Содержание

Вопрос 1. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке бизнеса 3

Практическая часть 8

Список литературы. 12

Вопрос 1. Основополагающая роль принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в оценке бизнеса

В поисках наилучшего и наиболее рентабельного использования для оцениваемых строений и участка земли под ними мы сравниваем существующий вариант использования с другими возможными вариантами. Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нем строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части: оптимальное использование вакантного участка земли и оптимальное использование участка со строениями.

Анализ свободного участка производится для того, чтобы определить наиболее рентабельный вариант его использования, не замыкаясь на существующем. Оценщик должен принять во внимание срок предполагаемого использования, реакцию непосредственного окружения, а также вклад производственных улучшений, если таковые имеются. Рамки анализа должны ограничиваться допускаемыми законом вариантами использования, а также учитывать физически допустимые возможности. Имеют значение также зональные ограничения и ограничения правомочий владельца, которые следует принимать во внимание.

С течением времени представление об оптимальном использовании может изменяться ввиду произошедших перемен. Здание мотеля, расположенное на оживленной трассе, может потребовать перепрофилирования, если новое шоссе республиканского значения проложено в стороне от него. Закрывшиеся станции технического обслуживания могут использоваться как предприятия питания. Фермерские участки могут быть более эффективно использованы как зоны отдыха или частный аэропорт, чем ферма.

Поскольку стоимость недвижимости меняется под действием внешних факторов, нечто подобное происходит и с определением оптимального использования. В силу этого заключение о стоимости и направления оптимального использования должны даваться на конкретную дату оценки. Существующие улучшения должны быть проверены с точки зрения: добавляют ли они возможностей обоснованного оптимального использования имущественного комплекса. Если участок земли свободен от строений, оценщик должен определить, какое именно строение следует возвести с учетом рыночной ситуации. Если строения существуют, следует определить, насколько они увеличивают или уменьшают стоимость участка земли при выбранном для него варианте оптимального использования.

Таким образом, принципом, обобщающим влияние указанных ранее трех групп принципов оценки, является лучшее и наиболее эффективное использование.

Разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на эффективную дату оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования дает концептуальную модель для анализа различных факторов, влияющих на стоимость участка. Рассмотрим применение данного принципа подробнее.

Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов.

Перед принятием решения о приобретении и освоении / застройки земли или о покупке уже существующего здания для немедленного использования или перестройки, потенциальному покупателю необходимо определить, каким потенциалом повышения стоимости обладает данная собственность. Застройщик заинтересован в ответах на два главных вопроса. Первый из них – насколько рынок готов принять (поддержать) планируемый вариант использования или, говоря по-другому какие варианты использования будет приняты рынком. Ответ на данный вопрос требует изучения рыночных возможностей и анализа конкуренции. Второй вопрос – каковы затраты и обоснованность освоения /застройки земли или перестройки объекта. Для того, чтобы ответить на него, необходимо определить емкость земли и ограничения на основание / застройку участка. Факторы, которые следует принять во внимание при ответе на данный вопрос, включают: потенциал местоположения, рыночный спрос, правовую обоснованность данного варианта застройки, ресурсное качество участка, технологическую и финансовую обоснованность проекта.

Местоположение земли имеет большое значение и считается