Разумеется, все фирмы разные, и размеры льгот для всех нужно было установить различные, в то же самое время как-то это обосновав по закону, чтобы никто не остался в обиде. Вот тут-то государству и понадобилась такая услуга, как оценка бизнеса предприятия. Именно в ту пору были введены такие термины, как неосязаемая нематериальная стоимость бизнеса, а также стоимость деловой репутации или «гудвилл» (при этом происходила оценка нематериальных активов бизнеса). Что же это за «нематериальные» активы, и какую роль они играют в нашем материалистичном коммерческом мире? На самом деле, роль эта чрезвычайно важна.
При оценке бизнеса предприятия по этим принципам учитывается целая совокупность факторов, позволяющих сделать заключение о будущем превышении прибыльности данной фирмы по сравнению со средней прибыльностью аналогичных фирм. Оценка бизнеса обращает внимание на такие важные вопросы, как репутация компании, выгодное место расположения, узнаваемость торговой марки и так далее. Вплоть до сегодняшнего дня многие уверены в том, что оценка стоимости бизнеса базируется на таких «элементарных» вещах, как активы и задолженности. Однако мы давно уже привыкли к тому, что оценка бизнеса может быть представлена в разнообразных формах, самым заметным из которых, разумеется, является измерение сумм денег и доходов, которые с помощью данного бизнеса были получены, получаются в данный момент и будут получены в дальнейшем. Однако когда в оценке бизнеса предприятия дело доходит до проблемы стоимости деловой репутации, профессионалы уже начинают говорить о таких вещах, как имя торговой марки, стабильность рабочего состава и о других чрезвычайно важных факторах, которые могут значительно повлиять на конечные результаты оценки стоимости бизнеса.
В результате всех этих заключений и нововведений, в Америке 20-х годов был выпущен специальный меморандум, где излагались принципиально новые идеи в деле оценки бизнеса – разумеется, они в том числе касались и вышеназванной нематериальной стоимости бизнеса. В общем, современные замечательные принципы оценки стоимости бизнеса были заложены уже почти век назад, и оказались они настолько разумны, что распространились по всему цивилизованному миру и приобрели, разумеется, множество поклонников, а вместе с ними – поправок, доработок, разработок и нововведений.
Таким образом, без экспертной оценки бизнеса сегодня не может обойтись ни одного предприятие, заботящееся о прибыльности своего дела. Если у вас есть собственная компания, приносящая вам доход, то настоящий независимый эксперт в данном направлении обязательно порекомендует вам рано или поздно заняться оценкой стоимости собственного бизнеса. В противном случае, можно просто пропустить какой-то важный момент и потерять уверенность в том, что ваше дело готово и дальше приносить вам радость и существенный доход. Если вы будете осознавать факторы, упитывающиеся при оценке бизнеса, это осознание наверняка принесет вам ощутимые дивиденды и подскажет пути к увеличению прибыльности вашей фирмы в ближайшем и дальнейшем будущем. Поэтому не нужно откладывать на завтра все возникающие в этом отношении вопросы. Сейчас самое время узнать поподробнее о том, что собой представляет оценка бизнеса предприятия, на каких постулатах она основывается в наше время и когда же наступает тот самый «поворотный момент», когда откладывать на потом уже нельзя и требуется немедленно приступить к оценке стоимости бизнеса.
Для начала ответим на вопрос: что же означает термин «оценка бизнеса»? Представим простую ситуацию. Допустим, вы являетесь счастливым обладателем акций крупной компании (назовем ее А). Разумеется, вы хотите знать, сколько стоит ваш пакет акций. Для этого вы открываете газету, консультируетесь с информацией в Интернет и таким образом узнаете стоимость акций, которую вы могли бы запросить, если бы решили их продать. Произошла ли при этом оценка бизнеса предприятия? Вовсе нет.
Кроме того, оценка стоимости частного бизнеса происходит по совершенно иным законам, которые могут быть неизвестны неопытному или недобросовестному оценщику. В связи с этим, нередко возникает путаница в оценке бизнеса предприятия, а также появляются характерные для данного процесса ошибки. Перечислим наиболее распространенные мифы об оценке бизнеса.
Миф номер 1. Оценка частного бизнеса должна совершаться только в том случае, если бизнес уже вполне готов для продажи, или кредитор вынужден прибегнуть к оценке бизнеса предприятия, прежде чем наложить арест на имущество с целью обеспечения долга. Разумеется, это одни из самых распространенных и важнейших причин для начала оценки бизнеса. Однако если выясняется, что до этих «критических моментов» оценка стоимости рассматриваемого бизнеса еще ни разу не производилась, то можно быть уверенным в том, что хозяина ни разу не заинтересовали такие вопросы, как планировка земельной собственности, минимизация доходов на имущество и прочие важнейшие проблемы. Если предполагается, что бизнес будет приносить доход другим владельцам, нынешний владелец должен регулярно заниматься оценкой стоимости своего бизнеса – проще говоря, не доводить свое родное дело, своего «питомца» до состояния одиночества и запущенности.
Миф номер 2. Я знаю, что стоимость бизнеса в моей индустрии всегда равняется двойному годовому доходу предприятия. Зачем мне нанимать еще какого-то постороннего человека и устраивать оценку бизнеса предприятия, если все и так уже известно? Разумеется, такие показатели существуют, и особенно они распространены среди экономических обозревателей, брокеров и других людей, привыкших составлять «усредненные» списки и придерживаться промежуточных показателей, пусть даже и в оценке стоимости бизнеса. Однако давайте задумаемся: а что такое «средний показатель»? Этот термин сразу наводит на мысль о том, что одна половина собранных данных находится ниже данной «средней» шкалы, а другая – выше нее.
Таким образом, обобщенные статистические данные в сфере оценки бизнеса являются просто удобными показателями для подведения каких-то итогов, но никогда не рассказывают нам о вполне конкретной проведенной сделке.
Не секрет, что каждый бизнес, также как и каждый человек, индивидуален. Вы ведь наверняка не хотите, чтобы вашу личность или ваших детей считали среднестатистическими, шаблонными? Вот и с оценкой бизнеса предприятия та же ситуация: она должна быть индивидуальной, разработанной по специальному проекту и только для вашей фирмы. В противном случае, могут возникнуть неточности, споры и недомолвки, которые как раз, и призвана разрешить профессиональная оценка бизнеса предприятия.
Миф номер 3. Мой конкурент продал полгода назад свой бизнес по цене, равняющейся тройному годовому доходу компании. Мой бизнес ничем не хуже и должен стоить не меньше! Этот миф из сферы оценки бизнеса тоже придется развеять. Конечно, уверенность в себе и своем деле – очень хорошая черта, достойная уважения. Однако то, что случилось полгода назад, необязательно должно являться актуальным сегодня.
При оценке реальной стоимости бизнеса необходимо ответить на три важнейших вопроса:
1. Какова прибыль на сегодняшний день?
2. Каков будет прирост прибыли в обозримом будущем?
3. Какова рентабельность, которую ожидают потенциальные покупатели, приобретая ваш бизнес?
Человек, разбирающийся в оценке бизнеса предприятия, всегда помнит о том, что такое «процентная ставка». И даже если ваша фирма и фирма вашего конкурента приносят, и будут приносить одинаковый доход, интерес, заложенный клиентом в покупку бизнеса, может меняться с каждым днем. Поэтому невероятно важно во время оценки стоимости бизнеса быть осведомленным не только в сфере внутренних показателей доходов и убытков фирмы, но и в экономической ситуации страны и мира. Следовательно, оценка бизнеса оперирует не только местными показателями и сведениями из вашей бухгалтерии, не только информацией о ваших ближайших конкурентах, но и более глобальными и всеобъемлющими фактами.
Миф номер 4. Стоимость бизнеса всегда зависит от того, с какой целью производилась оценка стоимости данного бизнеса. Конечно, разговоры о некоторой необъективности и «однобоком» подходе ведутся бесконечно. То, что очень выгодно продавцу, чаще всего не очень выгодно покупателю, и наоборот. оценка бизнеса предприятия всегда должна быть направлена не на выгоду конкретного лица, а на объективность. В идеале, качественная оценка бизнеса обязательно назовет вам так называемую «справедливую рыночную стоимость». Стоимость может быть названа «справедливой» только в той ситуации, когда покупатель и продавец полностью извещены обо всех условиях сделки и располагают всей необходимой информацией о рынке, а также ни одна из сторон не заключает договор по принуждению. Вот тогда оценка стоимости бизнеса выполнит свою миссию сполна, сообщив обеим сторонам все, что они хотят знать. Все обоснования должны быть релевантными текущей ситуации, ведь оценка бизнеса – это своего рода независимое экспертное мнение, и перепроверяться оно уже никем не будет.
Миф номер 5 (заключительный). Ваш бизнес приносит некоторый убыток? Грош – цена такому бизнесу! На самом деле, если рассматривать частные компании в общей массе, то многие из них могут показаться не слишком рентабельными. Заметим, что при оценке стоимости бизнеса производится настоящее исследование всех движений капитала фирмы, что позволяет вычислить размер прибыли и рентабельность инвестированного капитала. Этим термином обозначается отношение чистой операционной прибыли к среднему за период общему капиталу (собственный плюс заемный капитал), вложенному в предприятие или конкретный вид деятельности, то есть чистая операционная прибыль, деленная на объем инвестиций. Вопрос этот, конечно, довольно сложен: его под силу решить не каждому бизнесмену. Именно для этого существуют компании, производящие оценку бизнеса предприятия: их специализацией является решение, как простых заданий, так и специфических проблем, которые просто не могут находиться в компетенции каждого предпринимателя. В частности, зная о том, что в частной фирме необходимо разделать разные виды доходов, влияющих на оценку бизнеса, профессиональные оценщики могут помочь вам совершить это разделение и составить таблицы, графики, чертежи – в общем, все, что в дальнейшем поможет во время купли-продажи бизнеса.
Таким образом, продавцу с помощью оценки бизнеса предприятия удастся убедить покупателя в юридической грамотности и легитимности осуществляемой сделки и обосновать запрашиваемую цену. Не забывайте лишь о том, что оценку бизнеса нужно проводить неоднократно: пусть это будет своеобразным «медосмотром» (или «техосмотром» - кому что ближе) для того дела, на которое вы тратите так много сил, времени и, возможно, капиталовложений.
Если же все вышеперечисленные аргументы звучат слегка расплывчато и не слишком убедительно, предлагаем сейчас ответить на конкретный вопрос: зачем же люди прибегают к услугам оценки стоимости бизнеса? Ответов будет, разумеется, несколько.
1. Оценка бизнеса помогает определить стоимость фирмы. Как это ни удивительно, но очень многие предприниматели даже не представляют, сколько реально может стоить их бизнес. Для помощи в этом вопросе и существуют оценочные компании.
2. Оценка бизнеса предприятия способствует тому, чтобы фирма нашла свою нишу на рынке и смогла лучше ориентироваться в своей индустрии. Предупрежден – значит, вооружен. Следовательно, знать о том, как обстоят дела у коллег и конкурентов, а также о том, чего требуют потребители, необходимо каждому бизнесмену. «Докладывать обстановку» - одна из обязанностей фирмы, занимающейся оценкой бизнеса.
3. Оценка стоимости бизнеса занимается и тем, что выявляет текущее финансовое состояние компании, ставит некий внутренний «диагноз», к которому обязательно нужно прислушиваться, дабы прибегнуть к правильным методам лечения или профилактики бизнеса.
4. Добросовестный предприниматель никогда не станет пренебрегать услугами оценки бизнеса, ведь они помогают расширить кругозор, информируют о текущей ситуации не только в узком, но и в широком коммерческом кругу. Оценка бизнеса предприятия не даст вам забыть о том, что все вокруг постоянно меняется: сфера вашей деятельности, экономика государств и всего мира. Вместе с ними постоянные изменения претерпевает и ваша фирма, какой бы стабильной или даже консервативной она ни казалась. Обо всех этих изменениях вам обязательно сообщит профессионал из сферы оценки бизнеса.
5. Данные, полученные во время оценки бизнеса, могут быть незаменимы, если использовать их в судах, а также при урегулировании вопросов, связанных с финансированием и налогообложением. Таким образом, произведенная оценка стоимости бизнеса может выступить в качестве ценного свидетеля или вашего незаменимого помощника-консультанта.
6. Наконец, мы не можем не упомянуть о том, что регулярно проводимая оценка бизнеса предприятия пригодится в той ситуации, когда необходимо принять срочное решение касательно купли, продажи или объединения бизнеса. И действительно, бывают такие ситуации, когда дозваниваться до оценщиков, приглашать их на беседу и раздавать им обширные задания уже просто некогда. Оценка бизнеса нужна здесь и сейчас, иначе под угрозой стоит возможность заключить какую-то очень выгодную сделку. Если же у вас на руках уже будут все документы, оставшиеся от прошлой, но актуальной оценки стоимости текущего бизнеса, вам достаточно будет просто воспользоваться этими бумагами или внести в них совсем небольшие «злободневные» поправки.
Бизнес – это не просто явление, с которым мы, так или иначе, сталкиваемся ежедневно. Ваш собственный бизнес – это дело, которое составляет значительную часть вашей жизни, обеспечивает настоящее и будущее для вас и вашей семьи. Поэтому и оценка стоимости бизнеса ни в коем случае не должна восприниматься как простая, нудная и энергозатратная процедура, которую нужно проводить только в крайних случаях. Оценка бизнеса нужна маленьким и большим фирмам, новичкам и «динозаврам» коммерции, опытным и неопытным предпринимателям, людям с любым образованием и местом проживания. Оценку бизнеса целого предприятия очень нелегко произвести в одиночку, так как в ней существует множество пунктов и подпунктов, «ловушек» и подводных камней, которые нужно учитывать и держать в голове. Настоящие эксперты в области оценки стоимости бизнеса всегда готовы ответить на любые, даже самые сложные вопросы, а также дать очень ценные советы по вопросам ведения бизнеса.
Таким образом, можно смело утверждать, что объективная оценка бизнеса – это не только подведение итогов, но и разумный взгляд в будущее.
В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента на который производится оценка, и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.
Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.
На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.
Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метода капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.
В затратном подходе к оценке бизнеса используются:
- метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска,
- метод ликвидационной стоимости.
При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
- метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать,
- метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска,
- метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.
Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия - аналога, которое должно относится к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.
Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее "взвешивания" оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких "взвешенных" оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).
С другой стороны, оценка бизнес плана это процедура (рыночная услуга), целью которой становится оценка рыночной стоимости готового бизнес плана. Бизнес план, если он оценен экспертами на отлично и гарантирует отличные перспективы, имеет шанс быть проданным за достаточно высокие суммы.
Бизнесмены в современной России готовы платить деньги за уже проработанные и гарантированно успешные бизнес идеи. И действительно, бывают такие ситуации, когда успешный бизнес план не удается реализовать по каким-то причинам, к примеру, высоким начальным инвестициям. Тогда, пока бизнес план актуален, его очень разумно продать другому бизнесмену, который сможет эти инвестиции туда вложить.
Оценка экономической эффективности
Оценку экономической эффективности бизнес плана и целесообразности инвестиционного проекта и бизнес-плана можно условно разделить на две основные части:
1. Предварительная оценка инвестиционного проекта на стадии принятия решения о разработке бизнес-плана. На этой стадии важным является выявление целесообразности дальнейшей детальной проработки инвестиционного проекта, а также разработки подробного бизнес-плана, экспертиза инвестиционного проекта по уже имеющемуся бизнес-плану для оценки достоверности и доказательности этого документа и оценки состоятельности и реализуемости инвестиционного проекта.
2. Процесс выполнения работ по оценке инвестиционных проектов включает в себя несколько основных этапов:
- Технический анализ возможности осуществления инвестиционного проекта (сроки, местоположение, общие затраты с точки зрения технологии, доступность ресурсов и рынков, технологические процессы);
- Финансовый анализ предприятия, претендующего на реализацию инвестиционного проекта;
- Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
- Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта для его участников;
- Анализ неопределенности и оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
- Анализ организационной структуры инвестиционного проекта.
В итоге Заказчик получает экспертное заключение на разработанный инвестиционный проект, включающее:
- оценку реализуемости и эффективности инвестиционного проекта;
- оценку целесообразности участия в реализации инвестиционного проекта различных -сторон;
- сравнение вариантов проекта;
- анализ соответствия разработанного инвестиционного проекта российским и - международным стандартам.
Оценка эффективности инвестиционных проектов проводится в случаях, когда:
- идет поиск инвестора, выбор оптимальных условий инвестирования или кредитования, подготовка качественного инвестиционного проекта, выбор условий страхования рисков;
- возникают сомнения относительно целесообразности участия в инвестиционном проекте и его эффективности;
- существует неопределенность результатов реализуемого инвестиционного проекта.
Оценка рисков
Оценка бизнес плана всегда включает в себя оценку вероятности возникновения самых пессимистичных сценариев развития бизнеса.
Основные виды риска:
- производственный риск - связан с возможностью невыполнения предприятием своих обязательств перед заказчиком;
- финансовый риск - возможность невыполнения финансовых обязательств перед инвесторами вследствие использования для финансовой деятельности заемных средств;
- инвестиционный риск - возможность обесценивания инвестиционно-финансового портфеля, состоящего как из собственных, так и из приобретенных ценных бумаг;
- рыночный риск - возможное колебание рыночных процентных ставок на фондовом рынке и курсов валют;
- политический риск - возможные убытки от нестабильной политической ситуации.
Оценка риска реализации бизнес-плана производится по следующей схеме:
1. Выбор наиболее неопределенных и рисковых параметров бизнес плана (снижение объемов продаж, снижение цены продаж, повышение себестоимости единицы товара и т.д.).
2. Проведение оценки эффективности проекта для предельных значений каждого параметра, вычисление NPV и IRR для различных условий реализации проекта.
3. Анализ сценариев реализации бизнес-плана:
оптимистического;
базового (нормального);
пессимистического.
В основе вывода о возможности положительной реализации проекта должен лежать пессимистический сценарий.
Успех в мире бизнеса зависит от правильности и обоснованности выбранной стратегии хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности. Для любого вида предпринимательской деятельности важным является не избежание риска вообще (это практически невозможно), а изучение, предвидение, оценка и управление рисками в целях их минимизации, а при возможности — и обращения их в положительный фактор в виде получения дополнительного дохода.
Это ставит задачу разработки методов оценки рисков, а управление рисками сегодня является одним из динамично развивающихся видов профессиональной деятельности в области менеджмента. Во многих западных фирмах есть должность менеджера по риску (риск-менеджера), в чьи обязанности входит обеспечение снижения рисков. Риск-менеджер участвует в принятии рискованных решений, например, при выдаче кредита или выборе объекта инвестирования. Основная цель, которую преследуют компании при создании системы управления рисками, — это повышение устойчивости развития компании, снижение вероятности потери части или всей стоимости компании.
Понятие риск можно определить как опасность потенциально возможной, вероятной потери ресурсов или недополучения доходов по сравнению с вариантом, который рассчитан на рациональное использование ресурсов в данном виде предпринимательской деятельности. Другими словами, риск — это угроза того, что предприниматель понесет потери в виде дополнительных расходов или получит доходы ниже тех, на которые он рассчитывал.
Можно выделить основные характеристики, присущие рисковой ситуации:
- случайный характер события, который определяет, какой из возможных исходов реализуется на практике;
- наличие альтернативных решений;
- возможность определить вероятности исходов и ожидаемые результаты;
- наличие вероятности, как возникновения убытков, так и получения дополнительной прибыли.
Анализ рисков включает два дополняющих друг друга вида: качественный и количественный.
Качественный анализ позволяет определить факторы и потенциальные области риска, выявить возможные его виды. Предпринимательский риск вызывается влиянием объективных (внешних) и субъективных (внутренних) факторов. К наиболее важным внешним факторам относятся: инфляция (значительный и неравномерный рост цен как на сырье, материалы, топливо, энергоносители, комплектующие изделия, транспортные и другие услуги, так и на продукцию и услуги предприятия); изменение банковских процентных ставок и условий кредитования, налоговых ставок и таможенных пошлин; изменения в отношениях собственности и аренды, в трудовом законодательстве и др. Не менее опасно для деятельности предприятия влияние внутренних факторов, которые связаны с ошибками и упущениями руководства и персонала. По оценкам зарубежных экспертов, 90% различных неудач малых фирм связано с неопытностью руководства, его неумением адаптироваться к изменяющимся условиям, консерватизмом мышления, что ведет к неэффективному управлению предприятием, принятию ошибочных решений, потере позиций на рынке.
Количественный анализ направлен на\то, чтобы количественно оценить риски, провести их анализ и сравнение. При количественном анализе риска используются различные методы. Сегодня на практике применяются разнообразные методы анализа: статистические; аналитические; экспертных оценок; аналогий; оценки платежеспособности и финансовой устойчивости; целесообразности затрат; расчет интегрального показателя риска.
В первую очередь анализу подвергаются сведения, содержащиеся в годовой бухгалтерской отчетности. Основными официально рекомендованными критериями неплатежеспособности, характеризующими структуру баланса, являются: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент обеспеченности собственными средствами и коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности. На основании указанной системы показателей можно оценить вероятность (риск) наступления неплатежеспособности предприятия. Кроме того, различные методы финансового анализа позволяют выяснить слабые места в экономике предприятия, охарактеризовать его ликвидность, финансовую устойчивость, рентабельность, отдачу активов и рыночную активность. Вывод о вероятности банкротства можно сделать только на основе сопоставления показателей данного предприятия и аналогичных предприятий, обанкротившихся или избежавших банкротства. Найти соответствующую информацию довольно трудно, поэтому для расчетов вероятностей банкротства широко используют многофакторные модели.
В качестве переменных (факторов) используются показатели рентабельности активов, динамики прибыли, прибыльности, совокупных активов; коэффициенты покрытия процентов по кредитам, ликвидности, автономии. Зарубежные модели определения качества финансового состояния организаций не могут однозначно использоваться в практике российских предприятий в связи с большими различиями в законодательстве, в том числе налоговом, инфляционных процессах, структуре капитала и процессах кругооборота оборотных средств. Поэтому для прогнозирования финансовой ситуации на российских предприятиях рекомендуется использовать количественные модели, разработанные российскими специалистами на основе изучения статистики финансовых показателей по предприятиям и организациям аналогичных сфер деятельности. Причем данные методики должны постоянно подвергаться тестированию и уточнению путем пополнения выборки обследования новыми предприятиями.
В настоящее время из подобных методик известны многофакторные модели:
- Иркутской государственной экономической академии для торговых организаций;
- Казанского государственного технологического университета для предприятий и организаций промышленности, строительства, розничной и оптовой торговли, а также проектных организаций и сферы науки;
- Белорусских специалистов для сельскохозяйственных предприятий и организаций.
Метод целесообразности затрат позволяет определить критический объем производства или продаж, то есть нижний предельный размер выпуска продукции, при котором прибыль равна нулю. Критический объем производства необходимо оценивать при освоении новой продукции и при сокращении выпуска продукции, вызванном падением спроса, сокращением поставок материалов и комплектующих изделий, заменой продукции на новую, ужесточением экологических требований и другими причинами. Некоторые зарубежные авторы называют критический объем производства порогом рентабельности и используют этот показатель для оценки финансовой устойчивости предприятия.
Чем больше разность между фактическим объемом производства и критическим, тем выше финансовая устойчивость. Безусловно, организация в зависимости от масштабов, деловой среды, сферы деятельности, стратегии развития, региона функционирования, организационно-правовой формы управления и других параметров подвержена и политическим, и отраслевым, и инновационным, и многим другим видам рисков. На каждую организацию помимо систематических (макроэкономических и отраслевых) рисков действуют несистематические риски, характерные для функционирования конкретной организации с ее сильными и слабыми сторонами. Каждая сфера деятельности сталкивается с собственными вариантами рисков, и поэтому в системе управления рисками каждой компании должен быть создан свой индивидуальный классификатор несистематических рисков.
Например, американские компании для оценки рисков чаще всего используют показатели, которые характеризуют, на сколько может сократиться собственный капитал (capital at risk), доходы (earnings at risk) и денежные потоки (cash flow at risk). Существуют различные методы оценки рисков, которые основаны на моделях экстраполяции ретроспективных данных, статистических показателей по аналогичным компаниям. Такие модели позволяют прогнозировать будущие значения факторов риска, однако использование таких методов доступно лишь крупным компаниям или специализированным финансовых организациям. По мнению экспертов, источниками максимального риска (70%) считаются ошибки персонала (человеческий фактор), 30% — недобросовестность деловых партнеров, 10% — стихийные бедствия. Финансовые руководители основными рисками называют рыночные и кредитные риски.
Анализ бухгалтерской отчетности коммерческих организаций также показывает, что основными рисками предпринимательской деятельности являются имущественный (риск ликвидности), кредитный и рыночный. Именно они определяют общий уровень и динамику предпринимательского риска. Информационной основой для расчета интегрального показателя риска коммерческой организации является ее бухгалтерская отчетность.
Рассмотрим методику управления рисками предпринимательской деятельности через воздействие на интегральный оценочный показатель. Предлагаемая методика содержит показатели, для которых составлены пороговые значения д ля трех рисковых ситуаций, характеризующих соответственно высокий, средний и низкий уровень риска. Рекомендуемые значения получены в результате изучения данных бухгалтерской отчетности о рентабельности и ликвидности предприятий. Данная методика предполагает, что количество показателей, характеризующих уровень предпринимательского риска, может быть любым.
Вид риска Показатель (критерий) 1Нп рисковой ситуации Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск Имущественный риск Доля основных средств в имуществе >0,7 0,5-0,7 <0,5 0,056
Вид риска Показатель (критерий) Тип рисковой ситуации Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск Финансовая независимость от внешних источников <0,3 0,3-0,7 >0,7 0,056 Кредитный риск Рентабельность основной деятельности Кг <0 0-0,22 >0,22 0,08 Коэффициент текущей ликвидности Ь <0,8 0,8-1 >1 0,08 Коэффициент критической ликвидности К, <0,5 0,5-0,8 >0,8 0,08 Коэффициент абсолютной ликвидности 0,03 0,03-0,08 >0,08 0,08 Деловая активность партнеров. Чем выше деловая активность предприятия, тем ниже деловая активность партнеров, тем меньше риск 0,056 Оборачиваемость запасов (оборотов) К7 <5 5-8 >8 0,08 ..Удельный вес дебиторской задолженности в оборотных активах 12 >0,6 0,4-0,6 <0,4 0,08 Рыночный риск. Оборачиваемость дебиторской задолженности за год К, < 1 1-2 >2 0,08 Оборачиваемость кредиторской задолженности за год к9 <1 1-2 >2 0,08 .Вид риска Показатель (критерий).
Тип рисковой ситуации. Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск. Обеспеченность материальными запасами <0,3 0,3-0,4 0,4-0,7 0,08 .Показатель зависимости от поставщиков (/V— количество поставщиков) А 0,1-0,5 при N>20 0,05-0,1 при JV = = 10-20 0,05-0,1 при N = = 10-20 0,056 .
Значение интегрального показателя Risk характеризует общий уровень предпринимательского риска для предприятия и определяет тип рисковой ситуации. Увеличение показателя характеризует стабилизацию положения, сокращение неопределенности, снижение риска.
К методам интегральной оценки риска следует также отнести количественную оценку степени риска, ведущего к банкротству. С этой целью рассчитывается коэффициент риска, представляющий соотношение максимально возможного объема убытков и объема собственных средств инвестора:
Максимально возможная сумма убытков
Сумма собственных средств.
Эмпирические исследования показывают, что оптимальный коэффициент риска составляет 0,3, а критический, превышение которого ведет к банкротству, — 0,7. Имеются отдельные виды предпринимательской деятельности, в которых риск поддается расчету, количественной оценке и где методы определения риска хорошо отработаны и в теории, и на практике. Это, прежде всего, относится к страховой деятельности и игорному бизнесу, где широко используются методы теории вероятностей, модели теории игр, математической статистики.
Однако применение этих методов к другим видам деятельности часто не столь эффективно, так как страховой риск относится к определенному объекту вне зависимости от вида деятельности. При оценке же предпринимательского риска менеджера, прежде всего, интересует не судьба всего объекта, а степень вероятности и размер потенциального ущерба в условиях конкретной сделки и связанных с ней решений. Большинство банков и других финансовых организаций сегодня активно пользуются этими инструментами, но менеджерам торговых и особенно промышленных компаний только предстоит освоить и активно применять методы риск-менеджмента.
Управление рисками является сравнительно новой и динамично развивающейся сферой профессиональной деятельности современного менеджмента. В коммерческих организациях создаются специальные должности риск-менеджеров, которые участвуют в анализе, обосновании и принятии рискованных решений.
Формирование системы управления риском в организации предполагает:
- создание информационно-аналитической системы и модели управления рисками на основе данных бухгалтерского, статистического, управленческого учета и вне учётных источников;
- построение эффективной системы оценки и контроля принимаемых решений; выделение специального подразделения или работника, занимающегося управлением рисками;
- выделение средств и формирование специальных резервов для страхования рисков и покрытия возможных потерь.
Сегодня российские специалисты выделяют в качестве наиболее существенных проблем в области анализа и оценки рисков:
- отсутствие сравнительной базы экономических показателей;
- отсутствие стандартизированных методик анализа рисков;
- отсутствие специалистов и структур по управлению рисками.
Формирование современной интегрированной системы информационных ресурсов Росстата дает надежду на то, что востребованные базы данных среднестатистических значений экономических показателей по предприятиям и организациям различных сфер и направлений деятельности скоро будут.
Что касается информационной системы обеспечения риск-менеджмента на уровне отдельных предприятий и организаций, то проведенные исследования ряда крупных российских компаний-производителей показывают полное отсутствие необходимой информации по имеющимся рискам — статистических данных о браке, возвратах продукции, авариях, поломках, сбоях работы оборудования и т. п., что препятствует созданию корпоративной системы управления рисками. Компании, которые не в состоянии наладить риск-менеджмент, могут понести неожиданные и иногда существенные финансовые потери, которые вредят их репутации в глазах покупателей, работников и инвесторов.
Сегодня методология управления рисками наиболее разработана и законодательно регламентирована лишь в банковской сфере. В ведущих российских компаниях, прежде всего крупных, развивается система риск-менеджмента, но в большинстве их управление рисками пока не имеет системного характера: отсутствуют стандартизированные механизмы оценки и управления рисками, расхождения возникают даже в основных определениях.
Результаты проведенных исследований показывают, что при-мерно 20% из обследованных крупных российских компаний имеют в своем штате риск-менеджера. Наиболее востребована эта профессия сегодня в коммерческих банках, крупных холдинговых структурах и совместных предприятиях. Средние и малые предприятия и организации практически не занимаются управлением рисками. По данным опроса руководителей предприятий производственной сферы США, проведенного консалтинговой компанией МсКлшеу, 36% респондентов не представляли себе тех рисков, с которыми связан их бизнес; 24% считают управление рисками в их компании неэффективным; 19% полагают, что управление рисками в их компании отсутствует.
По результатам обследования, проведенного российским журналом «Финансовый директор», в котором приняли участие более 100 руководителей ведущих российских компаний из Москвы и 12 российских регионов, 50% компаний используют комплекс методов оценки и управления рисками, в том числе накопленные знания и опыт менеджеров, оценки независимых экспертов, формализованные процедуры оценки; 7% компаний применяют программные продукты для оценки рисков; в 43% компаний программные и аналитические расчеты рисков отсутствуют, и они полагаются полностью на опыт и знания менеджеров.
Управление рисками как научная, так и профессиональная специализация представляет собой весьма сложную область менеджмента, так как находится на стыке различных отраслей знаний и требует навыков использования методов математического моделирования, прогнозирования, применения элементов стратегического, финансового и инвестиционного менеджмента, знания специфики страховой деятельности и биржевой торговли. Риск-менеджер участвует в принятии рискованных решений, например, при выдаче кредита или выборе объекта инвестирования. Современный бизнес все больше нуждается в использовании специфических биржевых инструментов управления рисками — срочных контрактов: форвардных, фьючерсных, опционных, используемых как для страхования, так и для извлечения прибыли. Способы управления рисками по целям и применяемым инструментам условно можно разделить на два направления: методы предупреждения и ограничения риска (экспертиза решений и оценка уровня риска, лимитированние риска, использование гарантий и залога, диверсификация риска и др.).
Добровольная оценка нужна для того, чтобы вы имели возможность принимать во всех этих случаях обоснованные управленческие решения. Проведя независимую оценку, вы можете рассчитывать на максимальную отдачу от любой операции с вашим имуществом.
По нашим наблюдениям, если до 1998 г. 90% работ приходилось на обязательную оценку (в основном, с целью переоценки) и только 10% оценочных работ проводилось по инициативе заказчиков, то сейчас на все обязательные виды оценки приходится не более 10—15% оценочных работ. В остальных случаях заказчики обращаются за оценочными услугами добровольно.
Добровольную оценку желательно проводить в следующих случаях:
• Оценка инвестиционного проекта нового бизнеса, или инвестиционного проекта как одного из новых направлений существующего бизнеса. Оценка инвестиционного проекта требуется для детального изучения перспектив развития бизнеса, структуры будущих денежных потоков и рисков осуществления проекта. Оценка покажет возможности достижении запланированных проектом показателей и пути оптимизации его параметров. Отчет об оценке инвестиционного проекта, сделанный независимым оценщиком, поможет руководителю принять решение об осуществлении проекта или его отклонении и в случае необходимости привлечь в проект дополнительные инвестиции либо получить кредит в банке.
• Оценка для повышения эффективности текущего управления компанией (для внутреннего использования). Оценка проводится, во-первых, для выявления избыточных активов, которые отягчают производства и от которых следует избавляться; во-вторых, для выявления недооцененных активов, которые способны принести в будущем значительные доходы. Например, в процессе оценки может обнаружиться, что использование арендованных складских помещений обойдется дешевле, чем поддержание в рабочем состоянии и обслуживание собственных, стоящих на балансе.
• Оценка для целей покупки, продажи бизнеса или его части. Оценка бизнеса в случаях купли-продажи необходима как для продавца, так и для покупателя. Обычно оценивается рыночная стоимость бизнеса (акций долей, паев). Отчет об оценке дает ответы на следующие вопросы: какова стоимость 100-процентного участия в уставном капитале, какова стоимость контрольного пакета, блокирующего пакета, какова стоимость меньшей доли, каковы перспективы развития бизнеса и т. д.
• Оценка для целей дополнительной эмиссии, залога ценных бумаг. Оценка требуется для повышения привлекательности ценных бумаг в глазах потенциальных инвесторов, определения справедливого объема кредитных средств, получаемых под залог ценных бумаг. В случае если речь идет об акциях — оценка проводится также для учета интересов существующих собственников акций. Кроме акций, можно оценить облигации, векселя и любые другие ценные бумаги.
• Оценка для целей реструктуризации бизнеса. Реструктуризация может подразумевать слияние, присоединение, разделение, выделение из состава действующего бизнеса одного или нескольких элементов. Чаше всего целью реструктуризации является оптимизация или увеличение совокупной стоимости нового бизнеса. Чтобы определить оптимальный способ реструктуризации, желательно провести независимую оценку. Можно провести оценку уже готового проекта реструктуризации, а можно заказать разработку такого проекта оценщику.
• Оценка для получения кредита под залог имущества. Кредитная организация может потребовать отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость имущества. Как правило, в случае проведения независимой оценки кредит можно получить на более выгодных для компании условиях.
• Оценка для целей страхования. Отчет об оценке необходим для представления страховой организации полных данных о стоимости объектов страхования. Конечно, страховая организация может провести оценку вашего имущества своими силами, но в большинстве случаев, являясь заинтересованной стороной, она склонна к заниженной стоимости объекта страховки. Независимая оценка позволяет заказчику снизить расходы на страхование.
• Оценка для целей налогообложения. Предприятие самостоятельно определяет налогооблагаемую базу, руководствуясь соответствующими нормативно-правовыми актами. Грамотно проведенная оценка может значительно уменьшить налогооблагаемую базу, не выходя при этом за рамки действующего законодательства.
• Оценка долговых обязательств. Оценка понадобится для целей переуступки прав требования, а также при определении стоимости задолженности для подачи иска к должнику в суд. Испытывая потребность в оборотных средствах, имея при этом дебиторскую задолженность, вы могли бы оценить дебиторскую задолженность и продать права требования третьему лицу.
• Оценка при добровольной ликвидации бизнеса или его части. В этом случае потребуется определить ликвидационную стоимость активов ликвидируемого бизнеса. Оценка позволит определить резервы стоимости ликвидируемых активов и увеличить совокупную выручку.
• Оценка отдельных видов или отдельных объектов имущества предприятия. Объекты недвижимости, машины, транспорт и оборудование необходимо оценивать при их внесении в качестве вклада в уставный капитал; при передаче прав собственности на имущество (покупка, продажа, безвозмездное получение/передача, аренда, лизинг и др.); для целей кредитования под залог оцениваемого имущества; для целей страхования имущества, а также в рамках оценки бизнеса. Объекты интеллектуальной собственности (ОИС) следует оценивать при внесении стоимости ОИС в уставный капитал; при постановке на бухгалтерский учет в качестве нематериальных активов; при уступке прав на ОИС; при передаче прав на использование ОИС на лицензионной основе; при залоге ОИС; для определения ущерба от несанкционированного использования ОИС, а также в рамках оценки бизнеса.
• Оценка с целью переоценки основных фондов. Согласно действующему законодательству, организации имеет право не чаше одного раза в год, на 1 января отчетного года, переоценивать полностью или частично стоимость основных средств по восстановительной стоимости. Частичная или полная оценка с целью переоценки основных фондов — это на сегодняшний день самый простой и эффективный способ налоговой оптимизации.
Цель бизнеса - формирование среды, в которой:
• сотрудники хотят продолжить работу в этой компании;
• клиенты хотят продолжить покупать товары и услуги этой компании;
• владельцы хотят продолжить владение этой компанией;
• партнеры хотят продолжить сотрудничать с этой компанией;
• общество хочет, чтобы таких компаний было больше.
Многие владельцы компаний, когда речь заходит об оценке их бизнеса, становятся очень нервными и нерациональными. Их можно понять, все-таки бизнес – это их детище, многие вкладывают душу в создание собственного дела и зачастую руководствуются своими собственными желаниями и потребностями при оценке своего бизнеса. Реальная цена их бизнеса может их даже обидеть. Но все-таки есть и другие законы бизнеса, когда исходить нужно из реальных критериев оценки. Выделим основные методы оценки малого бизнеса.
Сравнительная (рыночная) оценка
Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
• теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
• критериям отбора сходных предприятий;
• характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
• основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
• выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Необходимо сказать, что сравнительный подход все-таки слишком приблизителен. Он оперирует больше ценами фондового рынка и базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Т.е. не учитывается потенциал и перспективы развития. Также обязательным условием использования сравнительного метода является наличие информации по большому числу похожих фирм, отобранных в качестве аналогов, а получение такой информации является обычно сложным процессом.
Оценка по затратам
Метод основан на принципе: «чем фирма владеет, столько она и стоит». И естественно учесть при этом прибыль, которую хочет получить владелец сверх вложенных средств. Однако тут есть небольшие проблемы. Стоимость основных средств (автомобиля, оборудования и т.д.) из-за начисленной амортизации по данным бухгалтерского учета не всегда верно отражает рыночную стоимость. Ведь балансовая стоимость того же автомобиля близка к реальной, только если он новый. В остальных же случаях возникает задача определения стоимости активов и обязательств в рыночных условиях. Приходится привлекать независимых оценщиков, но и оценка изношенности того или иного оборудования может быть крайне субъективна и опять же не совсем точна.
Метод, как и предыдущий, не учитывает никаких перспектив развития и используется в основном для компаний, владеющих значительными активами.
Оценка по доходам
Данный метод оценки малого бизнеса, по мнению экспертов, является самым точным и надежным, но в то же время сложным. За основу берутся будущие доходы предприятия. Чтобы их посчитать используется дисконтирование по норме доходности, отражающей присущие малому бизнесу риски, - чем они выше, тем выше ставка дисконтирования и тем меньше итоговая стоимость. Для верного применения метода необходимо знать специальные формулы, то есть, как минимум, ознакомиться с экономической литературой.
Основной элемент расчета - чистый денежный поток на инве¬стированный капитал — приходится специальным образом вычис¬лять, его нельзя найти непосредственно в финансовой отчетности. Денежный поток - это доход, остающийся в руках владельцев после выплаты налогов и необходимых для поддержания деятельности инвестиций. Этот показатель в компании называют предпринимательским доходом. Будущие денежные потоки необходимо тщательно спрогнозировать, учтя все возможные изменения на рынке и в самой организации.
Наиболее важна точность прогнозов для небольших компаний. Срок деятельности фирмы, выпускающей один продукт, как правило, ограничен 3-5 годами. После этого предприниматель вынужден менять рыночную нишу и фактически строить новый бизнес.
Постановка задачи. На этапе постановки задачи:
• Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект,
• Устанавливается цель оценки,
• Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки,
• Устанавливается дата оценки.
Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.
Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.
Составление плана работ. На этом этапе определяются:
• График работ по оценке,
• Источники и способы сбора информации,
• Затраты на сбор и обработку информации,
• Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости,
• Вознаграждение оценщика.
Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах, данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиках. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.
Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
• Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации,
• Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов),
• Командировочные расходы,
• Оплату маркетинговых, социологических и других исследований,
• Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)
Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.
Сбор и обработка данных
На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографический, религиозных, культурных и др.), правовых политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.
Оценка стоимости земельного участка
Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка стоимости производится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
Три общепринятых метода оценки
Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.
Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Согласование. На этапе согласования проводятся:
• Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка,
• Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки,
• Проверка правильности всех математических расчетов,
• Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об окончательной стоимости объекта.
Составление отчета об оценке
Отчет об оценке – итоговых документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.
Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят:
- Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой. Очевидно, если оцениваемый объект бесполезен и по этой причине ни кому не нужен, то, скорее всего, он не будет обладать положительной стоимостью;
- Принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;
- Принцип ожидания (принцип полезности) - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Данный принцип является основой применения доходного подхода.
Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией:
- Принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавленного фактора.
- Принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте;
- Принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать рост стоимости объекта;
- Принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.
Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу:
- Принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе;
- Принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка;
- Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. Растет спрос - растет стоимость. Растет предложение - стоимость падает;
- Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость;
- Принцип изменения - стоимость изменяется во времени;
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость имущества предприятия будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее.
Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результат возникает потребность в оценке его стоимости.
В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.
Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость, как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).
Предприятие как объект оценки должно иметь чётко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.
Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов.
Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения.
Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.
При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.
Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая отличительная особенность заключается в том, что оценивая бизнес оценщик должен определить стоимость как имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) так и эффективность самого процесса получения дохода и создания увеличения стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансовую, управленческую составляющую).
Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур — предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill.
Например, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании.
Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, то теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы использования бизнеса, иные возможности получения дохода, то возникает спрос на бизнес, и он становится товаром.
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприятие или организация как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.
Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это — товары особого рода их особенности обуславливают принципы, подходы и методы их оценки.
Особенности бизнеса как товара:
Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.
В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании, как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно, если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.
Из-за этого рыночная оценка бизнеса целесообразно производится с точки зрения ряда следующих оценочных методик: затратной, доходной и сравнительной.
Такие методики не могут быть применены отдельно друг от друга, но при этом должны являться дополнением друг другу, то есть, с целью оценки предприятия применяется целый комплекс методик из всех существующих подходов.
При этом определенный конкретный подход рыночной оценки бизнеса, который основан на использовании определенных особенностей предприятий, так или иначе будет влиять на общую величину его цены.
Все вышеперечисленные методики (затратная, прибыльная и сравнительная) обладают своими положительными и отрицательными сторонами, своими приоритетными областями применения и довольно оптимально соединяют в себе определенное количество различных методик рыночной оценки бизнеса, из огромного выбора которых оценщики и выбирают самую отвечающую конкретному случаю на конкретном предприятии. В наше время рынок купли - продажи предприятий и бизнеса, а также инвестиционных проектов развивается довольно быстро и динамично.
В продаже есть множество предприятий самого разного уровня и форм собственности: частное, коллективное, коммунальное, государственное и многие другие.
В число таких предприятий могут входить целые объединения компаний (ассоциация, корпорация, консорциум) и определенные структурные подразделения предприятий (цех, участок и другое).
Множество компаний могут иметь статус закрытых, открытых акционерных обществ с ограниченной и неограниченной ответственностью.
Чаще всего на рынках довольно обширно представляются варианты сельских (фермерских) хозяйств, банки и множество других финансовых организаций (страховая компания, кредитный союз).
Рыночная оценка бизнеса – это довольно ответственная и трудоемкая процедура.
Профессиональная оценка может осуществляться и преследовать множество различных целей: увеличение степени эффективности управленческих процессов на производстве; осуществление разработки бизнес-планов; процедура реструктуризации предприятий (ликвидации, слияния, разделения и прочего); выявление текущей рыночной цены предприятия путем рыночной оценки бизнеса в случае его частичного или полного приобретения или продажи; при выходе из состава учредителей одного или нескольких участников; при покупке акций у акционерного общества; при выявлении степени кредитоспособности владельца бизнеса.
Рыночная оценка бизнеса производится для того, чтобы купить или выгодно продать производство на как можно более удобных и оптимальных условиях; когда важно получить ясное представление о цене, как своих активов, так и активов контрагента, при этом имея реальные и достоверные информационные данные о возможных сроках окупаемости предприятий, о количестве годовых доходов, перспективах развития на рынках товаров и услуг; о возможности владения компетентными информационными данными о стоимости предприятий; для снижения финансового риска при предоставлении кредита. Именно по этой причине профессиональная рыночная оценка бизнеса предприятия (своевременное и полное предоставление нужной для процедуры или проекта информации об объектах купли – продажи еще на начальном уровне при принятии решений о заключении договоров) очень необходима.
Такая профессиональная и полная оценка представляет собой один из основных инструментов на рынке услуг, которые способствуют сопровождению процедур с капиталами и вложениями.
Такая профессиональная рыночная оценка бизнеса помогает инвесторам избежать рисков приобретения убыточных предприятий вместо необходимых для увеличения и укрепления своих бизнес-структур. Для осуществления качественной рыночной оценки бизнеса или действующих предприятий важно провести профессиональное изучение и скрупулезную обработку огромного количества документации и информационных данных.
В такой перечень данных и документов обязательно должны входить копии уставной документации (Уставы, Свидетельства о регистрации, Уставные договора), копии проспектов эмиссии, отчеты об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерного предприятия), данные бухгалтерских отчетностей за ближайшие 3-5 лет (возможно, и предыдущей отчетности периодов), данные, очень важные при проведении рыночной оценки бизнеса, такие как бухгалтерские балансы, отчеты о прибыли и убытке, если осуществлялись аудиторские проверки, то последние заключения аудиторов и многие другое важные документы.
Такой перечень может быть уменьшен или увеличен при необходимости. Рыночная оценка бизнеса - одно из главных направлений в полном спектре оценочных услуг.
Такая оценка – это профессиональное выявление стоимости бизнеса как имущественного комплекса, который способен обеспечить получение дохода его владельцам.
В данный момент времени есть очень большая и нарастающая потребность в проведении независимых работ по рыночной оценке бизнеса, включая проведение профессиональной переоценки активов для ведения бухгалтерских отчетностей в соответствии с общим числом международных стандартов, определения залоговой цены имущества, оценки нефинансовых вкладов (зданий, оборудования, нематериальных активов) инвесторов в уставные капиталы предприятий. Цена компании - это полный и самый точный показатель результатов ее работы.
Рыночная оценка бизнеса - это, другими словами, финансовая, организационная и технологическая процедура анализа текущего функционирования и перспективы оцениваемых предприятий.
К примеру, при проведении процедуры продажи бизнеса, потенциальные покупатели могут интересоваться потоком доходов, приносимым компанией, стоимостью ее чистого актива - стоимостью оборудования, недвижимости и другого, а также уровень финансовой устойчивости.
Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значении стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.
Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем соотношении: Vоо = Vзу + (ПВС – И), где Vоо - искомая величина стоимости объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых); И - величина накопленного (совокупного) износа.
Сфера применения и преимущества затратного подхода:
• лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;
• используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;
• используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
• применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;
• специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); • применим в сфере страхования;
• возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.
Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Этапы использовании затратного подхода:
1. Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на
- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
- стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.
Методы оценки земельных участков
Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных не застроенных земельных участков.
Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.
Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости, расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.
Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.
Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.
Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.
Определение полной восстановительной стоимости
Теоретически, под полной восстановительной стоимостью (ПВС) строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Фактически, ее расчет на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения, но без учета износа.
Следует обратить внимание, что нормативное определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения включает расчет износа, расчет полной восстановительной стоимости проводится без учета накопленного износа, т.е. как для нового здания.
Согласно п. 4 Стандартов оценки:
• Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
• Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников. Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна.
Особенности ценообразования в строительстве
В основе определения полной восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид: ПВС = ПИ + КИ + ПП, где ПИ - Прямые затраты (издержки) - капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает:
• Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
• Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.
• Прибыль подрядной строительно монтажной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости строительно монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
КИ - Косвенные издержки - расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора, в том числе:
• проектно-изыскательские работы;
• оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
• расходы на финансирование за счет кредита;
• страхование всех рисков;
• налоговые платежи в течение строительства;
• расходы на освоение;
• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
• административные расходы девелопера (застройщика) и др.
ПП - Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника; может быть определен, как разность между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.
Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Как правило, оценивается в % от стоимости нового строительства.
Оценка полной восстановительной стоимости улучшений базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.
Методы определения полной восстановительной стоимости улучшений:
• Метод количественного анализа (встречаются иные названия: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);
• Метод разбивки по компонентам (другое название – метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);
• Метод сравнительной единицы (иногда называется методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);
• Метод индексирования затрат.
Метод количественного анализа (обследования).
Считается, что погрешность метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Дает более точный результат восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
Информационным обеспечением метода служат:
• данные проектной организации;
• сметы типовых проектов и пр.
Метод разбивки по компонентам.
Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1).
Метод допускает следующие варианты:
• Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
• Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
• Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Информационной базой оценки служат:
• укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и под отраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);
• УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.
Метод сравнительной единицы.
Полагают, что погрешность метода составляет 15-20%. Метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв. м жилой площади; 1 куб. м строительного объема).
Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и объектом оценки:
• физические параметры;
• наличие легко монтируемого оборудования;
• условия финансирования и пр.
Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности:
• УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства);
• УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости);
• КО-ИНВЕСТ.
Метод оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу.
Алгоритм определения полной восстановительная стоимость включает мультипликативный расчет исходя из стоимости единицы сравнения (1 кв. м 1 куб. м) типового сооружения с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например: Соо = Сед Sо Кп Кф Км Кв Кпп Кндс, Сед - стоимость 1 кв. м (1 куб. м) типового сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения; Кф - коэффициент, учитывающий выявленные различия между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам; Км - коэффициент корректировки на местоположение; Кв - коэффициент изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки; Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать НДС).
Критериями выбора типового объекта (аналог) служат:
• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• сопоставимость хронологического возраста.
Индексирование затрат.
В основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.
Определение общего накопленного износа
Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.
Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.
В отличии от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта.
Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:
• Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;
• Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;
• Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:
• устранимый износ - устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;
• неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).
Оценка накопленного износа связана с рассмотрением ряда хронологических величин, которые, в зависимости от способа их определения, можно условно подразделить на:
• фактические и нормативные (фактический возраст; срок полезной службы; остаточный срок полезной службы);
• оценочные (действительный возраст; срок экономической службы; остаточный срок экономической службы).
Фактический возраст - число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Срок полезной службы - период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать; некоторые компоненты строений могут иметь срок службы, превышающий срок полезной службы всего здания.
Элементы здания разделяют на две группы:
• долгоживущие элементы - срок полезной службы, которых не меньше срока экономической службы здания (стены, фундамент, подземные коммуникации и др.).
• коротко живущие элементы (кровля, внутренняя отделка и др.).
Остаточный срок полезной службы - период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Фактический возраст и остаточный срок полезной службы в сумме составляют общий срок полезной службы. Действительный возраст - возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.
Срок экономической службы - период времени, от момента постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта (обычно меньше срока физического существования здания).
На продолжительность срока экономической службы оказывают воздействие:
• физические факторы: темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;
• функциональные факторы: темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
• внешние или экономические факторы: краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.
Остаточный срок экономической службы - период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.
Методы определения износа
• Метод рыночной выборки;
• Метод срока службы;
• Метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы накопленного износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
Метод рыночной выборки включает следующие этапы:
1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. (Условия сделок: совершаться на дату, близкую к дате оценки, и принадлежать к рынку оцениваемого объекта.)
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. (Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.)
3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разности между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи (определяется на идентичной базе: по стоимости воспроизводства либо замещения).
5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разности полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. (Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов).
6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. (Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.)
7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. (Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок).
8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.
Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.
Метод срока службы.
Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.
Метод включает следующие этапы:
1. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
2. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.
4. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
5. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.
Определение накопленного износа методом разбивки
Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы.
Метод предполагает следующие этапы:
1. расчет физического износа здания;
2. расчет функционального старения;
3. расчет внешнего старения;
4. определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Существует два способа применения метода разбивки:
• от общего к частному. (Известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);
• от частного к общему. (Расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).
В российской практике оценки наиболее распространенным является подход от частного к общему. Здесь на первом этапе вычисляют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.
Величина накопленного износа (Инакопл) в отечественной практике оценки обычно определяется по формуле: (1-Инакопл) = (1-Иф) (1-Ифн) (1-Ивн)
Определение физического износа возможно следующими методами:
• Метод срока службы;
• Нормативный метод;
• Стоимостной метод;
• Экспертный метод.
Оценка устранимого и неустранимого физического износа с использованием метода срока службы предусматривает четыре этапа:
1. Полная восстановительная стоимость здания распределяется между отдельными элементами в определенной последовательности:
- стоимость отложенного ремонта (элементов со 100%-ным износом);
- стоимость коротко живущих элементов с устранимым физическим износом;
- стоимость коротко живущих элементов с неустранимым физическим износом;
- стоимость долго живущих элементов с неустранимым физическим износом.
2. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента методом срока службы.
3. Оценка стоимости износа для каждого элемента.
4. Расчет суммарного физического износа для всего здания.
Нормативный метод основывается на следующем соотношении: Fф - физический износ здания, (%); Fi - физический износ i-го конструктивного элемента (%); Li - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (обычно определяется по УПВС или по сметной стоимости); n – количество конструктивных элементов в здании.
Информационной базой метода являются, в частности «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя.
В рамках стоимостного метода износ оценивается на основе разумных фактических затрат на доведение элементов до «практически нового» состояния; включает определение стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий для устранения выявленного дефекта; основывается на информации строительно-монтажных и ремонтных организаций.
Экспертный метод подразумевает определение соответствующим специалистом процента износа каждого элемента здания, с последующей оценкой величины износа в стоимостном выражении.
Оценка функционального износа включает рассмотрение его разновидностей.
Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необходимого компонента может быть определен следующим образом:
1. или Сумма всех затрат на восстановление, или Стоимость убытков. 2. минус Стоимость установки нового компонента.
Порядок оценки устранимого функционального износа, требующего замены существующего компонента может быть следующим образом:
1. Стоимость действующего компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость восстановления функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости.
4. минус Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания.
Примерный порядок расчета устранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью:
1. Стоимость действующего компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость восстановления функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости .
4. минус Строительные затраты на установку нового компонента.
Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/неисправностью компонента может быть определен по следующему алгоритму:
1. Стоимость убытков.
2. минус Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания.
Величина неустранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью может быть определена таким образом:
1. Стоимость избыточного компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость убытков.
4. минус Стоимость установки нового компонента.
Оценка экономического износа предполагает, что факторы внешнего старения оказывают влияние как на стоимость земли, так изданий (по отдельности либо в совокупности).
Методами определения внешнего износа являются:
• Метод сравнительных парных продаж.
• Метод капитализации потерь в арендной плате.
Метод сравнительных парных продаж - основан на анализе имеющейся ценовой информации по аналогам, отличающимся от объекта оценки только выявленным внешним износом.
Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцениваемый объект приносит доход.
Данная процедура выполняется следующим образом:
1. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;
2. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;
3. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.
Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением, проводится методом разбивки отдельно по величине затрат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную восстановительную стоимость здания.
Так как оценка бизнеса самое серьезное направление в оценочной деятельности, то для ее проведения требуются высококлассные специалисты.
Под определение бизнеса в нашем случае попадает предпринимательская деятельность, которая имеет определенный актив и стабильный оборот средств.
Но при разных целях оценки, например продажи или получения кредита стоимость компании может быть разной, это зависит от метода оценки.
Под оценкой бизнеса подразумевается:
- Оценка контрольного (межорбитального) пакета акций, так как это позволяет наиболее точно определить стоимость бизнеса.
- Оценка одной акции.
- Оценка активов – сооружений, зданий, коммуникаций, земли, транспорта, оборудования. Анализ финансовых потоков.
- Оценка акций, если они котируются на рынке.
К особенностям бизнеса, если рассматривать его как товар, применимы факторы:
- инвестиционный товар;
- бизнес, как отдельные элементы;
- регулирование бизнеса;
- доля государства в капитале.
Оценка бизнеса дает их владельцам знания, сколько реально стоит их бизнес.
- Помогает повысить эффективность управления компанией.
- Определить кредитоспособность и величину залога.
- Взвешенные инвестиционные решения.
- Своевременную реструктуризацию.
- Возможность разработать грамотный бизнес-план.
- Создание плана стратегического развития.
В решении задачи для оценки бизнеса используют три подхода оценки: сравнительный, затратный и доходный.
Доходный метод определяет стоимость будущих доходов. Чем выше доход, тем дороже стоит компания. Но есть одно «но», такой метод допустим, когда будущие доходы можно спрогнозировать.
Сравнительный метод - это когда бизнес сравнивают с аналогичными организациями и стоимость бизнеса отражает результат работы компании и ситуацию на рынке.
Затратный метод – это стоимость бизнеса с точки затрат на его создание и преимуществом можно считать, то, что он строится на реальных активах.
Но не стоит забывать, что в жизни происходит все, не так как хочется. Иногда возникают ситуации, что острая необходимость в средствах заставляет владельцев бизнеса осуществлять сделки без всяких предварительных расчетов. Здесь происходит примерная оценка бизнес, где хозяин сам определяет его стоимость на основании положений дел на рынке и спросом на его продукцию.
2. Оценка стоимости бизнеса
3. Методы оценки бизнеса
4. Оценка бизнеса предприятия
5. Подходы к оценке бизнеса
6. Оценка бизнес плана
7. Оценка рисков бизнеса
8. Цели оценки бизнеса
9. Оценка малого бизнеса
10. Процесс оценки бизнеса
11. Принципы оценки бизнеса
12. Особенности оценки бизнеса
13. Рыночная оценка бизнеса
14. Затратный подход к оценке бизнеса
15. Задачи по оценке бизнеса
Оценка бизнеса
Оценка стоимости бизнеса
В такой ситуации существует единственно возможный путь для нахождения общего языка — использование некоторого стандарта терминов.
И тут можно пойти по двум направлениям:
1. Использовать российские специальные стандарты ГОСТ Р 51195.0.02-98 или стандарты РОО.
2. Использовать иностранный накопленный опыт в оценке бизнеса.
Вероятно, предпочтительным является второй путь, поскольку он позволит сократить временные затраты и позволит общаться на одном языке с западными коллегами. Более того, российские стандарты не являются специфичными для оценки бизнеса, они написаны для оценки имущества в целом.
Наибольший методический интерес, при рассмотрении оценки бизнеса, представляют ставшие концентрацией американского опыта стандарты BSV Американского Общества Оценщиков ASA. Терминологию по оценке бизнеса определяет стандарт BSV-I принятый в 1988 году и дополнения к стандарту BSV-I принятые в 1991 году.
Вот основные определения:
Оценка (appraisal, valuation) — акт или процесс определения стоимости.
Оценка бизнеса (business valuation) — акт или процесс подготовки заключения или определения стоимости предприятия или доли акционеров в его капитале.
Оценщик бизнеса (business appraiser) — лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен, производить оценку предприятия и/или его нематериальных активов.
Оцененная стоимость (appraised value) — стоимость согласно мнению или определению оценщика.
Стоимость действующего предприятия (going concern value) — стоимость функционирующего предприятия или доли акционеров в его капитале.
Балансовая стоимость (book value) — разница между общей стоимостью активов (за вычетом износа, использованных ресурсов и амортизации) и общей суммой обязательств, в соответствии с данными баланса. Является синонимом чистой балансовой стоимости (net book value), чистой стоимости (net worth) и акционерного капитала (shareholder's equity).
Обоснованная рыночная стоимость (fair market value) — цена, по которой совершается акт купли-продажи, когда обе стороны заинтересованы в сделке, действуют не по принуждению и обладают достаточно полной информацией об условиях сделки и считают их справедливыми.
Гудвилл, «доброе имя» фирмы (goodwill) — нематериальные активы предприятия, которые складываются из престижа предприятия, его деловой репутации, взаимоотношения с клиентурой, местонахождения, номенклатуры производимой продукции и др. Эти факторы отдельно не выделяются и/или не оцениваются в отчетности предприятия, но служат реальным источником прибыли.
Подход к оценке стоимости (appraisal approach) — общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости (appraisal method) — способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
Процедура оценки стоимости (appraisal procedure) — операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.
Методы оценки бизнеса
Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2 – 2 месячной выручки, рекламные агентства продаются за 0,7 годовой выручки, бухгалтерские фирмы – за 0,5 годовой выручки, а цена организации розничной торговли может быть определена следующим образом: 0,75 – 1,5 величины чистого годового объема продаж увеличивается на стоимость оборудования и запасов, которыми располагает организация.
Данный метод пока не получил достаточного распространения в российской практике оценки бизнеса в связи с отсутствием необходимой информации, сбор и обобщение которой требуют длительного периода времени и определенной экономической стабильности.
Метод рынка капитала, или метод компании-аналога, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. То есть, при оценке акций организации, базой для сравнения служит цена на единичную акцию компаний-аналогов, и в чистом виде данный метод используется для оценки миноритарного пакета акций.
Наиболее подходящим определением понятия "миноритарный акционер" было бы следующее: акционер, который владеет пакетом в размере менее чем 25% от уставного фонда +1 акция. Миноритарный пакет акций не дает возможность блокировать решения собрания акционеров по наиболее важным вопросам. Практика показывает, что 25% акций являются тем критическим размером пакета, когда акционер может потерять возможность каким-либо образом влиять на решения, принимаемые менеджментом компании.
Процесс оценки акций (бизнеса) организации с применением метода рынка капитала включает следующие основные этапы:
• сбор необходимой информации;
• выбор организаций-аналогов;
• финансовый анализ;
• расчет оценочных мультипликаторов;
• выбор величины мультипликатора;
• определение итоговой величины стоимости.
Сбор необходимой информации включает получение данных о фактических ценах купли-продажи акций, аналогичных с акциями оцениваемой организации, а также бухгалтерской и финансовой отчетности оцениваемой организации и организаций-аналогов. Качество и доступность такой информации играет решающую роль в оценке акций (бизнеса) данным методом.
Поиск и отбор сопоставимых организаций - ключевой момент при использовании данного подхода. Основная сложность состоит в том, что предполагается сопоставлять во многом несопоставимые объекты. Первичный отбор и сопоставление организаций-аналогов проводится по нескольким критериям: отраслевая принадлежность, производимая продукция, ассортимент, объем производства). Затем первичный список сужается из-за отказа некоторых организаций предоставить необходимую информацию, а также из-за введения уточняющих критериев для сравнения (уровень диверсификации производства, положение на рынке, размер, характер конкуренции, перспективы роста, финансовый риск, качество менеджмента и т.д.).
Финансовый анализ является важнейшим приемом определения сопоставимости аналогичных организаций, поскольку с помощью финансового анализа можно определить рейтинг оцениваемой компании в списке аналогов. Финансовый анализ включает анализ коэффициентов заемных средств (структуры капитала), анализ коэффициентов собственных оборотных средств (ликвидность), сопоставление балансовых отчетов стандартного формата, отчетов о прибылях и убытках стандартного формата, анализ операционных коэффициентов (доход на активы, доход на собственный капитал и т.д.).
Следующий этап - определение, какой из оценочных мультипликаторов наиболее применим для оцениваемой организации. Мультипликатор – это коэффициент, отражающий соотношение между ценой бизнеса и ее финансовыми показателями. На практике, при оценке акций (бизнеса) организации используются два типа мультипликаторов: интервальные и моментные (Таблица).
Наиболее используемые оценочные мультипликаторы<br><br> |
|
Мультипликаторы |
Условие применения |
Интервальные |
|
Цена / валовые доходы |
Оцениваемая и сопоставимые организации имеют сходные операционные расходы (сфера услуг) |
Цена / чистая прибыль |
Прибыль относительно высока и отражает реальное экономическое состояние организации |
Цена / прибыль до налогообложения |
Сопоставляются организации, имеющие различные налоговые условия |
Цена / денежный поток |
Организация имеет относительно низкий доход, сравнимый с амортизацией |
Цена / дивидендные выплаты |
Дивиденды выплачиваются достаточно стабильно как в аналогах, так и в оцениваемой организации. |
Моментные |
|
Цена / балансовая стоимость собственного капитала |
Организация имеет на балансе значительные активы, а также имеется устойчивая связь между показателем балансовой стоимости и генерируемым доходом |
Цена/ чистая стоимость активов |
Организация имеет значительные вложения в собственность (недвижимость, ценные бумаги, оборудование) или основной бизнеса являются хранение, покупка и продажа собственности, а управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции незначительную стоимость |
При расчете оценочных мультипликаторов определяется цена акции по всем организациям, выбранным в качестве аналогов - это даст значение числителя в формуле, а затем вычисляется финансовая база (прибыль, объем продаж, стоимость чистых активов и т.д.) либо за определенный период, либо по состоянию на дату оценки - это даст величину знаменателя.
Для анализа может быть выбрано несколько мультипликаторов и рассчитано несколько показателей стоимости. Здесь необходимо принимать во внимание относительную значимость каждого показателя стоимости, используемого при подготовке оценочного заключения о стоимости. Выбор наиболее уместного мультипликатора определяется в каждой конкретной ситуации.
Определение итоговой величины стоимости включает выбор величины мультипликатора, взвешивание промежуточных результатов и внесение итоговых корректировок.
Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке акций (бизнеса) организации. Поскольку одинаковых организаций не существует, диапазон величины одного и того же мультипликатора по организациям-аналогам бывает достаточно широк. В этом случае отсекаются экстремальные значения, и рассчитывается среднее значение мультипликатора по группе аналогов. Затем проводится финансовый анализ, причем для выбора величины конкретного мультипликатора используются финансовые коэффициенты и показатели, наиболее тесно связанные с данным мультипликатором. По величине финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой организации в общем списке. Полученные результаты накладываются на ряд мультипликаторов, и достаточно точно определяется величина, которая может быть использована для расчета стоимости акций (бизнеса) рассматриваемой организации.
В зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степени доверия к той или иной информации, каждому мультипликатору придается свой вес. На основе взвешивания получается итоговая величина стоимости акций (бизнеса), которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.
Наиболее типичными являются корректировки, такие как портфельная скидка, которая предоставляется при наличии непривлекательного для покупателя характера диверсификации производства. При определении окончательного варианта стоимости необходимо учесть имеющиеся активы непроизводственного назначения, и если в процессе финансового анализа выявлены недостаточность собственного оборотного капитала либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть. Возможно также применение скидки на ликвидность.
Метод рынка капитала при оценке акций (бизнеса) действующей организации достаточно сложен и трудоемок в применении. Полученные результаты зависят от возможности исследования широкого круга организаций-аналогов.
Метод продаж, или метод сделок, основан на использовании цены приобретения организации–аналога в целом или его контрольного пакета акций.
Технология применения метода продаж совпадает с технологией сравнительного подход к оценке бизнеса. Различие заключается только в типе исходной ценовой информации: сравнительный подход к оценке бизнеса в качестве исходной использует цену одной акции, не дающей никаких элементов контроля, а метод продаж - цену контрольного или полного пакета акций, включающую премию за элементы контроля. Соответственно, метод продаж и используется для оценки полного или контрольного пакета акций организации.
Затратный подход в оценке бизнеса рассматривает организацию, прежде всего, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.
В состав организации входят все виды имущества, предназначенные для ведения ее бизнеса: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, товары, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие организацию, ее продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарный знак, знаки обслуживания), и другие исключительные права.
Суть данного подхода заключается в том, что сначала оцениваются и суммируются все активы организации (нематериальные активы, здания, машины, оборудование, запасы, дебиторская задолженность, финансовые вложения и т.д.). Далее из полученной суммы вычитают текущую стоимость обязательств организации. Итоговая величина показывает стоимость собственного капитала организации. Для расчетов используются данные баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).
Основное преимущество данного метода заключается в том, что он основан на достоверной фактической информации о состоянии имущественного комплекса организации; основной недостаток - он не учитывает будущие возможности бизнеса организации в получении чистого дохода. Кроме того, некоторые методы, например метод накопления активов или ликвидационной стоимости, довольно сложны и трудоемки в практическом использовании.
Но, несмотря на недостатки, затратный подход к оценке организации в условиях переходной экономики наиболее актуален по сравнению с доходным и сравнительным подходами. Это обусловлено в первую очередь наличием, как правило, достоверной исходной информации для расчетов, а также использованием в определенной мере известных, традиционных для отечественной экономики затратных (имущественных) подходов к оценке стоимости организации.
Метод замещения используется для определения стоимости замещения организации. С помощью данного метода оценивают организацию, исходя из затрат на полное замещение активов при сохранении ее хозяйственного профиля. Он заключается в определении расходов в текущих ценах на строительство организации, имеющей аналогичную полезность с оцениваемой, но построенную в современном архитектурном стиле, с использованием прогрессивных проектных и технологических нормативов, применением новых материалов, конструкций и оборудования. При реализации метода замещения вносятся поправки на физический, функциональный и экономический (внешний) износ оцениваемой организации.
Наиболее сложный момент применения данного метода – определение удельной стоимости строительства функционального аналога оцениваемой организации. Некоторые специализированные научно-исследовательские институты осуществляют разработку показателей стоимости на потребительскую единицу строительной продукции (в том числе для производственных зданий и сооружений), причем расчеты производятся в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на строительные ресурсы.
Метод ориентирован только на оценку материальных активов и приемлем для капиталоемких организаций. Следует отметить, что метод замещения всегда использовался в советской практике оценки стоимости при разработке технико-экономических обоснований строительства объекта. В настоящее время представляется возможным использование этого метода для приблизительных расчетов рыночной стоимости организации (с соответствующими поправками на все виды износа оцениваемого организации).
Метод ликвидационной стоимости при оценке бизнеса организации применяется, когда организация находится в ситуации банкротства или ликвидации, либо есть серьезные сомнения в способности организации оставаться действующей и продолжать свой бизнес.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник организации может получить при ликвидации организации и закрытии его бизнеса, раздельной распродаже активов и расчетов со всеми кредиторами.
Различают три вида ликвидационной стоимости:
• упорядоченную, когда распродажа активов ликвидируемой организации осуществляется в течение разумного периода времени, с тем чтобы можно было получить максимально возможные цены продажи активов;
• принудительную, когда активы организации распродаются настолько быстро, насколько это возможно, часто одновременно и на одном аукционе;
• стоимость прекращения существования активов организации, когда активы организации не продаются, а списываются и уничтожаются, и стоимость организации в этом случае представляет собой отрицательную величину, так как требуются определенные затраты на уничтожение материальных активов.
Последовательность работ по расчету упорядоченной ликвидационной стоимости организации, т. е. стоимости, которую можно получить при упорядоченной ликвидации бизнеса организации, включает:
• разработку календарного графика ликвидации активов организации,
• расчет текущей стоимости активов с учетом затрат на их ликвидацию,
• корректировку текущей стоимости активов,
• определение величины обязательств организации,
• вычитание из текущей (скорректированной) стоимости активов величины обязательств организации.
Разработка календарного графика ликвидации активов организации осуществляется с целью максимизировать, насколько это возможно, выручку от продажи активов для погашения, имеющейся за организацией задолженности. Как правило, предполагается, что бизнес организации прекращается и осуществляется лишь процесс ликвидации организации. Ликвидация крупной организации занимает около двух лет.
Расчет текущей стоимости активов осуществляется с помощью метода накопления активов, с использованием данных баланса организации на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату). Проверка и корректировка счетов баланса производятся одновременно с проведением инвентаризации имущества организации на дату оценки. Одновременно с инвентаризацией имущества организации рассчитываются рыночная стоимость земельного участка, на котором она расположена и текущая стоимость остальных активов.
Корректировка текущей стоимости активов осуществляется с учетом затрат, связанных с ликвидацией организации. Это административные издержки по поддержанию работы организации вплоть до завершения ее ликвидации, комиссионные выплаты, необходимые налоги и сборы, выходные пособия и выплаты, расходы на перевозку проданных активов и пр. Вырученная от продажи активов денежная сумма, очищенная от сопутствующих затрат, дисконтируется на дату оценки по повышенной ставке дисконта, учитывающей связанный с этой продажей риск и срок поступления денег.
После корректировки статей актива баланса, необходимо осуществить корректировку пассива баланса в части долгосрочной и текущей задолженности. Особое внимание при этом уделяется расчетам по привилегированным акциям, налоговым платежам, а также по так называемым условным обязательствам, которые часто возникают в результате текущих или потенциально возможных судебных разбирательств.
После определения всех затрат, связанных с ликвидацией организации, скорректированная стоимость всех активов баланса уменьшается на сумму затрат, связанных с ликвидацией организации, а также на величину всех обязательств организации. Таким образом, получается величина ликвидационной стоимости организации. Метод дает минимальное значение оценки и позволяет определить нижний уровень стоимости бизнеса.
Метод накопления активов используется для определения рыночной стоимости организации. Суть метода заключается в определении рыночной стоимости каждого актива и пассива баланса и вычитании из суммы активов всех задолженностей организации.
В случае реализации метода накопления активов нормализация бухгалтерской отчетности имеет определенную специфику: корректировки вносятся не в доходы и расходы организации за период предыстории, а в содержание статей последнего отчетного баланса организации.
Расчет рыночной стоимости организации методом накопления активов включает в себя следующие этапы:
• оценка рыночной стоимости нематериальных активов организации,
• оценка рыночной стоимости недвижимого имущества организации,
• оценка рыночной стоимости машин и оборудования,
• оценка товарно-материальных запасов,
• оценка дебиторской задолженности,
• оценка финансовых вложений,
• оценка расходов будущих периодов,
• оценка пассивов организации в части:
а) целевого финансирования и поступлений;
б) заемных средств;
в) кредиторской задолженности;
г) расчетов по дивидендам;
д) резервов предстоящих расходов и платежей;
е) прочих пассивов (долгосрочных и краткосрочных),
• определение стоимости собственного капитала путем вычитания из обоснованной рыночной стоимости всех активов текущей стоимости всех обязательств.
Оценка рыночной стоимости нематериальных активов, недвижимости, машин и оборудования, принадлежащих организации, производится в соответствии с общепринятыми специальными методами оценки этих объектов с использованием трех основных оценочных подходов: затратного, доходного и рыночного.
Оценка товарно-материальных запасов производится после внесения поправок к их балансовой стоимости, учитывающих рыночные цены на эти активы и инфляционные процессы. Необходимо также добавить затраты на транспортировку и складирование запасов, если они не были учтены при постановке на баланс. Затраты в незавершенном производстве оцениваются по фактической себестоимости производства, товары отгруженные – по рыночной стоимости.
Оценка дебиторской задолженности начинается с ее анализа. Составляется список дебиторов, определяется срок возврата долга, анализируются возможности возврата долга в сроки, предусмотренные соответствующими договорами. Если делается вывод о невозможности возврата долга, долг списывается с баланса как безнадежный и не подлежит оценке. Не подлежат оценке также долги учредителей по их взносам в уставный капитал. Во всех других случаях дебиторская задолженность оценивается по текущей стоимости, исходя из сроков возврата долга. Ставка дисконтирования при этом должна учитывать риск, связанный с возвратом долга.
Оценка финансовых вложений осуществляется исходя из рыночной стоимости на дату оценки, при этом стоимость собственных акций организации, выкупленных у акционеров, вычитается из общих вложений. Оценка пассивов организации осуществляется по балансовой стоимости на дату оценки.
Метод накопления активов применяется для оценки бизнеса действующих организаций, обладающих значительными активами, холдинговых или инвестиционных компаний (которые сами не создают доход), когда у организации отсутствуют ретроспективные данные о производственно-хозяйственной деятельности (например, недавно созданной организации), когда деятельность организации в значительной степени зависит от контрактов (например, строительные организации), или у организации отсутствуют постоянные заказчики, или, наконец, значительную часть активов организации составляют финансовые активы (денежные средства, дебиторская задолженность, ликвидные ценные бумаги и пр.).
Хотя метод накопления активов и является довольно трудоемким в применении, но часто в этих случаях он является единственно возможным.
Метод скорректированной балансовой стоимости или метод чистых активов организации – наиболее простые методы оценки активов компании. Чтобы получить чистую балансовую стоимость активов, из значения валюты баланса вычитают все краткосрочные и долгосрочные обязательства фирмы. В итоге определяется стоимость собственного капитала компании, т. е. значение чистой балансовой стоимости активов.
Корректировка статей баланса в целях оценки стоимости организации заключается как в нормализации бухгалтерской отчетности (в том числе статей баланса), так и в пересчете статей актива и пассива баланса в текущие цены. Нормализация бухгалтерской отчетности - это внесение «нормализующих» поправок в статьи баланса и в отчет о финансовых результатах, характерных для нормально действующего организации.
Поправки касаются:
• единовременных чистых доходов и расходов (они исключаются из расчетов);
• чистых доходов и расходов по избыточным или не операционным (непроизводственным или излишним) активам (они исключаются из расчетов);
• необычных расходов самих владельцев организации (они тоже исключаются из расчетов).
Пересчет статей актива баланса организации в текущие цены состоит:
• в определении остаточной восстановительной стоимости основных средств и нематериальных активов;
• в определении фактической текущей стоимости незавершенного производства;
• в анализе и оценке по текущим ценам запасов, затрат и денежных средств;
• в анализе и определении текущей стоимости имеющихся у организации задолженностей.
После такой корректировки статей баланса рассчитывается чистая стоимость активов организации по следующему алгоритму:
• суммируются статьи баланса организации (остаточная стоимость нематериальных активов, остаточная стоимость основных средств, оборудование к установке, незавершенные капитальные вложения, долгосрочные финансовые вложения, прочие необоротные активы, производственные запасы, животные на выращивании и откорме и др.);
• суммируются обязательства (задолженности) организации по статьям пассива баланса (целевое финансирование и поступления, арендные обязательства, долгосрочные кредиты банков, долгосрочные займы, краткосрочные кредиты банков, кредиты банков для работников, краткосрочные займы, расчеты с кредиторами, авансы, полученные от покупателей и заказчиков, расчеты с учредителями, резервы предстоящих расходов и платежей, прочие краткосрочные пассивы);
• из суммы активов вычитается сумма пассивов;
• к полученной разности прибавляется рыночная стоимость земли, и получается сумма чистых активов организации.
Следует отметить, что величина стоимости, полученная с использованием данного метода расчета, характеризует низший уровень стоимости оцениваемого организации.
Рассмотренные методики оценки бизнеса имеют ряд недостатков:
• трудность поиска информации и громоздкость расчета;
• наличие большого количества корректировок, связанных с непрозрачностью бухгалтерской отчетности;
• сложность долгосрочного планирования затрудняет применение доходных способов оценки, в основном используется ретроспектива фактических данных за прошлые периоды;
• бухгалтерская оценка активов приводит к заниженной стоимости чистых активов; • отсутствует адекватная база для сравнения с организациями-аналогами.
Для выбора подходящего метода оценки необходимо:
• отдать предпочтение какому-либо стандарту стоимости, соответствующему целям оценки (очевидно, что потенциального инвестора в первую очередь интересует рост доходов организации, и из всех подходов к оценке он предпочтет использовать доходный);
• определить оцениваемую долю собственности (при оценке контрольных и миноритарных пакетов акций могут использоваться разные методы или поправочные коэффициенты);
• установить объем доступной информации (не имея достаточного объема данных по сопоставимым организациям, невозможно использовать рыночный подход к оценке стоимости, при отсутствии же информации о денежных потоках не удается использовать доходный подход).
Метод оценки бизнеса принято выбирать в зависимости от того, поддаются текущие и будущие доходы организации точному прогнозу или нет, обладает она значительными ликвидными материальными либо финансовыми активами или нет, имеет ли она постоянную клиентуру. Если точный прогноз доходов организации невозможен либо весьма значительны ее материальные и финансовые активы, либо результаты ее деятельности существенно зависят от непредсказуемой ситуации с заключением контрактов, рекомендуется использовать методы, основанные на анализе активов, - методы стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости.
Если доходы компании могут быть достоверно определены, и ее активы преимущественно состоят из оборудования и готовых товаров, спрос на ее продукцию имеет устойчивый характер, то лучшие результаты дадут методы оценки стоимости бизнеса, основанные на анализе доходов: методы дисконтированных денежных потоков, капитализации доходов, избыточных прибылей или сравнительный, с использованием таких оценочных мультипликаторов, как цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/дивидендные выплаты и т.п.
При наличии достаточного объема информации по сопоставимым организациям самый простой, но в то же время требующий аккуратного использования в связи с необходимостью учета целого ряда поправок при применении данных по сопоставимым организациям путь – применение методов, основанных на использовании цен, формируемых фондовым рынком: метода рынка капитала (для оценки стоимости миноритарных пакетов акций) или метода сделок (для контрольных пакетов или компаний в целом) либо метода отраслевых коэффициентов (основан на использовании сложившихся в отраслях соотношений между определенными финансовыми показателями).
Если же сравнительный подход использовать не удается, оценка стоимости бизнеса компании проводится с применением методов, основанных на прямом анализе доходов: метода капитализации доходов (он применяется, когда темпы роста доходов предполагаются умеренными) или метода дисконтированных денежных потоков (используется в предположении, что будущие денежные потоки будут поддаваться обоснованной оценке, существенно отличаться от текущих в связи с ожидаемыми изменениями в экономических условиях или структуре бизнеса и будут представлять собой значительные положительные величины).
Несмотря на достаточно широкий спектр современных методов оценки бизнеса организаций, ни один из них не является универсальным. Каждый подход и каждый метод в рамках одного подхода имеет свои преимущества и ограничения и каждый по–своему освещает стоимость организации. Вид определяемой стоимости, цель и задача оценки, безусловно, являются определяющими критериями выбора подхода и метода оценки, но при этом необходимо учитывать, что объективность оценки будет выше, если при оценке будет использовано несколько подходов к определению стоимости бизнеса организации.
Оценка бизнеса должна стать основанием для решения задач разработки планов и стратегий развития организации, оценки эффективности менеджмента, оценки эффективности деятельности организации и определения реальной стоимости одной акции. Следовательно, методы оценки бизнеса должны постоянно совершенствоваться.
Использование оценки бизнеса на регулярной основе должно быть максимально простым, а результат – наглядным. Для оценки следует использовать данные управленческого учета, который должен быть приспособлен для этих целей. Оценка бизнеса должна отвечать требованиям простоты, обоснованности, периодичности и информативности. В этой связи следует разрабатывать методику определения темпов роста денежных потоков или составлять прогнозы на сроки до пяти лет, необходима рыночная переоценка всех основных фондов и, если потребуется, нематериальных активов.
Оценка бизнеса предприятия
Оценка бизнеса, однако, не всегда приходит к столь оптимистичным выводам, что может обернуться большой выгодой для покупателя: появляется возможность купить готовое дело за совсем небольшую стоимость, а затем заставить его заработать как надо в сильных руках.
В общем, оценка стоимости бизнеса может быть невероятно полезной как для продавца, так и для покупателя. Но если этот факт «из жизни» оценки бизнеса давно уже известен, и им настоящих «продвинутых» деловых людей не удивишь, то следующую информацию можно назвать любопытной. Она раскрывает те факты оценки бизнеса и предприятий, которые многим раньше наверняка не были известны. Она касается как прошлого, так и современных будней делового человека. И начнем, пожалуй, с небольшого экскурса в историю оценки бизнеса.
Сложно сказать, в каком именно году появились услуги по оценке стоимости бизнеса и кто их предложил. Однако современные принципы оценки бизнеса были, скорее всего, заложены в Америке в 20-х годах 20-го века. Именно тогда в США произошел известный всем запрет на алкогольную продукцию и, казалось бы, абсолютнейший крах на алкогольном рынке. Ну, какая уж тут оценка бизнеса предприятия, если то, что производится в его цехах, запрещено по закону и никому не нужно? Кому потребуется оценка такого бизнеса, если заранее можно заявить о том, что он абсолютно нерентабелен и никто его покупать не будет? Однако экономику нельзя было бы назвать рыночной, если бы участвующие в ней люди так легко сдавались и не искали альтернативных путей.
Оценка стоимости алкогольного бизнеса понадобилась очень скоро после «винно-водочного» коллапса. В 1920-м году многие фабрики, производившие алкогольную продукцию были удостоены права на налоговые льготы от государства – вроде как, за «нанесенный ущерб». Разумеется, все фирмы разные, и размеры льгот для всех нужно было установить различные, в то же самое время как-то это обосновав по закону, чтобы никто не остался в обиде. Вот тут-то государству и понадобилась такая услуга, как оценка бизнеса предприятия. Именно в ту пору были введены такие термины, как неосязаемая нематериальная стоимость бизнеса, а также стоимость деловой репутации или «гудвилл» (при этом происходила оценка нематериальных активов бизнеса). Что же это за «нематериальные» активы, и какую роль они играют в нашем материалистичном коммерческом мире? На самом деле, роль эта чрезвычайно важна.
При оценке бизнеса предприятия по этим принципам учитывается целая совокупность факторов, позволяющих сделать заключение о будущем превышении прибыльности данной фирмы по сравнению со средней прибыльностью аналогичных фирм. Оценка бизнеса обращает внимание на такие важные вопросы, как репутация компании, выгодное место расположения, узнаваемость торговой марки и так далее. Вплоть до сегодняшнего дня многие уверены в том, что оценка стоимости бизнеса базируется на таких «элементарных» вещах, как активы и задолженности. Однако мы давно уже привыкли к тому, что оценка бизнеса может быть представлена в разнообразных формах, самым заметным из которых, разумеется, является измерение сумм денег и доходов, которые с помощью данного бизнеса были получены, получаются в данный момент и будут получены в дальнейшем. Однако когда в оценке бизнеса предприятия дело доходит до проблемы стоимости деловой репутации, профессионалы уже начинают говорить о таких вещах, как имя торговой марки, стабильность рабочего состава и о других чрезвычайно важных факторах, которые могут значительно повлиять на конечные результаты оценки стоимости бизнеса.
В результате всех этих заключений и нововведений, в Америке 20-х годов был выпущен специальный меморандум, где излагались принципиально новые идеи в деле оценки бизнеса – разумеется, они в том числе касались и вышеназванной нематериальной стоимости бизнеса. В общем, современные замечательные принципы оценки стоимости бизнеса были заложены уже почти век назад, и оказались они настолько разумны, что распространились по всему цивилизованному миру и приобрели, разумеется, множество поклонников, а вместе с ними – поправок, доработок, разработок и нововведений.
Таким образом, без экспертной оценки бизнеса сегодня не может обойтись ни одного предприятие, заботящееся о прибыльности своего дела. Если у вас есть собственная компания, приносящая вам доход, то настоящий независимый эксперт в данном направлении обязательно порекомендует вам рано или поздно заняться оценкой стоимости собственного бизнеса. В противном случае, можно просто пропустить какой-то важный момент и потерять уверенность в том, что ваше дело готово и дальше приносить вам радость и существенный доход. Если вы будете осознавать факторы, упитывающиеся при оценке бизнеса, это осознание наверняка принесет вам ощутимые дивиденды и подскажет пути к увеличению прибыльности вашей фирмы в ближайшем и дальнейшем будущем. Поэтому не нужно откладывать на завтра все возникающие в этом отношении вопросы. Сейчас самое время узнать поподробнее о том, что собой представляет оценка бизнеса предприятия, на каких постулатах она основывается в наше время и когда же наступает тот самый «поворотный момент», когда откладывать на потом уже нельзя и требуется немедленно приступить к оценке стоимости бизнеса.
Для начала ответим на вопрос: что же означает термин «оценка бизнеса»? Представим простую ситуацию. Допустим, вы являетесь счастливым обладателем акций крупной компании (назовем ее А). Разумеется, вы хотите знать, сколько стоит ваш пакет акций. Для этого вы открываете газету, консультируетесь с информацией в Интернет и таким образом узнаете стоимость акций, которую вы могли бы запросить, если бы решили их продать. Произошла ли при этом оценка бизнеса предприятия? Вовсе нет.
Кроме того, оценка стоимости частного бизнеса происходит по совершенно иным законам, которые могут быть неизвестны неопытному или недобросовестному оценщику. В связи с этим, нередко возникает путаница в оценке бизнеса предприятия, а также появляются характерные для данного процесса ошибки. Перечислим наиболее распространенные мифы об оценке бизнеса.
Миф номер 1. Оценка частного бизнеса должна совершаться только в том случае, если бизнес уже вполне готов для продажи, или кредитор вынужден прибегнуть к оценке бизнеса предприятия, прежде чем наложить арест на имущество с целью обеспечения долга. Разумеется, это одни из самых распространенных и важнейших причин для начала оценки бизнеса. Однако если выясняется, что до этих «критических моментов» оценка стоимости рассматриваемого бизнеса еще ни разу не производилась, то можно быть уверенным в том, что хозяина ни разу не заинтересовали такие вопросы, как планировка земельной собственности, минимизация доходов на имущество и прочие важнейшие проблемы. Если предполагается, что бизнес будет приносить доход другим владельцам, нынешний владелец должен регулярно заниматься оценкой стоимости своего бизнеса – проще говоря, не доводить свое родное дело, своего «питомца» до состояния одиночества и запущенности.
Миф номер 2. Я знаю, что стоимость бизнеса в моей индустрии всегда равняется двойному годовому доходу предприятия. Зачем мне нанимать еще какого-то постороннего человека и устраивать оценку бизнеса предприятия, если все и так уже известно? Разумеется, такие показатели существуют, и особенно они распространены среди экономических обозревателей, брокеров и других людей, привыкших составлять «усредненные» списки и придерживаться промежуточных показателей, пусть даже и в оценке стоимости бизнеса. Однако давайте задумаемся: а что такое «средний показатель»? Этот термин сразу наводит на мысль о том, что одна половина собранных данных находится ниже данной «средней» шкалы, а другая – выше нее.
Таким образом, обобщенные статистические данные в сфере оценки бизнеса являются просто удобными показателями для подведения каких-то итогов, но никогда не рассказывают нам о вполне конкретной проведенной сделке.
Не секрет, что каждый бизнес, также как и каждый человек, индивидуален. Вы ведь наверняка не хотите, чтобы вашу личность или ваших детей считали среднестатистическими, шаблонными? Вот и с оценкой бизнеса предприятия та же ситуация: она должна быть индивидуальной, разработанной по специальному проекту и только для вашей фирмы. В противном случае, могут возникнуть неточности, споры и недомолвки, которые как раз, и призвана разрешить профессиональная оценка бизнеса предприятия.
Миф номер 3. Мой конкурент продал полгода назад свой бизнес по цене, равняющейся тройному годовому доходу компании. Мой бизнес ничем не хуже и должен стоить не меньше! Этот миф из сферы оценки бизнеса тоже придется развеять. Конечно, уверенность в себе и своем деле – очень хорошая черта, достойная уважения. Однако то, что случилось полгода назад, необязательно должно являться актуальным сегодня.
При оценке реальной стоимости бизнеса необходимо ответить на три важнейших вопроса:
1. Какова прибыль на сегодняшний день?
2. Каков будет прирост прибыли в обозримом будущем?
3. Какова рентабельность, которую ожидают потенциальные покупатели, приобретая ваш бизнес?
Человек, разбирающийся в оценке бизнеса предприятия, всегда помнит о том, что такое «процентная ставка». И даже если ваша фирма и фирма вашего конкурента приносят, и будут приносить одинаковый доход, интерес, заложенный клиентом в покупку бизнеса, может меняться с каждым днем. Поэтому невероятно важно во время оценки стоимости бизнеса быть осведомленным не только в сфере внутренних показателей доходов и убытков фирмы, но и в экономической ситуации страны и мира. Следовательно, оценка бизнеса оперирует не только местными показателями и сведениями из вашей бухгалтерии, не только информацией о ваших ближайших конкурентах, но и более глобальными и всеобъемлющими фактами.
Миф номер 4. Стоимость бизнеса всегда зависит от того, с какой целью производилась оценка стоимости данного бизнеса. Конечно, разговоры о некоторой необъективности и «однобоком» подходе ведутся бесконечно. То, что очень выгодно продавцу, чаще всего не очень выгодно покупателю, и наоборот. оценка бизнеса предприятия всегда должна быть направлена не на выгоду конкретного лица, а на объективность. В идеале, качественная оценка бизнеса обязательно назовет вам так называемую «справедливую рыночную стоимость». Стоимость может быть названа «справедливой» только в той ситуации, когда покупатель и продавец полностью извещены обо всех условиях сделки и располагают всей необходимой информацией о рынке, а также ни одна из сторон не заключает договор по принуждению. Вот тогда оценка стоимости бизнеса выполнит свою миссию сполна, сообщив обеим сторонам все, что они хотят знать. Все обоснования должны быть релевантными текущей ситуации, ведь оценка бизнеса – это своего рода независимое экспертное мнение, и перепроверяться оно уже никем не будет.
Миф номер 5 (заключительный). Ваш бизнес приносит некоторый убыток? Грош – цена такому бизнесу! На самом деле, если рассматривать частные компании в общей массе, то многие из них могут показаться не слишком рентабельными. Заметим, что при оценке стоимости бизнеса производится настоящее исследование всех движений капитала фирмы, что позволяет вычислить размер прибыли и рентабельность инвестированного капитала. Этим термином обозначается отношение чистой операционной прибыли к среднему за период общему капиталу (собственный плюс заемный капитал), вложенному в предприятие или конкретный вид деятельности, то есть чистая операционная прибыль, деленная на объем инвестиций. Вопрос этот, конечно, довольно сложен: его под силу решить не каждому бизнесмену. Именно для этого существуют компании, производящие оценку бизнеса предприятия: их специализацией является решение, как простых заданий, так и специфических проблем, которые просто не могут находиться в компетенции каждого предпринимателя. В частности, зная о том, что в частной фирме необходимо разделать разные виды доходов, влияющих на оценку бизнеса, профессиональные оценщики могут помочь вам совершить это разделение и составить таблицы, графики, чертежи – в общем, все, что в дальнейшем поможет во время купли-продажи бизнеса.
Таким образом, продавцу с помощью оценки бизнеса предприятия удастся убедить покупателя в юридической грамотности и легитимности осуществляемой сделки и обосновать запрашиваемую цену. Не забывайте лишь о том, что оценку бизнеса нужно проводить неоднократно: пусть это будет своеобразным «медосмотром» (или «техосмотром» - кому что ближе) для того дела, на которое вы тратите так много сил, времени и, возможно, капиталовложений.
Если же все вышеперечисленные аргументы звучат слегка расплывчато и не слишком убедительно, предлагаем сейчас ответить на конкретный вопрос: зачем же люди прибегают к услугам оценки стоимости бизнеса? Ответов будет, разумеется, несколько.
1. Оценка бизнеса помогает определить стоимость фирмы. Как это ни удивительно, но очень многие предприниматели даже не представляют, сколько реально может стоить их бизнес. Для помощи в этом вопросе и существуют оценочные компании.
2. Оценка бизнеса предприятия способствует тому, чтобы фирма нашла свою нишу на рынке и смогла лучше ориентироваться в своей индустрии. Предупрежден – значит, вооружен. Следовательно, знать о том, как обстоят дела у коллег и конкурентов, а также о том, чего требуют потребители, необходимо каждому бизнесмену. «Докладывать обстановку» - одна из обязанностей фирмы, занимающейся оценкой бизнеса.
3. Оценка стоимости бизнеса занимается и тем, что выявляет текущее финансовое состояние компании, ставит некий внутренний «диагноз», к которому обязательно нужно прислушиваться, дабы прибегнуть к правильным методам лечения или профилактики бизнеса.
4. Добросовестный предприниматель никогда не станет пренебрегать услугами оценки бизнеса, ведь они помогают расширить кругозор, информируют о текущей ситуации не только в узком, но и в широком коммерческом кругу. Оценка бизнеса предприятия не даст вам забыть о том, что все вокруг постоянно меняется: сфера вашей деятельности, экономика государств и всего мира. Вместе с ними постоянные изменения претерпевает и ваша фирма, какой бы стабильной или даже консервативной она ни казалась. Обо всех этих изменениях вам обязательно сообщит профессионал из сферы оценки бизнеса.
5. Данные, полученные во время оценки бизнеса, могут быть незаменимы, если использовать их в судах, а также при урегулировании вопросов, связанных с финансированием и налогообложением. Таким образом, произведенная оценка стоимости бизнеса может выступить в качестве ценного свидетеля или вашего незаменимого помощника-консультанта.
6. Наконец, мы не можем не упомянуть о том, что регулярно проводимая оценка бизнеса предприятия пригодится в той ситуации, когда необходимо принять срочное решение касательно купли, продажи или объединения бизнеса. И действительно, бывают такие ситуации, когда дозваниваться до оценщиков, приглашать их на беседу и раздавать им обширные задания уже просто некогда. Оценка бизнеса нужна здесь и сейчас, иначе под угрозой стоит возможность заключить какую-то очень выгодную сделку. Если же у вас на руках уже будут все документы, оставшиеся от прошлой, но актуальной оценки стоимости текущего бизнеса, вам достаточно будет просто воспользоваться этими бумагами или внести в них совсем небольшие «злободневные» поправки.
Бизнес – это не просто явление, с которым мы, так или иначе, сталкиваемся ежедневно. Ваш собственный бизнес – это дело, которое составляет значительную часть вашей жизни, обеспечивает настоящее и будущее для вас и вашей семьи. Поэтому и оценка стоимости бизнеса ни в коем случае не должна восприниматься как простая, нудная и энергозатратная процедура, которую нужно проводить только в крайних случаях. Оценка бизнеса нужна маленьким и большим фирмам, новичкам и «динозаврам» коммерции, опытным и неопытным предпринимателям, людям с любым образованием и местом проживания. Оценку бизнеса целого предприятия очень нелегко произвести в одиночку, так как в ней существует множество пунктов и подпунктов, «ловушек» и подводных камней, которые нужно учитывать и держать в голове. Настоящие эксперты в области оценки стоимости бизнеса всегда готовы ответить на любые, даже самые сложные вопросы, а также дать очень ценные советы по вопросам ведения бизнеса.
Таким образом, можно смело утверждать, что объективная оценка бизнеса – это не только подведение итогов, но и разумный взгляд в будущее.
Подходы к оценке бизнеса
В практике операций с оценкой бизнеса встречаются самые различные ситуации. При этом каждому классу ситуаций соответствуют свои, адекватные только ему подходы к оценке бизнеса и методы. Для правильного выбора методов предварительно классифицировать ситуации оценки с использованием группировки объектов, типа сделки, момента на который производится оценка, и т.д. При этом если на рынке, обращаются десятки или сотни объектов, целесообразно применение сравнительного метода. Для оценки сложных и уникальных объектов предпочтительнее затратный метод.
Доходные предприятия, как правило, оцениваются на основе их коммерческого потенциала (например, бензозаправочная станция, торговый центр или мотель). Объем продаж бензина, количество постояльцев в гостинице являются источниками дохода, который после сравнения со стоимостью операционных расходов позволяет определить доходность данного предприятия. Такой подход к оценке называется доходным. Доходный метод основывается на капитализации или дисконтировании прибыли, которая будет получена в случае сдачи в аренду. Результат оценки по данному методу включает в себя стоимость здания, и стоимость земельного участка.
Если предприятие (бизнес) не продаётся и не покупается и не существует развитого рынка данного бизнеса, когда соображения дохода не является основной для инвестиций (больницы правительственные здания), оценка может производиться на основе определения стоимости строительства с учётом амортизации и возмещения износа, т.е. затратным подходом.
В том случае, когда существует рынок бизнеса, подобный оцениваемому, можно использовать для определения рыночной стоимости сравнительный, или рыночный, метод, базирующийся на выборе сопоставимых объектов, уже проданных на данном рынке.
На идеальном рынке все подходы к оценке бизнеса должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости.
Все подходы к оценке бизнеса предполагают использование в работе присущих именно данному подходу методов.
Доходный подход к оценке бизнеса предусматривает использование метода капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Метод капитализации применяется к тем предприятиям, которые успели накопить активы в результате капитализации их в предыдущие периоды; иными словами, этот метод наиболее адекватен оценке "зрелых" по своему возрасту предприятий. Метод дисконтированных денежных потоков ориентирован на оценку предприятия как действующего, которое и дальше предполагает функционировать. Он более применим для оценки молодых предприятий, не успевших заработать достаточно прибылей для капитализации в дополнительные активы, на которые, тем не менее, имеют перспективный продукт и обладают явными конкурентными преимуществами по сравнению с существующими и потенциальными конкурентами.
В затратном подходе к оценке бизнеса используются:
- метод чистых активов. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска,
- метод ликвидационной стоимости.
При сравнительном подходе к оценке бизнеса используются:
- метод рынка капитала. Метод ориентирован на оценку предприятия, которое и дальше будет функционировать,
- метод сделок. Метод применим для случая, когда инвестор намеревается закрыть предприятие либо существенно сократить объём его выпуска,
- метод отраслевых коэффициентов. Метод ориентирован на оценку предприятия как действующего.
Методы рынка капитала, сделок и отраслевых коэффициентов пригодны при условии строгого выбора предприятия - аналога, которое должно относится к тому же типу, что и оцениваемое предприятие.
Возможность, и даже во многих случаях необходимость (для получения более достоверного результата), применить к оценке предприятия в конкретной инвестиционной ситуации разные методы оценки бизнеса приводит к весьма простой идее "взвешивания" оценок, рассчитываемых по разным методам, и суммирования таких "взвешенных" оценок. При этом весомые коэффициенты значимости оценок по разным, в принципе допустимым в данной ситуации, методом оценки понимаются как коэффициенты доверия к соответствующему методу. Эти коэффициенты имеют сугубо экспертный характер - определяются оценщиком самостоятельно либо на основе консультации с другими специалистами (экспертами).
Оценка бизнес плана
С другой стороны, оценка бизнес плана это процедура (рыночная услуга), целью которой становится оценка рыночной стоимости готового бизнес плана. Бизнес план, если он оценен экспертами на отлично и гарантирует отличные перспективы, имеет шанс быть проданным за достаточно высокие суммы.
Бизнесмены в современной России готовы платить деньги за уже проработанные и гарантированно успешные бизнес идеи. И действительно, бывают такие ситуации, когда успешный бизнес план не удается реализовать по каким-то причинам, к примеру, высоким начальным инвестициям. Тогда, пока бизнес план актуален, его очень разумно продать другому бизнесмену, который сможет эти инвестиции туда вложить.
Оценка экономической эффективности
Оценку экономической эффективности бизнес плана и целесообразности инвестиционного проекта и бизнес-плана можно условно разделить на две основные части:
1. Предварительная оценка инвестиционного проекта на стадии принятия решения о разработке бизнес-плана. На этой стадии важным является выявление целесообразности дальнейшей детальной проработки инвестиционного проекта, а также разработки подробного бизнес-плана, экспертиза инвестиционного проекта по уже имеющемуся бизнес-плану для оценки достоверности и доказательности этого документа и оценки состоятельности и реализуемости инвестиционного проекта.
2. Процесс выполнения работ по оценке инвестиционных проектов включает в себя несколько основных этапов:
- Технический анализ возможности осуществления инвестиционного проекта (сроки, местоположение, общие затраты с точки зрения технологии, доступность ресурсов и рынков, технологические процессы);
- Финансовый анализ предприятия, претендующего на реализацию инвестиционного проекта;
- Моделирование потоков продукции, ресурсов и денежных средств;
- Расчет показателей эффективности инвестиционного проекта для его участников;
- Анализ неопределенности и оценка рисков, связанных с осуществлением проекта;
- Анализ организационной структуры инвестиционного проекта.
В итоге Заказчик получает экспертное заключение на разработанный инвестиционный проект, включающее:
- оценку реализуемости и эффективности инвестиционного проекта;
- оценку целесообразности участия в реализации инвестиционного проекта различных -сторон;
- сравнение вариантов проекта;
- анализ соответствия разработанного инвестиционного проекта российским и - международным стандартам.
Оценка эффективности инвестиционных проектов проводится в случаях, когда:
- идет поиск инвестора, выбор оптимальных условий инвестирования или кредитования, подготовка качественного инвестиционного проекта, выбор условий страхования рисков;
- возникают сомнения относительно целесообразности участия в инвестиционном проекте и его эффективности;
- существует неопределенность результатов реализуемого инвестиционного проекта.
Оценка рисков
Оценка бизнес плана всегда включает в себя оценку вероятности возникновения самых пессимистичных сценариев развития бизнеса.
Основные виды риска:
- производственный риск - связан с возможностью невыполнения предприятием своих обязательств перед заказчиком;
- финансовый риск - возможность невыполнения финансовых обязательств перед инвесторами вследствие использования для финансовой деятельности заемных средств;
- инвестиционный риск - возможность обесценивания инвестиционно-финансового портфеля, состоящего как из собственных, так и из приобретенных ценных бумаг;
- рыночный риск - возможное колебание рыночных процентных ставок на фондовом рынке и курсов валют;
- политический риск - возможные убытки от нестабильной политической ситуации.
Оценка риска реализации бизнес-плана производится по следующей схеме:
1. Выбор наиболее неопределенных и рисковых параметров бизнес плана (снижение объемов продаж, снижение цены продаж, повышение себестоимости единицы товара и т.д.).
2. Проведение оценки эффективности проекта для предельных значений каждого параметра, вычисление NPV и IRR для различных условий реализации проекта.
3. Анализ сценариев реализации бизнес-плана:
оптимистического;
базового (нормального);
пессимистического.
В основе вывода о возможности положительной реализации проекта должен лежать пессимистический сценарий.
Оценка рисков бизнеса
Успех в мире бизнеса зависит от правильности и обоснованности выбранной стратегии хозяйственной, инвестиционной и финансовой деятельности. Для любого вида предпринимательской деятельности важным является не избежание риска вообще (это практически невозможно), а изучение, предвидение, оценка и управление рисками в целях их минимизации, а при возможности — и обращения их в положительный фактор в виде получения дополнительного дохода.
Это ставит задачу разработки методов оценки рисков, а управление рисками сегодня является одним из динамично развивающихся видов профессиональной деятельности в области менеджмента. Во многих западных фирмах есть должность менеджера по риску (риск-менеджера), в чьи обязанности входит обеспечение снижения рисков. Риск-менеджер участвует в принятии рискованных решений, например, при выдаче кредита или выборе объекта инвестирования. Основная цель, которую преследуют компании при создании системы управления рисками, — это повышение устойчивости развития компании, снижение вероятности потери части или всей стоимости компании.
Понятие риск можно определить как опасность потенциально возможной, вероятной потери ресурсов или недополучения доходов по сравнению с вариантом, который рассчитан на рациональное использование ресурсов в данном виде предпринимательской деятельности. Другими словами, риск — это угроза того, что предприниматель понесет потери в виде дополнительных расходов или получит доходы ниже тех, на которые он рассчитывал.
Можно выделить основные характеристики, присущие рисковой ситуации:
- случайный характер события, который определяет, какой из возможных исходов реализуется на практике;
- наличие альтернативных решений;
- возможность определить вероятности исходов и ожидаемые результаты;
- наличие вероятности, как возникновения убытков, так и получения дополнительной прибыли.
Анализ рисков включает два дополняющих друг друга вида: качественный и количественный.
Качественный анализ позволяет определить факторы и потенциальные области риска, выявить возможные его виды. Предпринимательский риск вызывается влиянием объективных (внешних) и субъективных (внутренних) факторов. К наиболее важным внешним факторам относятся: инфляция (значительный и неравномерный рост цен как на сырье, материалы, топливо, энергоносители, комплектующие изделия, транспортные и другие услуги, так и на продукцию и услуги предприятия); изменение банковских процентных ставок и условий кредитования, налоговых ставок и таможенных пошлин; изменения в отношениях собственности и аренды, в трудовом законодательстве и др. Не менее опасно для деятельности предприятия влияние внутренних факторов, которые связаны с ошибками и упущениями руководства и персонала. По оценкам зарубежных экспертов, 90% различных неудач малых фирм связано с неопытностью руководства, его неумением адаптироваться к изменяющимся условиям, консерватизмом мышления, что ведет к неэффективному управлению предприятием, принятию ошибочных решений, потере позиций на рынке.
Количественный анализ направлен на\то, чтобы количественно оценить риски, провести их анализ и сравнение. При количественном анализе риска используются различные методы. Сегодня на практике применяются разнообразные методы анализа: статистические; аналитические; экспертных оценок; аналогий; оценки платежеспособности и финансовой устойчивости; целесообразности затрат; расчет интегрального показателя риска.
В первую очередь анализу подвергаются сведения, содержащиеся в годовой бухгалтерской отчетности. Основными официально рекомендованными критериями неплатежеспособности, характеризующими структуру баланса, являются: коэффициент текущей ликвидности, коэффициент обеспеченности собственными средствами и коэффициент восстановления (утраты) платежеспособности. На основании указанной системы показателей можно оценить вероятность (риск) наступления неплатежеспособности предприятия. Кроме того, различные методы финансового анализа позволяют выяснить слабые места в экономике предприятия, охарактеризовать его ликвидность, финансовую устойчивость, рентабельность, отдачу активов и рыночную активность. Вывод о вероятности банкротства можно сделать только на основе сопоставления показателей данного предприятия и аналогичных предприятий, обанкротившихся или избежавших банкротства. Найти соответствующую информацию довольно трудно, поэтому для расчетов вероятностей банкротства широко используют многофакторные модели.
В качестве переменных (факторов) используются показатели рентабельности активов, динамики прибыли, прибыльности, совокупных активов; коэффициенты покрытия процентов по кредитам, ликвидности, автономии. Зарубежные модели определения качества финансового состояния организаций не могут однозначно использоваться в практике российских предприятий в связи с большими различиями в законодательстве, в том числе налоговом, инфляционных процессах, структуре капитала и процессах кругооборота оборотных средств. Поэтому для прогнозирования финансовой ситуации на российских предприятиях рекомендуется использовать количественные модели, разработанные российскими специалистами на основе изучения статистики финансовых показателей по предприятиям и организациям аналогичных сфер деятельности. Причем данные методики должны постоянно подвергаться тестированию и уточнению путем пополнения выборки обследования новыми предприятиями.
В настоящее время из подобных методик известны многофакторные модели:
- Иркутской государственной экономической академии для торговых организаций;
- Казанского государственного технологического университета для предприятий и организаций промышленности, строительства, розничной и оптовой торговли, а также проектных организаций и сферы науки;
- Белорусских специалистов для сельскохозяйственных предприятий и организаций.
Метод целесообразности затрат позволяет определить критический объем производства или продаж, то есть нижний предельный размер выпуска продукции, при котором прибыль равна нулю. Критический объем производства необходимо оценивать при освоении новой продукции и при сокращении выпуска продукции, вызванном падением спроса, сокращением поставок материалов и комплектующих изделий, заменой продукции на новую, ужесточением экологических требований и другими причинами. Некоторые зарубежные авторы называют критический объем производства порогом рентабельности и используют этот показатель для оценки финансовой устойчивости предприятия.
Чем больше разность между фактическим объемом производства и критическим, тем выше финансовая устойчивость. Безусловно, организация в зависимости от масштабов, деловой среды, сферы деятельности, стратегии развития, региона функционирования, организационно-правовой формы управления и других параметров подвержена и политическим, и отраслевым, и инновационным, и многим другим видам рисков. На каждую организацию помимо систематических (макроэкономических и отраслевых) рисков действуют несистематические риски, характерные для функционирования конкретной организации с ее сильными и слабыми сторонами. Каждая сфера деятельности сталкивается с собственными вариантами рисков, и поэтому в системе управления рисками каждой компании должен быть создан свой индивидуальный классификатор несистематических рисков.
Например, американские компании для оценки рисков чаще всего используют показатели, которые характеризуют, на сколько может сократиться собственный капитал (capital at risk), доходы (earnings at risk) и денежные потоки (cash flow at risk). Существуют различные методы оценки рисков, которые основаны на моделях экстраполяции ретроспективных данных, статистических показателей по аналогичным компаниям. Такие модели позволяют прогнозировать будущие значения факторов риска, однако использование таких методов доступно лишь крупным компаниям или специализированным финансовых организациям. По мнению экспертов, источниками максимального риска (70%) считаются ошибки персонала (человеческий фактор), 30% — недобросовестность деловых партнеров, 10% — стихийные бедствия. Финансовые руководители основными рисками называют рыночные и кредитные риски.
Анализ бухгалтерской отчетности коммерческих организаций также показывает, что основными рисками предпринимательской деятельности являются имущественный (риск ликвидности), кредитный и рыночный. Именно они определяют общий уровень и динамику предпринимательского риска. Информационной основой для расчета интегрального показателя риска коммерческой организации является ее бухгалтерская отчетность.
Рассмотрим методику управления рисками предпринимательской деятельности через воздействие на интегральный оценочный показатель. Предлагаемая методика содержит показатели, для которых составлены пороговые значения д ля трех рисковых ситуаций, характеризующих соответственно высокий, средний и низкий уровень риска. Рекомендуемые значения получены в результате изучения данных бухгалтерской отчетности о рентабельности и ликвидности предприятий. Данная методика предполагает, что количество показателей, характеризующих уровень предпринимательского риска, может быть любым.
Вид риска Показатель (критерий) 1Нп рисковой ситуации Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск Имущественный риск Доля основных средств в имуществе >0,7 0,5-0,7 <0,5 0,056
Вид риска Показатель (критерий) Тип рисковой ситуации Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск Финансовая независимость от внешних источников <0,3 0,3-0,7 >0,7 0,056 Кредитный риск Рентабельность основной деятельности Кг <0 0-0,22 >0,22 0,08 Коэффициент текущей ликвидности Ь <0,8 0,8-1 >1 0,08 Коэффициент критической ликвидности К, <0,5 0,5-0,8 >0,8 0,08 Коэффициент абсолютной ликвидности 0,03 0,03-0,08 >0,08 0,08 Деловая активность партнеров. Чем выше деловая активность предприятия, тем ниже деловая активность партнеров, тем меньше риск 0,056 Оборачиваемость запасов (оборотов) К7 <5 5-8 >8 0,08 ..Удельный вес дебиторской задолженности в оборотных активах 12 >0,6 0,4-0,6 <0,4 0,08 Рыночный риск. Оборачиваемость дебиторской задолженности за год К, < 1 1-2 >2 0,08 Оборачиваемость кредиторской задолженности за год к9 <1 1-2 >2 0,08 .Вид риска Показатель (критерий).
Тип рисковой ситуации. Вес показателя наименование обозначение высокий риск средний риск низкий риск. Обеспеченность материальными запасами <0,3 0,3-0,4 0,4-0,7 0,08 .Показатель зависимости от поставщиков (/V— количество поставщиков) А 0,1-0,5 при N>20 0,05-0,1 при JV = = 10-20 0,05-0,1 при N = = 10-20 0,056 .
Значение интегрального показателя Risk характеризует общий уровень предпринимательского риска для предприятия и определяет тип рисковой ситуации. Увеличение показателя характеризует стабилизацию положения, сокращение неопределенности, снижение риска.
К методам интегральной оценки риска следует также отнести количественную оценку степени риска, ведущего к банкротству. С этой целью рассчитывается коэффициент риска, представляющий соотношение максимально возможного объема убытков и объема собственных средств инвестора:
Максимально возможная сумма убытков
Сумма собственных средств.
Эмпирические исследования показывают, что оптимальный коэффициент риска составляет 0,3, а критический, превышение которого ведет к банкротству, — 0,7. Имеются отдельные виды предпринимательской деятельности, в которых риск поддается расчету, количественной оценке и где методы определения риска хорошо отработаны и в теории, и на практике. Это, прежде всего, относится к страховой деятельности и игорному бизнесу, где широко используются методы теории вероятностей, модели теории игр, математической статистики.
Однако применение этих методов к другим видам деятельности часто не столь эффективно, так как страховой риск относится к определенному объекту вне зависимости от вида деятельности. При оценке же предпринимательского риска менеджера, прежде всего, интересует не судьба всего объекта, а степень вероятности и размер потенциального ущерба в условиях конкретной сделки и связанных с ней решений. Большинство банков и других финансовых организаций сегодня активно пользуются этими инструментами, но менеджерам торговых и особенно промышленных компаний только предстоит освоить и активно применять методы риск-менеджмента.
Управление рисками является сравнительно новой и динамично развивающейся сферой профессиональной деятельности современного менеджмента. В коммерческих организациях создаются специальные должности риск-менеджеров, которые участвуют в анализе, обосновании и принятии рискованных решений.
Формирование системы управления риском в организации предполагает:
- создание информационно-аналитической системы и модели управления рисками на основе данных бухгалтерского, статистического, управленческого учета и вне учётных источников;
- построение эффективной системы оценки и контроля принимаемых решений; выделение специального подразделения или работника, занимающегося управлением рисками;
- выделение средств и формирование специальных резервов для страхования рисков и покрытия возможных потерь.
Сегодня российские специалисты выделяют в качестве наиболее существенных проблем в области анализа и оценки рисков:
- отсутствие сравнительной базы экономических показателей;
- отсутствие стандартизированных методик анализа рисков;
- отсутствие специалистов и структур по управлению рисками.
Формирование современной интегрированной системы информационных ресурсов Росстата дает надежду на то, что востребованные базы данных среднестатистических значений экономических показателей по предприятиям и организациям различных сфер и направлений деятельности скоро будут.
Что касается информационной системы обеспечения риск-менеджмента на уровне отдельных предприятий и организаций, то проведенные исследования ряда крупных российских компаний-производителей показывают полное отсутствие необходимой информации по имеющимся рискам — статистических данных о браке, возвратах продукции, авариях, поломках, сбоях работы оборудования и т. п., что препятствует созданию корпоративной системы управления рисками. Компании, которые не в состоянии наладить риск-менеджмент, могут понести неожиданные и иногда существенные финансовые потери, которые вредят их репутации в глазах покупателей, работников и инвесторов.
Сегодня методология управления рисками наиболее разработана и законодательно регламентирована лишь в банковской сфере. В ведущих российских компаниях, прежде всего крупных, развивается система риск-менеджмента, но в большинстве их управление рисками пока не имеет системного характера: отсутствуют стандартизированные механизмы оценки и управления рисками, расхождения возникают даже в основных определениях.
Результаты проведенных исследований показывают, что при-мерно 20% из обследованных крупных российских компаний имеют в своем штате риск-менеджера. Наиболее востребована эта профессия сегодня в коммерческих банках, крупных холдинговых структурах и совместных предприятиях. Средние и малые предприятия и организации практически не занимаются управлением рисками. По данным опроса руководителей предприятий производственной сферы США, проведенного консалтинговой компанией МсКлшеу, 36% респондентов не представляли себе тех рисков, с которыми связан их бизнес; 24% считают управление рисками в их компании неэффективным; 19% полагают, что управление рисками в их компании отсутствует.
По результатам обследования, проведенного российским журналом «Финансовый директор», в котором приняли участие более 100 руководителей ведущих российских компаний из Москвы и 12 российских регионов, 50% компаний используют комплекс методов оценки и управления рисками, в том числе накопленные знания и опыт менеджеров, оценки независимых экспертов, формализованные процедуры оценки; 7% компаний применяют программные продукты для оценки рисков; в 43% компаний программные и аналитические расчеты рисков отсутствуют, и они полагаются полностью на опыт и знания менеджеров.
Управление рисками как научная, так и профессиональная специализация представляет собой весьма сложную область менеджмента, так как находится на стыке различных отраслей знаний и требует навыков использования методов математического моделирования, прогнозирования, применения элементов стратегического, финансового и инвестиционного менеджмента, знания специфики страховой деятельности и биржевой торговли. Риск-менеджер участвует в принятии рискованных решений, например, при выдаче кредита или выборе объекта инвестирования. Современный бизнес все больше нуждается в использовании специфических биржевых инструментов управления рисками — срочных контрактов: форвардных, фьючерсных, опционных, используемых как для страхования, так и для извлечения прибыли. Способы управления рисками по целям и применяемым инструментам условно можно разделить на два направления: методы предупреждения и ограничения риска (экспертиза решений и оценка уровня риска, лимитированние риска, использование гарантий и залога, диверсификация риска и др.).
Цели оценки бизнеса
Добровольная оценка нужна для того, чтобы вы имели возможность принимать во всех этих случаях обоснованные управленческие решения. Проведя независимую оценку, вы можете рассчитывать на максимальную отдачу от любой операции с вашим имуществом.
По нашим наблюдениям, если до 1998 г. 90% работ приходилось на обязательную оценку (в основном, с целью переоценки) и только 10% оценочных работ проводилось по инициативе заказчиков, то сейчас на все обязательные виды оценки приходится не более 10—15% оценочных работ. В остальных случаях заказчики обращаются за оценочными услугами добровольно.
Добровольную оценку желательно проводить в следующих случаях:
• Оценка инвестиционного проекта нового бизнеса, или инвестиционного проекта как одного из новых направлений существующего бизнеса. Оценка инвестиционного проекта требуется для детального изучения перспектив развития бизнеса, структуры будущих денежных потоков и рисков осуществления проекта. Оценка покажет возможности достижении запланированных проектом показателей и пути оптимизации его параметров. Отчет об оценке инвестиционного проекта, сделанный независимым оценщиком, поможет руководителю принять решение об осуществлении проекта или его отклонении и в случае необходимости привлечь в проект дополнительные инвестиции либо получить кредит в банке.
• Оценка для повышения эффективности текущего управления компанией (для внутреннего использования). Оценка проводится, во-первых, для выявления избыточных активов, которые отягчают производства и от которых следует избавляться; во-вторых, для выявления недооцененных активов, которые способны принести в будущем значительные доходы. Например, в процессе оценки может обнаружиться, что использование арендованных складских помещений обойдется дешевле, чем поддержание в рабочем состоянии и обслуживание собственных, стоящих на балансе.
• Оценка для целей покупки, продажи бизнеса или его части. Оценка бизнеса в случаях купли-продажи необходима как для продавца, так и для покупателя. Обычно оценивается рыночная стоимость бизнеса (акций долей, паев). Отчет об оценке дает ответы на следующие вопросы: какова стоимость 100-процентного участия в уставном капитале, какова стоимость контрольного пакета, блокирующего пакета, какова стоимость меньшей доли, каковы перспективы развития бизнеса и т. д.
• Оценка для целей дополнительной эмиссии, залога ценных бумаг. Оценка требуется для повышения привлекательности ценных бумаг в глазах потенциальных инвесторов, определения справедливого объема кредитных средств, получаемых под залог ценных бумаг. В случае если речь идет об акциях — оценка проводится также для учета интересов существующих собственников акций. Кроме акций, можно оценить облигации, векселя и любые другие ценные бумаги.
• Оценка для целей реструктуризации бизнеса. Реструктуризация может подразумевать слияние, присоединение, разделение, выделение из состава действующего бизнеса одного или нескольких элементов. Чаше всего целью реструктуризации является оптимизация или увеличение совокупной стоимости нового бизнеса. Чтобы определить оптимальный способ реструктуризации, желательно провести независимую оценку. Можно провести оценку уже готового проекта реструктуризации, а можно заказать разработку такого проекта оценщику.
• Оценка для получения кредита под залог имущества. Кредитная организация может потребовать отчет об оценке, в котором определена рыночная стоимость имущества. Как правило, в случае проведения независимой оценки кредит можно получить на более выгодных для компании условиях.
• Оценка для целей страхования. Отчет об оценке необходим для представления страховой организации полных данных о стоимости объектов страхования. Конечно, страховая организация может провести оценку вашего имущества своими силами, но в большинстве случаев, являясь заинтересованной стороной, она склонна к заниженной стоимости объекта страховки. Независимая оценка позволяет заказчику снизить расходы на страхование.
• Оценка для целей налогообложения. Предприятие самостоятельно определяет налогооблагаемую базу, руководствуясь соответствующими нормативно-правовыми актами. Грамотно проведенная оценка может значительно уменьшить налогооблагаемую базу, не выходя при этом за рамки действующего законодательства.
• Оценка долговых обязательств. Оценка понадобится для целей переуступки прав требования, а также при определении стоимости задолженности для подачи иска к должнику в суд. Испытывая потребность в оборотных средствах, имея при этом дебиторскую задолженность, вы могли бы оценить дебиторскую задолженность и продать права требования третьему лицу.
• Оценка при добровольной ликвидации бизнеса или его части. В этом случае потребуется определить ликвидационную стоимость активов ликвидируемого бизнеса. Оценка позволит определить резервы стоимости ликвидируемых активов и увеличить совокупную выручку.
• Оценка отдельных видов или отдельных объектов имущества предприятия. Объекты недвижимости, машины, транспорт и оборудование необходимо оценивать при их внесении в качестве вклада в уставный капитал; при передаче прав собственности на имущество (покупка, продажа, безвозмездное получение/передача, аренда, лизинг и др.); для целей кредитования под залог оцениваемого имущества; для целей страхования имущества, а также в рамках оценки бизнеса. Объекты интеллектуальной собственности (ОИС) следует оценивать при внесении стоимости ОИС в уставный капитал; при постановке на бухгалтерский учет в качестве нематериальных активов; при уступке прав на ОИС; при передаче прав на использование ОИС на лицензионной основе; при залоге ОИС; для определения ущерба от несанкционированного использования ОИС, а также в рамках оценки бизнеса.
• Оценка с целью переоценки основных фондов. Согласно действующему законодательству, организации имеет право не чаше одного раза в год, на 1 января отчетного года, переоценивать полностью или частично стоимость основных средств по восстановительной стоимости. Частичная или полная оценка с целью переоценки основных фондов — это на сегодняшний день самый простой и эффективный способ налоговой оптимизации.
Цель бизнеса - формирование среды, в которой:
• сотрудники хотят продолжить работу в этой компании;
• клиенты хотят продолжить покупать товары и услуги этой компании;
• владельцы хотят продолжить владение этой компанией;
• партнеры хотят продолжить сотрудничать с этой компанией;
• общество хочет, чтобы таких компаний было больше.
Оценка малого бизнеса
Многие владельцы компаний, когда речь заходит об оценке их бизнеса, становятся очень нервными и нерациональными. Их можно понять, все-таки бизнес – это их детище, многие вкладывают душу в создание собственного дела и зачастую руководствуются своими собственными желаниями и потребностями при оценке своего бизнеса. Реальная цена их бизнеса может их даже обидеть. Но все-таки есть и другие законы бизнеса, когда исходить нужно из реальных критериев оценки. Выделим основные методы оценки малого бизнеса.
Сравнительная (рыночная) оценка
Особенностью сравнительного подхода к оценке бизнеса является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты.
Особое внимание уделяется:
• теоретическому обоснованию сравнительного подхода, сфере его применения, особенностям применяемых методов;
• критериям отбора сходных предприятий;
• характеристике важнейших ценовых мультипликаторов и специфике их использования в оценочной практике;
• основным этапам формирования итоговой величины стоимости;
• выбору величин мультипликаторов, взвешиванию промежуточных результатов, внесению поправок.
Сравнительный подход к оценке бизнеса предполагает, что ценность активов определяется тем, за сколько они могут быть проданы при наличии достаточно сформированного финансового рынка. Другими словами, наиболее вероятной величиной стоимости оцениваемого предприятия может быть реальная цена продажи аналогичной фирмы, зафиксированная рынком.
Необходимо сказать, что сравнительный подход все-таки слишком приблизителен. Он оперирует больше ценами фондового рынка и базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Т.е. не учитывается потенциал и перспективы развития. Также обязательным условием использования сравнительного метода является наличие информации по большому числу похожих фирм, отобранных в качестве аналогов, а получение такой информации является обычно сложным процессом.
Оценка по затратам
Метод основан на принципе: «чем фирма владеет, столько она и стоит». И естественно учесть при этом прибыль, которую хочет получить владелец сверх вложенных средств. Однако тут есть небольшие проблемы. Стоимость основных средств (автомобиля, оборудования и т.д.) из-за начисленной амортизации по данным бухгалтерского учета не всегда верно отражает рыночную стоимость. Ведь балансовая стоимость того же автомобиля близка к реальной, только если он новый. В остальных же случаях возникает задача определения стоимости активов и обязательств в рыночных условиях. Приходится привлекать независимых оценщиков, но и оценка изношенности того или иного оборудования может быть крайне субъективна и опять же не совсем точна.
Метод, как и предыдущий, не учитывает никаких перспектив развития и используется в основном для компаний, владеющих значительными активами.
Оценка по доходам
Данный метод оценки малого бизнеса, по мнению экспертов, является самым точным и надежным, но в то же время сложным. За основу берутся будущие доходы предприятия. Чтобы их посчитать используется дисконтирование по норме доходности, отражающей присущие малому бизнесу риски, - чем они выше, тем выше ставка дисконтирования и тем меньше итоговая стоимость. Для верного применения метода необходимо знать специальные формулы, то есть, как минимум, ознакомиться с экономической литературой.
Основной элемент расчета - чистый денежный поток на инве¬стированный капитал — приходится специальным образом вычис¬лять, его нельзя найти непосредственно в финансовой отчетности. Денежный поток - это доход, остающийся в руках владельцев после выплаты налогов и необходимых для поддержания деятельности инвестиций. Этот показатель в компании называют предпринимательским доходом. Будущие денежные потоки необходимо тщательно спрогнозировать, учтя все возможные изменения на рынке и в самой организации.
Наиболее важна точность прогнозов для небольших компаний. Срок деятельности фирмы, выпускающей один продукт, как правило, ограничен 3-5 годами. После этого предприниматель вынужден менять рыночную нишу и фактически строить новый бизнес.
Процесс оценки бизнеса
Постановка задачи. На этапе постановки задачи:
• Идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект,
• Устанавливается цель оценки,
• Устанавливается вид оценочной стоимости, подлежащей определению в ходе оценки,
• Устанавливается дата оценки.
Идентифицируя оцениваемый объект, следует, прежде всего, определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав.
Цель оценки – это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется оценщик. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи.
Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности.
Составление плана работ. На этом этапе определяются:
• График работ по оценке,
• Источники и способы сбора информации,
• Затраты на сбор и обработку информации,
• Оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости,
• Вознаграждение оценщика.
Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных базах, данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиках. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования.
Затраты на сбор и обработку информации могут включать:
• Расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации,
• Оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов),
• Командировочные расходы,
• Оплату маркетинговых, социологических и других исследований,
• Расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т.д.)
Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ.
Сбор и обработка данных
На этом этапе оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах.
Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т.д.), данные о социальных (демографический, религиозных, культурных и др.), правовых политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.
Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены.
Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные.
Оценка стоимости земельного участка
Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка стоимости производится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений.
Три общепринятых метода оценки
Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы.
Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т.е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке.
В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа – снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов.
Основа доходного метода – представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением.
Согласование. На этапе согласования проводятся:
• Итоговая проверка данных, на которых основывается оценка,
• Проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки,
• Проверка правильности всех математических расчетов,
• Синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об окончательной стоимости объекта.
Составление отчета об оценке
Отчет об оценке – итоговых документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик.
Принципы оценки бизнеса
Все принципы оценки бизнеса можно разделить на три группы: основанные на представлениях собственника; связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией; обусловленные воздействием рыночной среды.
В группу принципы оценки бизнеса, основанные на представлениях собственника, входят:
- Принцип полезности - является более важным для целей управления стоимостью имущества предприятия. Любой объект (имущество) может обладать стоимостью, если он способен удовлетворять потребность реального или потенциального собственника в течение определенного периода. Согласно данному принципу полезность одного и того же объекта для всех участников рынка неодинакова. Данный принцип открывает возможность вести речь о стоимости и вообще, об оценки как таковой. Очевидно, если оцениваемый объект бесполезен и по этой причине ни кому не нужен, то, скорее всего, он не будет обладать положительной стоимостью;
- Принцип замещения - максимальная стоимость имущества предприятия на открытом конкурентном рынке не может быть больше наименьшей цены, за которую может быть приобретен или создан другой объект, обладающий такой же полезностью. Принцип действует для всех объектов, кроме, пожалуй, уникальных - вследствие отсутствия аналогов и фактической невозможности воспроизведения. Из данного принципа, закладывающего основу сравнительного подхода оценки имущества предприятия, следует, что стоимость объекта имеет некую привязку к стоимости других сходных объектов собственности и тяготеет к среднерыночному уровню;
- Принцип ожидания (принцип полезности) - рыночная стоимость объекта отражает наши представления о его ожидаемой полезности, о будущих выгодах. Объект будет стоить ровно столько, сколько принесет доходов. Данный принцип является основой применения доходного подхода.
Вторая группа включает принципы оценки бизнеса, связанные с особенностями объекта оценки и его эксплуатацией:
- Принцип вклада - рыночная стоимость объекта увеличивается при добавлении нового фактора, формирующего доход объекта. Сумма, на которую увеличивается рыночная стоимость, может не соответствовать стоимости добавленного фактора.
- Принцип добавочной продуктивности - добавочная продуктивность определяется чистым доходом, относящимся к земле, после компенсации затрат на труд, капитал и управление. На практике дополнительный доход владелец может получать за счет того, что его собственность расположена в более выгодном месте;
- Принцип предельной производительности - изменение того или иного фактора производства может увеличивать или уменьшать стоимость объекта. Обычно по мере добавления ресурса стоимость объекта сначала возрастает, потом прирост стоимости по отношению к затратам на дополнительный ресурс уменьшается, далее прирост стоимости прекращается, и, наконец, затраты на ресурс начинают превышать рост стоимости объекта;
- Принцип сбалансированности - любому типу собственности соответствует оптимальное сочетание факторов производства.
Принципы оценки бизнеса, обусловливаемые воздействием рыночной среды, составляют третью группу:
- Принцип зависимости - стоимость оцениваемой собственности зависит от характера и стоимости окружающего имущества. В районах элитной застройки стоимость квартир в типовых домах выше, чем в обычном районе;
- Принцип соответствия - максимальная стоимость достигается, когда особенности и характер использования собственности соответствуют потребностям и ожиданиям местного рынка;
- Принцип спроса и предложения - знаменитый принцип классической экономики. Цена определяется взаимодействием спроса и предложения. Растет спрос - растет стоимость. Растет предложение - стоимость падает;
- Принцип конкуренции. Когда на рынке начинают расти прибыли, рынок становится привлекательным, вследствие чего обостряется конкуренция и прибыли снова снижают. Конкуренция устанавливает справедливую рыночную стоимость;
- Принцип изменения - стоимость изменяется во времени;
- Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования можно выделить отдельно. В соответствии с ним оценка рыночной стоимости имущества предприятия, когда это, возможно, осуществляется на основе анализа, позволяющего определить наилучшее и наиболее эффективное использование. При этом учитываются юридические ограничения, решения местных органов власти и, конечно, экономическая целесообразность такого использования. Например, имея свой бизнес, вы производите специфическую продукцию с ограниченным спросом. Если анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выявит, что незначительная модификация оборудования позволит расширить ассортимент, найти новые рынки сбыта и увеличить доходы, рыночная стоимость имущества предприятия будет оценена выше, чем при существующем использовании ресурсов даже в случае, если вы не собираетесь что-либо менять в структуре производства. Этот принцип лежит в основе метода управления стоимостью, направленного на ее максимизацию и базирующегося на анализе различных факторов, влияющих на нее.
Особенности оценки бизнеса
Предприятие, организация является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результат возникает потребность в оценке его стоимости.
В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенного для реализации его целей, для осуществления хозяйственной деятельности, для получения прибыли, в том числе недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, продукция, а также имущественные обязательства, ценные бумаги, нематериальные активы и объекты интеллектуальной собственности, в том числе фирменное наименование, знаки обслуживания, патенты, лицензии, ноу-хау, товарные знаки.
Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость, как его собственного капитала, так и отдельные части имущественного комплекса (активы и обязательства).
Предприятие как объект оценки должно иметь чётко определенные границы, будучи сложной системой, оцениваемый бизнес включает разнообразные составные части. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах.
Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. Объектом оценки могут быть объединения, холдинги, финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов.
Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направление их движения, а также права и роль каждого подразделения.
Необходимо также выяснить, входят ли в состав объекта оценки подразделения социально-культурной сферы, имеются ли объекты общенационального значения.
При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав.
Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другая отличительная особенность заключается в том, что оценивая бизнес оценщик должен определить стоимость как имущественного комплекса (его материально-вещественную составляющую) так и эффективность самого процесса получения дохода и создания увеличения стоимости в рамках оцениваемого объекта (финансовую, управленческую составляющую).
Основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур — предприятий (организаций). Поэтому, оценивая бизнес, оценщик определяет стоимость собственного капитала и как фактора производства, и как квинтэссенцию бизнеса с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill.
Например, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость 100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества.
Владелец бизнеса имеет право продать его, заложить, застраховать, завещать. Таким образом, бизнес становится объектом сделки, товаром со всеми присущими ему свойствами.
Как всякий товар, бизнес обладает полезностью для покупателя. Прежде всего, он должен соответствовать потребности в получении доходов. Как и у любого другого товара, полезность бизнеса осуществляется в пользовании.
Следовательно, если бизнес не приносит дохода собственнику, то теряет для него свою полезность и подлежит продаже. И если кто-то другой видит новые способы использования бизнеса, иные возможности получения дохода, то возникает спрос на бизнес, и он становится товаром.
В то же время получение дохода, воспроизводство или формирование альтернативного бизнеса, нового предприятия сопровождается определенными затратами.
Полезность и затраты в совокупности составляют ту величину, которая является основой рыночной стоимости, рассчитываемой оценщиком. Таким образом, бизнес как определенный вид деятельности и предприятие или организация как его организационная форма в рыночной экономике, удовлетворяют потребности собственника в доходах, для получения которых затрачиваются определенные ресурсы.
Бизнес (предприятие) обладает всеми признаками товара и может быть объектом купли-продажи. Но это — товары особого рода их особенности обуславливают принципы, подходы и методы их оценки.
Особенности бизнеса как товара:
Во-первых, это товар инвестиционный, т. е. товар, вложения в который осуществляются с целью отдачи в будущем. Затраты и получение доходов разъединены во времени. Причем размер ожидаемой прибыли неизвестен, имеет вероятностный характер, поэтому инвестору приходится учитывать риск возможной неудачи. Если будущие доходы с учетом времени их получения оказываются меньше издержек на приобретение инвестиционного товара, он теряет свою инвестиционную привлекательность. Таким образом, текущая стоимость будущих доходов, которые может получить собственник от данного бизнеса, представляет собой его рыночную стоимость.
Во-вторых, бизнес является системой, но продаваться может как вся система в целом, так и отдельные ее подсистемы и даже элементы. Фактически товаром становится не сам бизнес, а отдельные его составляющие, и оценщик определяет рыночную стоимость отдельных активов.
В-третьих, потребность в бизнесе как товаре зависит от процессов, которые происходят как внутри самого бизнеса, так и во внешней среде. Причем, с одной стороны, нестабильность в экономике приводит бизнес к неустойчивости, с другой стороны, его неустойчивость ведет к дальнейшему нарастанию нестабильности и в экономике в целом. Из этого вытекает еще одна особенность бизнеса как товара — потребность в регулировании, как самого бизнеса, так и процесса его оценки, а также необходимость учитывать при оценке качество управления бизнесом.
В-четвертых, учитывая особое значение устойчивости бизнеса для стабильности в обществе, необходимо участие государства не только в регулировании механизма оценки бизнеса, его купли-продажи, но и формирования рыночных цен на бизнес, особенно, если речь идет о предприятии с долей государства в капитале.
Рыночная оценка бизнеса
Из-за этого рыночная оценка бизнеса целесообразно производится с точки зрения ряда следующих оценочных методик: затратной, доходной и сравнительной.
Такие методики не могут быть применены отдельно друг от друга, но при этом должны являться дополнением друг другу, то есть, с целью оценки предприятия применяется целый комплекс методик из всех существующих подходов.
При этом определенный конкретный подход рыночной оценки бизнеса, который основан на использовании определенных особенностей предприятий, так или иначе будет влиять на общую величину его цены.
Все вышеперечисленные методики (затратная, прибыльная и сравнительная) обладают своими положительными и отрицательными сторонами, своими приоритетными областями применения и довольно оптимально соединяют в себе определенное количество различных методик рыночной оценки бизнеса, из огромного выбора которых оценщики и выбирают самую отвечающую конкретному случаю на конкретном предприятии. В наше время рынок купли - продажи предприятий и бизнеса, а также инвестиционных проектов развивается довольно быстро и динамично.
В продаже есть множество предприятий самого разного уровня и форм собственности: частное, коллективное, коммунальное, государственное и многие другие.
В число таких предприятий могут входить целые объединения компаний (ассоциация, корпорация, консорциум) и определенные структурные подразделения предприятий (цех, участок и другое).
Множество компаний могут иметь статус закрытых, открытых акционерных обществ с ограниченной и неограниченной ответственностью.
Чаще всего на рынках довольно обширно представляются варианты сельских (фермерских) хозяйств, банки и множество других финансовых организаций (страховая компания, кредитный союз).
Рыночная оценка бизнеса – это довольно ответственная и трудоемкая процедура.
Профессиональная оценка может осуществляться и преследовать множество различных целей: увеличение степени эффективности управленческих процессов на производстве; осуществление разработки бизнес-планов; процедура реструктуризации предприятий (ликвидации, слияния, разделения и прочего); выявление текущей рыночной цены предприятия путем рыночной оценки бизнеса в случае его частичного или полного приобретения или продажи; при выходе из состава учредителей одного или нескольких участников; при покупке акций у акционерного общества; при выявлении степени кредитоспособности владельца бизнеса.
Рыночная оценка бизнеса производится для того, чтобы купить или выгодно продать производство на как можно более удобных и оптимальных условиях; когда важно получить ясное представление о цене, как своих активов, так и активов контрагента, при этом имея реальные и достоверные информационные данные о возможных сроках окупаемости предприятий, о количестве годовых доходов, перспективах развития на рынках товаров и услуг; о возможности владения компетентными информационными данными о стоимости предприятий; для снижения финансового риска при предоставлении кредита. Именно по этой причине профессиональная рыночная оценка бизнеса предприятия (своевременное и полное предоставление нужной для процедуры или проекта информации об объектах купли – продажи еще на начальном уровне при принятии решений о заключении договоров) очень необходима.
Такая профессиональная и полная оценка представляет собой один из основных инструментов на рынке услуг, которые способствуют сопровождению процедур с капиталами и вложениями.
Такая профессиональная рыночная оценка бизнеса помогает инвесторам избежать рисков приобретения убыточных предприятий вместо необходимых для увеличения и укрепления своих бизнес-структур. Для осуществления качественной рыночной оценки бизнеса или действующих предприятий важно провести профессиональное изучение и скрупулезную обработку огромного количества документации и информационных данных.
В такой перечень данных и документов обязательно должны входить копии уставной документации (Уставы, Свидетельства о регистрации, Уставные договора), копии проспектов эмиссии, отчеты об итогах выпуска ценных бумаг (для акционерного предприятия), данные бухгалтерских отчетностей за ближайшие 3-5 лет (возможно, и предыдущей отчетности периодов), данные, очень важные при проведении рыночной оценки бизнеса, такие как бухгалтерские балансы, отчеты о прибыли и убытке, если осуществлялись аудиторские проверки, то последние заключения аудиторов и многие другое важные документы.
Такой перечень может быть уменьшен или увеличен при необходимости. Рыночная оценка бизнеса - одно из главных направлений в полном спектре оценочных услуг.
Такая оценка – это профессиональное выявление стоимости бизнеса как имущественного комплекса, который способен обеспечить получение дохода его владельцам.
В данный момент времени есть очень большая и нарастающая потребность в проведении независимых работ по рыночной оценке бизнеса, включая проведение профессиональной переоценки активов для ведения бухгалтерских отчетностей в соответствии с общим числом международных стандартов, определения залоговой цены имущества, оценки нефинансовых вкладов (зданий, оборудования, нематериальных активов) инвесторов в уставные капиталы предприятий. Цена компании - это полный и самый точный показатель результатов ее работы.
Рыночная оценка бизнеса - это, другими словами, финансовая, организационная и технологическая процедура анализа текущего функционирования и перспективы оцениваемых предприятий.
К примеру, при проведении процедуры продажи бизнеса, потенциальные покупатели могут интересоваться потоком доходов, приносимым компанией, стоимостью ее чистого актива - стоимостью оборудования, недвижимости и другого, а также уровень финансовой устойчивости.
Затратный подход к оценке бизнеса
Фактически затратный основывается на сравнительном анализе, который позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.
В процессе оценки определяются прямые и косвенные затраты, а также предпринимательская прибыль, необходимые для строительства существующего здания и создания инфраструктуры участка, которые суммарно представляют стоимость нового здания на дату оценки. Затем рассчитывается общий накопленный износ, на величину которого уменьшается полная стоимость здания для получения остаточной стоимости. Сумма полученного значении стоимости и стоимости земельного участка представляет стоимость оцениваемой недвижимости.
Оценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основывается на следующем соотношении: Vоо = Vзу + (ПВС – И), где Vоо - искомая величина стоимости объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш - полная восстановительная стоимость улучшений (как новых); И - величина накопленного (совокупного) износа.
Сфера применения и преимущества затратного подхода:
• лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными зданиями, имеющими незначительный износ и отвечающих НЭИ участка;
• используется при наличии достаточных данных для раздельной оценки земельных участков и строений;
• используется для определения рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
• применим для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;
• специфической областью применения является оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначения (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); • применим в сфере страхования;
• возможно использование в условиях недостатка информации для применения других подходов к оценке.
Основным недостатком затратного подхода считается то, что он является наименее рыночным, в частности, по причине использования нормативных методик.
Этапы использовании затратного подхода:
1. Оценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.
2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.
3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка.
4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения.
6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на
- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
- стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.
Методы оценки земельных участков
Метод сравнения продаж. Стоимость оцениваемого земельного участка определяется на основе последовательного внесения корректировок в цены продажи сходных не застроенных земельных участков.
Метод долевого распределения стоимости между землей и строениями. На основе анализа цены продажи застроенных либо находящихся в стадии застройки земельных участков рассчитывается типичная доля стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.
Метод выделения стоимости. Данный метод определяет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости, расположенных на ней зданий и сооружений. Метод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.
Метод разбивки на участки. Метод используется для оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. Стоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.
Техника остатка. Метод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строения. Метод применим для объектов с легко определяемой стоимостью зданий и сооружений, что позволяет рассчитать приносимую ими сумму дохода. Разница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходится на здания и сооружения, — это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.
Капитализация земельной арендной платы. При наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитывается по стандартной формуле капитализации.
Определение полной восстановительной стоимости
Теоретически, под полной восстановительной стоимостью (ПВС) строений понимается смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здания на дату оценки. Фактически, ее расчет на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения, но без учета износа.
Следует обратить внимание, что нормативное определение стоимости воспроизводства и стоимости замещения включает расчет износа, расчет полной восстановительной стоимости проводится без учета накопленного износа, т.е. как для нового здания.
Согласно п. 4 Стандартов оценки:
• Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
• Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Оценка здания по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно сметного дела, позволяющих убедиться в надежности используемых источников. Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна.
Особенности ценообразования в строительстве
В основе определения полной восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику. Применительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид: ПВС = ПИ + КИ + ПП, где ПИ - Прямые затраты (издержки) - капитальные расходы, непосредственно связанные со строительством физических строений.
К прямым строительным затратам относят полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, которая, в свою очередь, включает:
• Прямые расходы: заработная плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
• Накладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываются по нормативам в процентах к прямым затратам.
• Прибыль подрядной строительно монтажной организации, устанавливается в процентах к полной себестоимости строительно монтажных работ, прописывается в подрядных договорах и оплачивается заказчиком (инвестором).
КИ - Косвенные издержки - расходы, необходимые для строительства, но не входящие в состав подрядного строительного договора, в том числе:
• проектно-изыскательские работы;
• оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
• расходы на финансирование за счет кредита;
• страхование всех рисков;
• налоговые платежи в течение строительства;
• расходы на освоение;
• маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
• административные расходы девелопера (застройщика) и др.
ПП - Прибыль предпринимателя - часть рыночной стоимости здания, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника; может быть определен, как разность между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.
Предпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подрядной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.
Данная величина устанавливается рынком. Она отражает премию за использование капитала предпринимателя и является функцией риска. Как правило, оценивается в % от стоимости нового строительства.
Оценка полной восстановительной стоимости улучшений базируется на особенностях ценообразования в строительстве, которые обусловлены особенностями строительной продукции.
Методы определения полной восстановительной стоимости улучшений:
• Метод количественного анализа (встречаются иные названия: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследования);
• Метод разбивки по компонентам (другое название – метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);
• Метод сравнительной единицы (иногда называется методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);
• Метод индексирования затрат.
Метод количественного анализа (обследования).
Считается, что погрешность метода составляет 5%. Метод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Позволяет рассчитать затраты на основе подробного перечня статей затрат, которые используются в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). При этом учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.
Дает более точный результат восстановительной стоимости, однако является трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. Согласно ст. 14 закона об оценочной деятельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.
Информационным обеспечением метода служат:
• данные проектной организации;
• сметы типовых проектов и пр.
Метод разбивки по компонентам.
Принято считать, что погрешность метода составляет 10-20%. Метод базируется на работе со следующими данными: Сзд - стоимость строительства здания в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здания; Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн=1).
Метод допускает следующие варианты:
• Метод субподряда основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам.
• Метод разбивки по профилю аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
• Метод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются.
Информационной базой оценки служат:
• укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и под отраслям строительства (требуют индексации на дату оценки);
• УПСС, УПВС, УПБС - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.
Метод сравнительной единицы.
Полагают, что погрешность метода составляет 15-20%. Метод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв. м жилой площади; 1 куб. м строительного объема).
Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и объектом оценки:
• физические параметры;
• наличие легко монтируемого оборудования;
• условия финансирования и пр.
Для определения величины затрат применяются различные справочные и нормативные материалы, в частности:
• УПСС (Укрупненные показатели стоимости строительства);
• УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости);
• КО-ИНВЕСТ.
Метод оценивает стоимость объекта по стоимости замещения, поскольку, как правило, используются данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу.
Алгоритм определения полной восстановительная стоимость включает мультипликативный расчет исходя из стоимости единицы сравнения (1 кв. м 1 куб. м) типового сооружения с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например: Соо = Сед Sо Кп Кф Км Кв Кпп Кндс, Сед - стоимость 1 кв. м (1 куб. м) типового сооружения на базовую дату; Sо - количество единиц сравнения; Кф - коэффициент, учитывающий выявленные различия между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам; Км - коэффициент корректировки на местоположение; Кв - коэффициент изменения стоимости СМР (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки; Кпп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика; Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать НДС).
Критериями выбора типового объекта (аналог) служат:
• единое функциональное назначение;
• близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
• сопоставимость хронологического возраста.
Индексирование затрат.
В основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) для пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. В силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, этот способ не является надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.
Определение общего накопленного износа
Общий накопленный износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.
Износ, используемый в оценке, не совпадает с понятием бухгалтерской амортизации, которая предполагает списание первоначальной стоимости здания на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.
В отличии от нормативного списания стоимости, оценочный износ представляет собой фактическое обесценение объекта.
Общий накопленный износ включает в себя следующие компоненты:
• Иф - физический износ - потеря стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;
• Ифн - функциональный износ - потеря стоимости в результате несоответствия функциональных характеристик объекта требованиям рынка, сложившимся на дату оценки;
• Ивн - внешний (экономический) износ - потеря стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды.
В рамах физического и функционального износа выделяют следующие виды износа:
• устранимый износ - устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;
• неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, которая может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).
Оценка накопленного износа связана с рассмотрением ряда хронологических величин, которые, в зависимости от способа их определения, можно условно подразделить на:
• фактические и нормативные (фактический возраст; срок полезной службы; остаточный срок полезной службы);
• оценочные (действительный возраст; срок экономической службы; остаточный срок экономической службы).
Фактический возраст - число лет, прошедших с момента ввода здания в эксплуатацию до даты оценки. Срок полезной службы - период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать; некоторые компоненты строений могут иметь срок службы, превышающий срок полезной службы всего здания.
Элементы здания разделяют на две группы:
• долгоживущие элементы - срок полезной службы, которых не меньше срока экономической службы здания (стены, фундамент, подземные коммуникации и др.).
• коротко живущие элементы (кровля, внутренняя отделка и др.).
Остаточный срок полезной службы - период времени от фактического возраста здания до конца его общего срока полезной службы. Фактический возраст и остаточный срок полезной службы в сумме составляют общий срок полезной службы. Действительный возраст - возраст, соответствующий фактическому состоянию и полезности оцениваемого здания.
Срок экономической службы - период времени, от момента постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта (обычно меньше срока физического существования здания).
На продолжительность срока экономической службы оказывают воздействие:
• физические факторы: темпы износа физических компонентов здания с учетом качества строительных работ, назначения объекта, климатических условий;
• функциональные факторы: темпы совершенствования строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
• внешние или экономические факторы: краткосрочная и долгосрочная динамика спроса и предложения, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые условия финансирования.
Остаточный срок экономической службы - период времени от даты оценки до окончания экономической службы. Действительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составляют общий срок экономической службы.
Методы определения износа
• Метод рыночной выборки;
• Метод срока службы;
• Метод разбивки.
Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы накопленного износа. Метод разбивки используют для распределения известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.
Метод рыночной выборки включает следующие этапы:
1. Отбор и идентификация сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. (Условия сделок: совершаться на дату, близкую к дате оценки, и принадлежать к рынку оцениваемого объекта.)
2. Расчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на выявленные различия, включая переданные имущественные права, финансирование и условия сделки. (Если оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старения, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.)
3. Расчет остаточной стоимости схожих зданий как разности между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4. Расчет полной восстановительной стоимости строений для каждого аналога на момент продажи (определяется на идентичной базе: по стоимости воспроизводства либо замещения).
5. Расчет в денежном выражении общего накопленного износа как разности полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. (Если не вносились поправки в цены продажи для восстанавливаемых компонентов, то полученная сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. Если данная поправка была сделана, то полученный результат будет представлять собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов).
6. Преобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем деления по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. (Если сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать для расчета общего износа оцениваемого объекта.)
7. Если оцениваемый объект имеет отличия по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживания, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здания за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. (Для этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. На основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитывается диапазон нормы годового износа в процентах. Поскольку для каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значения действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставляемых сделок).
8. Анализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы для оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.
Полученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать для расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим для применения метода срока службы.
Метод срока службы.
Процент общего износа определяется как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.
Метод включает следующие этапы:
1. Определение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным зданиям, функционирующим на данном рынке.
2. Расчет действительного возраста оцениваемого здания, который может равняться фактическому возрасту, если у здания типичный уровень обслуживания.
3. Расчет соотношения действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, являющего предельной нормой износа строений.
4. Определение суммы общего износа зданий путем умножения полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
5. Расчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.
Определение накопленного износа методом разбивки
Метод дает положительный результат при недостаточности информации для метода схожих продажах или метода срока службы.
Метод предполагает следующие этапы:
1. расчет физического износа здания;
2. расчет функционального старения;
3. расчет внешнего старения;
4. определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной выявленного физического, функционального и внешнего старения.
Существует два способа применения метода разбивки:
• от общего к частному. (Известная величина общего износа распределяется по его основным видам, выявленным на анализируемом объекте);
• от частного к общему. (Расчет величины общего износа как суммы выявленных и оцененных его видов).
В российской практике оценки наиболее распространенным является подход от частного к общему. Здесь на первом этапе вычисляют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. На втором этапе вычисляют все статьи функционального старения и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старения. На третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. Показатель внешнего старения следует распределить между земельным участком и строениями. На четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старения, а также выявленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.
Величина накопленного износа (Инакопл) в отечественной практике оценки обычно определяется по формуле: (1-Инакопл) = (1-Иф) (1-Ифн) (1-Ивн)
Определение физического износа возможно следующими методами:
• Метод срока службы;
• Нормативный метод;
• Стоимостной метод;
• Экспертный метод.
Оценка устранимого и неустранимого физического износа с использованием метода срока службы предусматривает четыре этапа:
1. Полная восстановительная стоимость здания распределяется между отдельными элементами в определенной последовательности:
- стоимость отложенного ремонта (элементов со 100%-ным износом);
- стоимость коротко живущих элементов с устранимым физическим износом;
- стоимость коротко живущих элементов с неустранимым физическим износом;
- стоимость долго живущих элементов с неустранимым физическим износом.
2. Расчет процента износа для каждого выделенного элемента методом срока службы.
3. Оценка стоимости износа для каждого элемента.
4. Расчет суммарного физического износа для всего здания.
Нормативный метод основывается на следующем соотношении: Fф - физический износ здания, (%); Fi - физический износ i-го конструктивного элемента (%); Li - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания (обычно определяется по УПВС или по сметной стоимости); n – количество конструктивных элементов в здании.
Информационной базой метода являются, в частности «Правила оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 Госгражданстроя.
В рамках стоимостного метода износ оценивается на основе разумных фактических затрат на доведение элементов до «практически нового» состояния; включает определение стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий для устранения выявленного дефекта; основывается на информации строительно-монтажных и ремонтных организаций.
Экспертный метод подразумевает определение соответствующим специалистом процента износа каждого элемента здания, с последующей оценкой величины износа в стоимостном выражении.
Оценка функционального износа включает рассмотрение его разновидностей.
Устранимый функциональный износ, вызванный отсутствием необходимого компонента может быть определен следующим образом:
1. или Сумма всех затрат на восстановление, или Стоимость убытков. 2. минус Стоимость установки нового компонента.
Порядок оценки устранимого функционального износа, требующего замены существующего компонента может быть следующим образом:
1. Стоимость действующего компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость восстановления функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости.
4. минус Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания.
Примерный порядок расчета устранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью:
1. Стоимость действующего компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость восстановления функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости .
4. минус Строительные затраты на установку нового компонента.
Неустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/неисправностью компонента может быть определен по следующему алгоритму:
1. Стоимость убытков.
2. минус Стоимость установки этого же компонента при строительстве здания.
Величина неустранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью может быть определена таким образом:
1. Стоимость избыточного компонента.
2. минус Физический износ.
3. плюс Стоимость убытков.
4. минус Стоимость установки нового компонента.
Оценка экономического износа предполагает, что факторы внешнего старения оказывают влияние как на стоимость земли, так изданий (по отдельности либо в совокупности).
Методами определения внешнего износа являются:
• Метод сравнительных парных продаж.
• Метод капитализации потерь в арендной плате.
Метод сравнительных парных продаж - основан на анализе имеющейся ценовой информации по аналогам, отличающимся от объекта оценки только выявленным внешним износом.
Метод капитализации арендных убытков для оценки стоимости внешнего старения недвижимости можно применять, если оцениваемый объект приносит доход.
Данная процедура выполняется следующим образом:
1. Анализ рыночной информации для оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;
2. Оценка снижения стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;
3. Распределение общего снижения стоимости между двумя составляющими объекта: земельным участком и зданиями.
Оценка ущерба, причиненного зданию разрушением, проводится методом разбивки отдельно по величине затрат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную восстановительную стоимость здания.
Задачи по оценке бизнеса
Так как оценка бизнеса самое серьезное направление в оценочной деятельности, то для ее проведения требуются высококлассные специалисты.
Под определение бизнеса в нашем случае попадает предпринимательская деятельность, которая имеет определенный актив и стабильный оборот средств.
Но при разных целях оценки, например продажи или получения кредита стоимость компании может быть разной, это зависит от метода оценки.
Под оценкой бизнеса подразумевается:
- Оценка контрольного (межорбитального) пакета акций, так как это позволяет наиболее точно определить стоимость бизнеса.
- Оценка одной акции.
- Оценка активов – сооружений, зданий, коммуникаций, земли, транспорта, оборудования. Анализ финансовых потоков.
- Оценка акций, если они котируются на рынке.
К особенностям бизнеса, если рассматривать его как товар, применимы факторы:
- инвестиционный товар;
- бизнес, как отдельные элементы;
- регулирование бизнеса;
- доля государства в капитале.
Оценка бизнеса дает их владельцам знания, сколько реально стоит их бизнес.
- Помогает повысить эффективность управления компанией.
- Определить кредитоспособность и величину залога.
- Взвешенные инвестиционные решения.
- Своевременную реструктуризацию.
- Возможность разработать грамотный бизнес-план.
- Создание плана стратегического развития.
В решении задачи для оценки бизнеса используют три подхода оценки: сравнительный, затратный и доходный.
Доходный метод определяет стоимость будущих доходов. Чем выше доход, тем дороже стоит компания. Но есть одно «но», такой метод допустим, когда будущие доходы можно спрогнозировать.
Сравнительный метод - это когда бизнес сравнивают с аналогичными организациями и стоимость бизнеса отражает результат работы компании и ситуацию на рынке.
Затратный метод – это стоимость бизнеса с точки затрат на его создание и преимуществом можно считать, то, что он строится на реальных активах.
Но не стоит забывать, что в жизни происходит все, не так как хочется. Иногда возникают ситуации, что острая необходимость в средствах заставляет владельцев бизнеса осуществлять сделки без всяких предварительных расчетов. Здесь происходит примерная оценка бизнес, где хозяин сам определяет его стоимость на основании положений дел на рынке и спросом на его продукцию.