1. Задачи на применение методов доходного подхода
Задача 2Д. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, способного равномерно генерировать в предстоящие несколько лет следующие годовые доходы: 2,22 млн. руб.; 1,87 млн. руб.; 1,94 млн. руб. Кроме этого, предполагается, что в конце третьего года объект будет продан за 6,87 млн. руб. Ставка дисконтирования 17 %.
Решение. В рамках доходного подхода (в методе дисконтирования денежных потоков) текущая рыночная стоимость объекта равна сумме будущих доходов, приведённых к текущему времени, т.е. дисконтированных к дате оценки:
Здесь текущая стоимость объекта имущества; доход, генерированный объектом имущества в течение периода с номером ; число периодов генерирования компонентов денежного потока; ставка дисконтирования; стоимость реверсии (перепродажи) объекта имущества по окончании времени владения имуществом.
Итак, текущая рыночная стоимость объекта, рассчитанная методом дисконтирования денежных потоков, равна 9,13 млн. руб. В расчётах учтено, что при дисконтировании распределённых во времени компонентов денежного потока необходимо перейти к «импульсному» компоненту денежного потока, расположенному на оси времени в середине интервала генерирования компонента денежного потока: для первого года – середина первого года, для второго года – середина второго года, отстоящая от даты оценки на полтора года и т.д. При дисконтировании стоимости реверсии объекта применён целочисленный коэффициент, т.к. данный компонент денежного потока не распределён во времени, а получен «импульсно» – в течение короткого времени.
2. Задачи на применение методов затратного подхода
Задача 2З. Рассчитать рыночную стоимость объекта имущества, состоящего из земельного участка, купленного 03.01.2002 за 112,0 тыс. руб., и дачного дома, построенного поэтапно: 1) в течение второго и третьего квартала 2003 года возведён фундамент, затраты на который составили 43,8 тыс. руб.; 2) в течение второй половины 2004 года построен дом (без отделки), затраты на который составили 111,6 тыс. руб.; 3) в течение первой половины 2005 года была произведена отделка, затраты на которую составили 99,4 тыс. руб. Сроки эффективной жизни элементов объекта составляют: для фундамента – 70 лет, для дома – 45 лет, для отделки – 9 лет. Инфляция по годам: 2002 – 15%, 2003 – 13%, 2004 – 11%, 2005 – 10%. Дата оценки 04.01.06.
3. Задачи на применение методов сравнительного (рыночного) подхода на примере оценки объектов недвижимости
Задача 2С. Рассчитать рыночную стоимость квартиры в городе N, обладающей следующими характеристиками: дом находится в зоне С в 11 минутах от метро. На рынке зафиксированы следующие цены недавних сделок с аналогичными квартирами, причём сделка с квартирой № 1 была произведена пять месяцев назад, а темп повышения цен – 1,3 % в месяц:
Квартира-аналог
1
2
3
4
5
Цена, млн.руб.
1,01
1,22
1,20
1,19
1,56
Ценовая зона города
A
B
С
D
E
Удалённость от метро
7 мин
20 мин
3 мин
14 мин
4 мин
Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от расположения дома в зоне:
A
B
C
D
E
0,78
0,93
0,70
0,86
1,00
Коэффициент, учитывающий зависимость цены квартиры от удалённости дома от метро, является одинаковым и определяется из таблицы:
1
0,95
0,90
0,85
0 – 5 мин
5 – 10 мин
10 – 15 мин
15 – 20 мин
Решение. В рамках сравнительного подхода текущая рыночная стоимость объекта в данном случае равна:
Итак, текущая рыночная стоимость объекта (квартиры), рассчитанная в рамках сравнительного подхода, в данном случае равна 0,98 млн. руб. Здесь учтено, что цену квартиры № 1 необходимо привести к дате оценке, используя информацию о ежемесячном темпе повышения цен на подобные квартиры.
4. Задачи на применение метода парных сравнений в рамках сравнительного (рыночного) подхода при оценке объектов недвижимости
Задача 2П. Рассчитать текущую рыночную стоимость составного объекта недвижимости, если имеется следующая информация об объекте оценки и о недавних рыночных сделках сходных объектов недвижимости:
Объект
оценки
Объекты-аналоги
1
2
3
4
Площадь дома, м2
290
290
290
220
220
Балкон
есть
есть
нет
есть
есть
Сад
нет
есть
нет
есть
нет
Цена на рынке, тыс.руб.
?
455
390
390
364