«атратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых дл€ восстановлени€ либо замещени€ объекта оценки, с учетом его износа.

‘актически затратный основываетс€ на сравнительном анализе, который позвол€ет определ€ть затраты, необходимые дл€ воссоздани€ объекта недвижимости, представл€ющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. –ассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состо€ние и полезность оцениваемого объекта.

¬ процессе оценки определ€ютс€ пр€мые и косвенные затраты, а также предпринимательска€ прибыль, необходимые дл€ строительства существующего здани€ и создани€ инфраструктуры участка, которые суммарно представл€ют стоимость нового здани€ на дату оценки. «атем рассчитываетс€ общий накопленный износ, на величину которого уменьшаетс€ полна€ стоимость здани€ дл€ получени€ остаточной стоимости. —умма полученного значении стоимости и стоимости земельного участка представл€ет стоимость оцениваемой недвижимости.

ќценка стоимости объектов недвижимости в рамках затратного подхода основываетс€ на следующем соотношении: Vоо = Vзу + (ѕ¬— Ц »), где Vоо - искома€ величина стоимости объекта; Vзу - стоимость земельного участка; Vулучш - полна€ восстановительна€ стоимость улучшений (как новых); » - величина накопленного (совокупного) износа.

—фера применени€ и преимущества затратного подхода:

Х лучший результат дает при оценке недвижимости с недавно построенными здани€ми, имеющими незначительный износ и отвечающих ЌЁ» участка;
Х используетс€ при наличии достаточных данных дл€ раздельной оценки земельных участков и строений;
Х используетс€ дл€ определени€ рыночной стоимости строительных проектов, в т.ч. при оценке объектов незавершенного строительства;
Х применим дл€ более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивном рынке;
Х специфической областью применени€ €вл€етс€ оценка уникальных объектов, особенно недоходного назначени€ (больницы, музеи, библиотеки, муз школы и т.д.); Х применим в сфере страховани€;
Х возможно использование в услови€х недостатка информации дл€ применени€ других подходов к оценке.

ќсновным недостатком затратного подхода считаетс€ то, что он €вл€етс€ наименее рыночным, в частности, по причине использовани€ нормативных методик.

Ётапы использовании затратного подхода:

1. ќценка стоимости земельного участка, как не застроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использовани€.
2. –асчет пр€мых и косвенных затрат дл€ строительства зданий на дату оценки.
3. ќпределение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требовани€м рынка.
4. –асчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы пр€мых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.
5. –асчет общего накопленного износа здани€, как суммы физического, функционального и внешнего старени€.
6. –асчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.
7. –асчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений.
8.  орректировка стоимости объекта недвижимости на
- стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строени€м (оборудование, мебель, аппаратура и др.);
- стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижимости.

ћетоды оценки земельных участков

ћетод сравнени€ продаж. —тоимость оцениваемого земельного участка определ€етс€ на основе последовательного внесени€ корректировок в цены продажи сходных не застроенных земельных участков.

ћетод долевого распределени€ стоимости между землей и строени€ми. Ќа основе анализа цены продажи застроенных либо наход€щихс€ в стадии застройки земельных участков рассчитываетс€ типична€ дол€ стоимости земли в общей стоимости недвижимости, сходной с оцениваемым объектом.

ћетод выделени€ стоимости. ƒанный метод определ€ет стоимость земли как разницу между рыночной ценой всей недвижимости и расчетной стоимости, расположенных на ней зданий и сооружений. ћетод дает хорошие результаты при условии, что стоимость строений может быть определена достаточно точно.

ћетод разбивки на участки. ћетод используетс€ дл€ оценки крупных незастроенных участков земли, которые в принципе могут быть разделены на более мелкие с последующим освоением. —тоимость незастроенного участка земли может быть определена как сумма дисконтированного чистого дохода, рассчитанного с учетом прогнозной динамики поступлений от продажи и расходов на застройку.

“ехника остатка. ћетод предполагает, что совокупный доход от недвижимости генерируют и земельный участок, и строени€. ћетод применим дл€ объектов с легко определ€емой стоимостью зданий и сооружений, что позвол€ет рассчитать приносимую ими сумму дохода. –азница между общим чистым операционным доходом и доходом, который приходитс€ на здани€ и сооружени€, Ч это доход от земли, который можно капитализировать в ее стоимость.

 апитализаци€ земельной арендной платы. ѕри наличии достоверной информации о рыночных ставках земельной арендной платы и ставках дохода стоимость земельного участка рассчитываетс€ по стандартной формуле капитализации.

ќпределение полной восстановительной стоимости

“еоретически, под полной восстановительной стоимостью (ѕ¬—) строений понимаетс€ смета затрат, стоимость возведение копии оцениваемого здани€ на дату оценки. ‘актически, ее расчет на дату оценки может проводитьс€ по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещени€, но без учета износа.

—ледует обратить внимание, что нормативное определение стоимости воспроизводства и стоимости замещени€ включает расчет износа, расчет полной восстановительной стоимости проводитс€ без учета накопленного износа, т.е. как дл€ нового здани€.

—огласно п. 4 —тандартов оценки:

Х —тоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведени€ оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Х —тоимость замещени€ объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведени€ оценки, с учетом износа объекта оценки.

ќценка здани€ по стоимости воспроизводства требует специальных знаний в области проектно сметного дела, позвол€ющих убедитьс€ в надежности используемых источников. »спользование стоимости замещени€ облегчает процедуру оценки, так как базируетс€ на современной информации о строительном процессе, котора€ очевидно более доступна и достоверна.

ќсобенности ценообразовани€ в строительстве

¬ основе определени€ полной восстановительной стоимости лежит расчет затрат, св€занных со строительством объекта и сдачей его заказчику. ѕрименительно к оценке недвижимости структура затрат имеет следующий вид: ѕ¬— = ѕ» +  » + ѕѕ, где ѕ» - ѕр€мые затраты (издержки) - капитальные расходы, непосредственно св€занные со строительством физических строений.

  пр€мым строительным затратам относ€т полную сметную стоимость строительно-монтажных работ, котора€, в свою очередь, включает:

Х ѕр€мые расходы: заработна€ плата основных строительных рабочих, строительные конструкции и материалы, а также расходы по эксплуатации строительных машин и механизмов.
Х Ќакладные расходы: транспортные расходы, расходы на содержание управленческого аппарата и др., рассчитываютс€ по нормативам в процентах к пр€мым затратам.
Х ѕрибыль подр€дной строительно монтажной организации, устанавливаетс€ в процентах к полной себестоимости строительно монтажных работ, прописываетс€ в подр€дных договорах и оплачиваетс€ заказчиком (инвестором).

 » -  освенные издержки - расходы, необходимые дл€ строительства, но не вход€щие в состав подр€дного строительного договора, в том числе:

Х проектно-изыскательские работы;
Х оценка, консалтинг, бухгалтерский учет и юридические услуги;
Х расходы на финансирование за счет кредита;
Х страхование всех рисков;
Х налоговые платежи в течение строительства;
Х расходы на освоение;
Х маркетинговые расходы, комиссионное вознаграждение за продажу, передачу прав собственности;
Х административные расходы девелопера (застройщика) и др.

ѕѕ - ѕрибыль предпринимател€ - часть рыночной стоимости здани€, котора€ представл€ет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнени€ строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника; может быть определен, как разность между ценой продажи или рыночной стоимостью объекта и общими затратами.

ѕредпринимательское вознаграждение следует отличать от прибыли подр€дной строительной организации и ее накладных расходов, так как они уже включены в полную сметную стоимость строительно-монтажных работ.

ƒанна€ величина устанавливаетс€ рынком. ќна отражает премию за использование капитала предпринимател€ и €вл€етс€ функцией риска.  ак правило, оцениваетс€ в % от стоимости нового строительства.

ќценка полной восстановительной стоимости улучшений базируетс€ на особенност€х ценообразовани€ в строительстве, которые обусловлены особенност€ми строительной продукции.

ћетоды определени€ полной восстановительной стоимости улучшений:

Х ћетод количественного анализа (встречаютс€ иные названи€: метод единичных расценок, метод количественной оценки, метод количественного обследовани€);
Х ћетод разбивки по компонентам (другое название Ц метод расчета по укрупненным элементам и видам работ);
Х ћетод сравнительной единицы (иногда называетс€ методом укрупненных обобщенных показателей стоимости строительства);
Х ћетод индексировани€ затрат.

ћетод количественного анализа (обследовани€).

—читаетс€, что погрешность метода составл€ет 5%. ћетод предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. ѕозвол€ет рассчитать затраты на основе подробного перечн€ статей затрат, которые используютс€ в оцениваемой недвижимости (труд, материалы, оборудование). ѕри этом учитываютс€ пр€мые затраты, накладные расходы и иные затраты, представл€ющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

ƒает более точный результат восстановительной стоимости, однако €вл€етс€ трудоемким и требует от оценщика практических познаний в области проектно-сметного дела. —огласно ст. 14 закона об оценочной де€тельности, оценщик имеет право привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов.

»нформационным обеспечением метода служат:

Х данные проектной организации;
Х сметы типовых проектов и пр.

ћетод разбивки по компонентам.



ѕрин€то считать, что погрешность метода составл€ет 10-20%. ћетод базируетс€ на работе со следующими данными: —зд - стоимость строительства здани€ в целом; Vj - объем j-го компонента; Cj - стоимость единицы объема; n - количество выделенных компонентов здани€;  н - коэффициент, учитывающий имеющеес€ отличи€ между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (дл€ идентичного объекта  н=1).

ћетод допускает следующие варианты:

Х ћетод субподр€да основан на том, что строитель-генподр€дчик нанимает субподр€дчиков дл€ качественного и быстрого выполнени€ части строительных работ. «атем рассчитываютс€ суммарные затраты по всем субподр€дчикам.
Х ћетод разбивки по профилю аналогичен методу субподр€да и основан на расчете затрат на найм отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.).
Х ћетод выделенных затрат предполагает использование разных единиц сравнени€ дл€ оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируютс€.

»нформационной базой оценки служат:

Х укрупненные сметные нормы по отдельным видам строительных работ и под отрасл€м строительства (требуют индексации на дату оценки);
Х ”ѕ——, ”ѕ¬—, ”ѕЅ— - укрупненные расценки и стоимостные показатели объектов-аналогов.

ћетод сравнительной единицы.

ѕолагают, что погрешность метода составл€ет 15-20%. ћетод основан на использовании стоимости строительства сравнительной единицы аналога (1 кв. м жилой площади; 1 куб. м строительного объема).

—тоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на вы€вленные различи€ между ним и объектом оценки:

Х физические параметры;
Х наличие легко монтируемого оборудовани€;
Х услови€ финансировани€ и пр.

ƒл€ определени€ величины затрат примен€ютс€ различные справочные и нормативные материалы, в частности:

Х ”ѕ—— (”крупненные показатели стоимости строительства);
Х ”ѕ¬— (”крупненные показатели восстановительной стоимости);
Х  ќ-»Ќ¬≈—“.

ћетод оценивает стоимость объекта по стоимости замещени€, поскольку, как правило, используютс€ данные не по идентичному объекту, а по близкому аналогу.

јлгоритм определени€ полной восстановительна€ стоимость включает мультипликативный расчет исход€ из стоимости единицы сравнени€ (1 кв. м 1 куб. м) типового сооружени€ с учетом его отличий от оцениваемого объекта, например: —оо = —ед Sо  п  ф  м  в  пп  ндс, —ед - стоимость 1 кв. м (1 куб. м) типового сооружени€ на базовую дату; Sо - количество единиц сравнени€;  ф - коэффициент, учитывающий вы€вленные различи€ между объектом оценки и выбранным типовым сооружением по площади, объему и прочим физическим параметрам;  м - коэффициент корректировки на местоположение;  в - коэффициент изменени€ стоимости —ћ– (строительно-монтажных работ) между базовой датой (например, 1969, 1984, 1997 гг.) и датой оценки;  пп - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика;  ндс - коэффициент, учитывающий Ќƒ— (впрочем, существует мнение, что величина рыночной стоимости не должна включать Ќƒ—).

 ритери€ми выбора типового объекта (аналог) служат:

Х единое функциональное назначение;
Х близость физических характеристик (класс конструктивных систем);
Х сопоставимость хронологического возраста.

»ндексирование затрат.

¬ основе расчета лежит применение индексов стоимости (справочники сметных организаций) дл€ пересчета прошлых показателей затрат в текущие показатели стоимости. ¬ силу практической невозможности достоверного учета количественных и качественных характеристик оцениваемого объекта, этот способ не €вл€етс€ надежной альтернативой вышеприведенным методам расчета затрат.

ќпределение общего накопленного износа

ќбщий накопленный износ характеризуетс€ уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрени€ потенциального инвестора и выражаетс€ в снижении стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов со временем.

»знос, используемый в оценке, не совпадает с пон€тием бухгалтерской амортизации, котора€ предполагает списание первоначальной стоимости здани€ на стоимость созданной продукции и оказанных услуг по установленным нормативам.

¬ отличии от нормативного списани€ стоимости, оценочный износ представл€ет собой фактическое обесценение объекта.

ќбщий накопленный износ включает в себ€ следующие компоненты:

Х »ф - физический износ - потер€ стоимости в процессе эксплуатации под воздействием внешних природных факторов;
Х »фн - функциональный износ - потер€ стоимости в результате несоответстви€ функциональных характеристик объекта требовани€м рынка, сложившимс€ на дату оценки;
Х »вн - внешний (экономический) износ - потер€ стоимости по внешним по отношению к объекту оценки причинам; может возникнуть в результате изменени€ физического окружени€ объекта оценки или негативного вли€ни€ рыночной среды.

¬ рамах физического и функционального износа выдел€ют следующие виды износа:

Х устранимый износ - устранение которого физически возможно и экономически целесообразно;
Х неустранимый износ - затраты на ликвидацию дефектов превышают стоимость, котора€ может быть добавлены этим к объекту оценки (невыгодно).

ќценка накопленного износа св€зана с рассмотрением р€да хронологических величин, которые, в зависимости от способа их определени€, можно условно подразделить на:

Х фактические и нормативные (фактический возраст; срок полезной службы; остаточный срок полезной службы);
Х оценочные (действительный возраст; срок экономической службы; остаточный срок экономической службы).

‘актический возраст - число лет, прошедших с момента ввода здани€ в эксплуатацию до даты оценки. —рок полезной службы - период времени, в течение которого физические элементы строений могут функционировать; некоторые компоненты строений могут иметь срок службы, превышающий срок полезной службы всего здани€.

Ёлементы здани€ раздел€ют на две группы:

Х долгоживущие элементы - срок полезной службы, которых не меньше срока экономической службы здани€ (стены, фундамент, подземные коммуникации и др.).
Х коротко живущие элементы (кровл€, внутренн€€ отделка и др.).

ќстаточный срок полезной службы - период времени от фактического возраста здани€ до конца его общего срока полезной службы. ‘актический возраст и остаточный срок полезной службы в сумме составл€ют общий срок полезной службы. ƒействительный возраст - возраст, соответствующий фактическому состо€нию и полезности оцениваемого здани€.

—рок экономической службы - период времени, от момента постройки до того момента, когда строение перестанет вносить экономический вклад в стоимость объекта (обычно меньше срока физического существовани€ здани€).

Ќа продолжительность срока экономической службы оказывают воздействие:

Х физические факторы: темпы износа физических компонентов здани€ с учетом качества строительных работ, назначени€ объекта, климатических условий;
Х функциональные факторы: темпы совершенствовани€ строительных и энергосберегающих технологий, изменение архитектурных предпочтений, эффективность строительных проектов;
Х внешние или экономические факторы: краткосрочна€ и долгосрочна€ динамика спроса и предложени€, жизненный цикл региона и конкретной территории, приемлемые услови€ финансировани€.

ќстаточный срок экономической службы - период времени от даты оценки до окончани€ экономической службы. ƒействительный возраст и остаточный срок экономической службы в сумме составл€ют общий срок экономической службы.

ћетоды определени€ износа

Х ћетод рыночной выборки;
Х ћетод срока службы;
Х ћетод разбивки.

ѕервые два метода примен€ют главным образом дл€ определени€ общей суммы накопленного износа. ћетод разбивки используют дл€ распределени€ известной суммы общего износа между физическим, функциональным и внешним старением.

ћетод рыночной выборки включает следующие этапы:

1. ќтбор и идентификаци€ сделок с сопоставимыми объектами недвижимости, имеющими сходный с оцениваемым объектом уровень износа. (”слови€ сделок: совершатьс€ на дату, близкую к дате оценки, и принадлежать к рынку оцениваемого объекта.)
2. –асчет и внесение необходимых поправок в сопоставимые продажи на вы€вленные различи€, включа€ переданные имущественные права, финансирование и услови€ сделки. (≈сли оценщик может определить стоимость отложенного ремонта и функционального старени€, на эту сумму необходимо скорректировать цену продажи, так как в данном случае износ не будет включать восстановимые компоненты.)
3. –асчет остаточной стоимости схожих зданий как разности между ценой каждого сопоставимого объекта и стоимостью земли.
4. –асчет полной восстановительной стоимости строений дл€ каждого аналога на момент продажи (определ€етс€ на идентичной базе: по стоимости воспроизводства либо замещени€).
5. –асчет в денежном выражении общего накопленного износа как разности полной восстановительной стоимости строений и их остаточной стоимости. (≈сли не вносились поправки в цены продажи дл€ восстанавливаемых компонентов, то полученна€ сумма будет включать все виды устранимого и неустранимого износа, возникающие под воздействием всех возможных причин. ≈сли данна€ поправка была сделана, то полученный результат будет представл€ть собой сумму неустранимого износа под воздействием всех факторов).
6. ѕреобразование стоимостной величины износа в процентный показатель (норму) путем делени€ по каждому объекту суммы общего износа на величину полной восстановительной стоимости. (≈сли сроки сделок относительно близки к дате оценки объекта недвижимости, то процентные показатели можно использовать дл€ расчета общего износа оцениваемого объекта.)
7. ≈сли оцениваемый объект имеет отличи€ по таким элементам, как дата продажи, местоположение, качество обслуживани€, то полученную процентную норму, отражающую общее обесценение здани€ за весь срок службы, пересчитывают в годовое значение. (ƒл€ этого общую процентную норму надо разделить на фактический либо действительный возраст. Ќа основе анализа всего массива сопоставимых объектов рассчитываетс€ диапазон нормы годового износа в процентах. ѕоскольку дл€ каждой сопоставимой сделки не всегда можно получить точные значени€ действительного возраста, наиболее приемлемый диапазон значений нормы годового износа рассчитывают на основе фактического возраста сопоставл€емых сделок).
8. јнализ диапазона значений, выбор наиболее приемлемой нормы дл€ оцениваемого объекта и корректировка величины общего износа с учетом возраста оцениваемого объекта.

ѕолученную по сопоставимым объектам годовую норму износа можно использовать дл€ расчета общего срока экономической службы оцениваемого объекта, который необходим дл€ применени€ метода срока службы.

ћетод срока службы.

ѕроцент общего износа определ€етс€ как отношение действительного возраста объекта к сроку его экономической службы.

ћетод включает следующие этапы:

1. ќпределение прогнозируемого общего срока экономической службы по сходным здани€м, функционирующим на данном рынке.
2. –асчет действительного возраста оцениваемого здани€, который может равн€тьс€ фактическому возрасту, если у здани€ типичный уровень обслуживани€.
3. –асчет соотношени€ действительного (фактического) возраста и общего срока экономической службы, €вл€ющего предельной нормой износа строений.
4. ќпределение суммы общего износа зданий путем умножени€ полной восстановительной стоимости на предельную норму износа.
5. –асчет остаточной стоимости зданий, как скорректированной на расчетный процент износа полной восстановительной стоимости зданий.

ќпределение накопленного износа методом разбивки

ћетод дает положительный результат при недостаточности информации дл€ метода схожих продажах или метода срока службы.

ћетод предполагает следующие этапы:

1. расчет физического износа здани€;
2. расчет функционального старени€;
3. расчет внешнего старени€;
4. определение остаточной стоимости зданий как разницы между полной восстановительной стоимостью зданий и расчетной величиной вы€вленного физического, функционального и внешнего старени€.

—уществует два способа применени€ метода разбивки:

Х от общего к частному. (»звестна€ величина общего износа распредел€етс€ по его основным видам, вы€вленным на анализируемом объекте);
Х от частного к общему. (–асчет величины общего износа как суммы вы€вленных и оцененных его видов).

¬ российской практике оценки наиболее распространенным €вл€етс€ подход от частного к общему. «десь на первом этапе вычисл€ют все статьи физического износа, затем их суммируют, чтобы получить общую величину. Ќа втором этапе вычисл€ют все статьи функционального старени€ и суммируют их, чтобы получить общую величину функционального старени€. Ќа третьем этапе рассчитывают внешнее старение методом анализа парных продаж или методом капитализации арендных убытков. ѕоказатель внешнего старени€ следует распределить между земельным участком и строени€ми. Ќа четвертом этапе все виды физического износа, функционального и внешнего старени€, а также вы€вленного ущерба суммируют, чтобы получить величину общего износа.

¬еличина накопленного износа (»накопл) в отечественной практике оценки обычно определ€етс€ по формуле: (1-»накопл) = (1-»ф) (1-»фн) (1-»вн)

ќпределение физического износа возможно следующими методами:

Х ћетод срока службы;
Х Ќормативный метод;
Х —тоимостной метод;
Х Ёкспертный метод.

ќценка устранимого и неустранимого физического износа с использованием метода срока службы предусматривает четыре этапа:

1. ѕолна€ восстановительна€ стоимость здани€ распредел€етс€ между отдельными элементами в определенной последовательности:

- стоимость отложенного ремонта (элементов со 100%-ным износом);
- стоимость коротко живущих элементов с устранимым физическим износом;
- стоимость коротко живущих элементов с неустранимым физическим износом;
- стоимость долго живущих элементов с неустранимым физическим износом.

2. –асчет процента износа дл€ каждого выделенного элемента методом срока службы.
3. ќценка стоимости износа дл€ каждого элемента.
4. –асчет суммарного физического износа дл€ всего здани€.



Ќормативный метод основываетс€ на следующем соотношении: Fф - физический износ здани€, (%); Fi - физический износ i-го конструктивного элемента (%); Li - коэффициент, соответствующей доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здани€ (обычно определ€етс€ по ”ѕ¬— или по сметной стоимости); n Ц количество конструктивных элементов в здании.

»нформационной базой метода €вл€ютс€, в частности Ђѕравила оценки физического износа жилых зданийї ¬—Ќ 53-86 √осгражданстро€.

¬ рамках стоимостного метода износ оцениваетс€ на основе разумных фактических затрат на доведение элементов до Ђпрактически новогої состо€ни€; включает определение стоимости объективно необходимых ремонтных меропри€тий дл€ устранени€ вы€вленного дефекта; основываетс€ на информации строительно-монтажных и ремонтных организаций.

Ёкспертный метод подразумевает определение соответствующим специалистом процента износа каждого элемента здани€, с последующей оценкой величины износа в стоимостном выражении.

ќценка функционального износа включает рассмотрение его разновидностей.

”странимый функциональный износ, вызванный отсутствием необходимого компонента может быть определен следующим образом:

1. или —умма всех затрат на восстановление, или —тоимость убытков. 2. минус —тоимость установки нового компонента.


ѕор€док оценки устранимого функционального износа, требующего замены существующего компонента может быть следующим образом:

1. —тоимость действующего компонента.
2. минус ‘изический износ.
3. плюс —тоимость восстановлени€ функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости.
4. минус —тоимость установки этого же компонента при строительстве здани€.

ѕримерный пор€док расчета устранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью:

1. —тоимость действующего компонента.
2. минус ‘изический износ.
3. плюс —тоимость восстановлени€ функционально устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости .
4. минус —троительные затраты на установку нового компонента.

Ќеустранимый функциональный износ, вызванный отсутствием/неисправностью компонента может быть определен по следующему алгоритму:
1. —тоимость убытков.
2. минус —тоимость установки этого же компонента при строительстве здани€.

¬еличина неустранимого функционального износа, вызванного избыточной достаточностью может быть определена таким образом:

1. —тоимость избыточного компонента.
2. минус ‘изический износ.
3. плюс —тоимость убытков.
4. минус —тоимость установки нового компонента.

ќценка экономического износа предполагает, что факторы внешнего старени€ оказывают вли€ние как на стоимость земли, так изданий (по отдельности либо в совокупности).

ћетодами определени€ внешнего износа €вл€ютс€:

Х ћетод сравнительных парных продаж.
Х ћетод капитализации потерь в арендной плате.

ћетод сравнительных парных продаж - основан на анализе имеющейс€ ценовой информации по аналогам, отличающимс€ от объекта оценки только вы€вленным внешним износом.

ћетод капитализации арендных убытков дл€ оценки стоимости внешнего старени€ недвижимости можно примен€ть, если оцениваемый объект приносит доход.

ƒанна€ процедура выполн€етс€ следующим образом:

1. јнализ рыночной информации дл€ оценки арендных убытков и коэффициента капитализации;
2. ќценка снижени€ стоимости объекта недвижимости в целом методом капитализации убытков;
3. –аспределение общего снижени€ стоимости между двум€ составл€ющими объекта: земельным участком и здани€ми.

ќценка ущерба, причиненного зданию разрушением, проводитс€ методом разбивки отдельно по величине затрат на устранение, поскольку его стоимость не входит в полную восстановительную стоимость здани€.