Содержание
1. Описание объекта 3
1.1. Описание улучшений 3
1.2. Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта 4
1.3. Системы инженерного обеспечения 5
2. Определение рыночной стоимости земельного участка 6
3. Определение стоимости оцениваемого объекта 7
3.1. Затратный подход 7
3.2. Рыночный сравнительный подход 12
3.3. Доходный подход 17
Заключение 21
Список литературы 23
1. Описание объекта
1.1. Описание улучшений
Общая характеристика
Служебные помещения под офис, складские помещения, производственные помещения (столовая)
Площадь общая, м2
2823,6
Площадь полезная, м2
2186,9
Класс капитальности
2
Качество строительства
ХОРОШЕЕ
Нормативный срок службы, лет
50
Фактический срок службы, лет
31
Сведение о капитальном ремонте
В 1995 г. выполнен капитальный ремонт, 2000г. выполнен «евроремонт» в офисных помещениях
1.2. Характеристика основных конструктивных элементов оцениваемого объекта
Элемент
Конструктивное решение. Материал
Состояние
Фундамент
Ленточные монолитные железобетонные.
Имеются мелкие трещины (шириной до1 мм) трещины в цокольной части здания. Несущая способность не снижена. Состояние хорошее
Наружные стены
Железобетонные панели.
Наблюдаются небольшие трещины в панелях (шириной до 1 мм), отпадание раствора в швах между плитами, мелкие выбоины на плитах. Состояние хорошее.
Перекрытия
Железобетонные плиты
Имеются незначительные трещины шириной до 0,5 мм в плитах и в местах примыкания к стенам. Состояние хорошее.
Полы
В производственных помещениях (в столовой) – керамическая плитка, в зале – линолеум, в складских помещениях – бетонный пол, в офисных помещениях – ковровое покрытие.
Наблюдаются мелкие сколы, трещины отдельных керамических плиток на площади до5 %, небольшие повреждения в линолеуме, в целом состояние пола хорошее.
Окна
Во всём помещении – двойные створные деревянные блоки.
Состояние деревянных блоков хорошее.
Двери
Входные – металлические полуостеклённые с пластиковым покрытием. Внутренние – деревянные филенчатые
Состояние всех типов дверей отличное.
Внутренняя отделка
В производственных помещениях: стены – высококачественная окраска водными составами и глазурованная плитка, потолок – штукатурка, побелка; в зале: стены и потолок – штукатурка, побелка. В складских помещениях: стены и потолок – штукатурка, побелка. В офисном помещении: стены – обои под покраску, потолок – штукатурка, побелка. В санузлах: стены, – глазурованная плитка, потолок – штукатурка, побелка.
Состояние внутренней отделки офисного помещения отличное, в производственных – пожелтение, отшелушивание слоя побелки в некоторых местах, в санузлах – мелкие трещины и сколы в отдельных плитках на площади до 5 %. Состояние хорошее.
1.3. Системы инженерного обеспечения
Элемент
Состояние
Водопровод
Наблюдается незначительное ослабление сальниковых набивок и прокладок кранов и запорной арматур.
Электросети
В подсобных помещениях частично отсутствуют лампы
Канализация
Наблюдается ослабление мест присоединения приборов, повреждение отдельных мест чугунных трубопроводов.
Система отопления
Наблюдается незначительное повреждение окрасочного состава стальных трубопроводов и радиаторов. Требуется окраска местами до 10 %.
Вентиляция
Наблюдается внутренне загрязнение вентиляционных каналов, местами коррозия металлических деталей системы.
Телефон
Имеется (4 номера)
2. Определение рыночной стоимости земельного участка
Расчёт стоимости земельного участка производится методом остатка. Суть его заключается в следующем:
* необходимо определить стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
* рассчитать чистый операционный доход от объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
* определить рыночную стоимость единого объекта недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода за определенный период;
* рассчитать рыночную стоимость участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или замещения улучшений
№ п\п
Элемент анализа
Значение
1
Чистый операционный доход
2 114 777,28
2
Стоимость улучшений
2 276 456
3
Коэффициент капитализации улучшений
0,37
4
Чистый операционный доход, относящийся к улучшениям (п.2*п.3)
842 288,72
5
Земельная рента (п.1-п.4)
1 272 488,56
6
Коэффициент капитализации для земли
0,34
7
Рыночная стоимость земельного участка (п.5/п.6)
3 742 613,12
Чистый операционный доход посчитан на основе аренды земельного участка (09.11.2005 г.)
Для наиболее эффективного использование данного участка выбрано строительство торговых площадей (магазин), стоимость улучшений – сметная стоимость строительства данного объекта.
3. Определение стоимости оцениваемого объекта
3.1. Затратный подход
Затратный подход основывается на принципе замещения. Этот принцип утверждает, что не существует благоразумных покупателей, которые заплатят за собственность больше, чем составят затраты на приобретение подобной площади или на возведение строения равнозначного качества и функциональности без чрезмерной задержки.
Затратный подход - это подход, при котором стоимость объекта оценивается как сумма расходов по его восстановлению в первоначальном виде за вычетом накопленного износа.
Расчет восстановительной стоимости здания, рекомендуемого к продаже, производится следующим образом:
1. Определение стоимости строительства в ценах 1969 года на основе сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости;
2. Перевод стоимости в цены 1984 г. на основе индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, прочих затрат и