Содержание

1. Теоретическая часть 3

Вопрос № 6. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости 3

Вопрос № 19. Метод дисконтированных денежных потоков 7

Вопрос № 24. Принципы, вид и формы аренды недвижимости 11

2. Практическая часть 18

Задача 1 18

Задача 3 19

Задача 17 20

Задача 26 21

Задача 32 22

Задача 33 23

Задача 34 24

Задача 36 25

Список литературы 26

1. Теоретическая часть

Вопрос № 6. Первичный и вторичный рынки недвижимости. Уровень риска на рынке недвижимости

На рынке недвижимости выделяются две его состав­ляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный и вторичный рынки недвижимости вза­имосвязаны.

Первичный рынок — экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком слу­чае выступают государство в лице своих федеральных, ре­гиональных и местных органов власти, строительные ком­пании — поставщики жилой и нежилой недвижимости[4,с .111].

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадле­жащий определенному собственнику — физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке ценных бумаг и т. д. Но там товары свободно переме­щаются в экономическом пространстве, имеют иной срок жизни. В, силу стационарного характера недвижи­мости ее предложение на рынке привязано к опреде­ленному региону, в рамках города — определенному району или даже микрорайону.

Количество недвижимости, предлагаемой на первич­ном рынке, зависит от нового строительства. От него за­висит количество поступающего на рынок элитного жилья. Как утверждают специалисты, вторичного рынка элитного жилья практически не существует (кроме еди­ничных объектов). Новые индивидуальные проекты (стро­ительство и реконструкция) могут обеспечить поступление на первичный рынок качественной недвижимости.

Предложение на рынке недвижимости с учетом пер­вичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда не­движимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рын­ков позволяет добиваться снижения издержек по созда­нию новых объектов недвижимости, обеспечивая рен­табельное развитие рынка недвижимости.

Риски на рынке недвижимости

Существенное значение для анализа эффективности деятельности инвестиционно-строительных и риэлторских компаний на рынке недвижимости имеет проблема рисков[2, с. 188].

Следует иметь в виду, что любая операция с недвижимостью - это операция, несущая элементы риска. При этом операции с недвижимостью находятся в числе наиболее рискованных секторов предпринимательской деятельности. Причин тому довольно много, но важнейшее значение имеют такие особенности рынка недвижимости, как локальность, высокая зависимость от состояния региональной экономики, долгосрочный характер инвестиций, низкая ликвидность товара на рынке. Накладываясь на высокую капиталоемкость объектов недвижимости и значительный уровень издержек сделок с недвижимостью, эти обстоятельства ставят проблему управления рисками на одно из первых мест в бизнесе на рынке недвижимости. Можно сказать, что управление рисками - квинтэссенция всей проблематики управления для предпринимательства в сфере недвижимости. Для того чтобы управлять рисками, прежде всего, необходимо знать содержание (природу) рисков.

       Риск - это возможные отклонения реальных результатов той или иной операции или проекта в отрицательную сторону по сравнению с планируемыми вначале.

       В операциях с недвижимостью риск может проявляться в более низкой, чем планировалось ранее, цене при продаже недвижимости; в более высоком, чем предполагалось, уровне операционных расходов при управлении недвижимостью; в снижении фактической рентабельности инвестиционного проекта по сравнению с проектной и даже в утрате собственности - как в связи с разрушением самого “тела” недвижимости, так и по причине потери прав на недвижимость. Масштабы таких рисков могут быть весьма различны: от потери дохода или его части до полной утраты инвестируемых средств или собственности.

       Что же является причиной рисков? Представление об этом может дать общая классификация рисков, в соответствии с которой можно выделить[5, с. 123]:

       - рыночные риски (бизнес-риски, коммерческие риски), связанные со спецификой сферы предпринимательской деятельности и влиянием на нее макроэкономических и региональных факторов;

       - производственные (хозяйственные) риски, относящиеся к уровню фирмы и определяемые качеством се деятельности;

       - финансовые риски, как обусловленные общим состоянием финансовой системы в стране, так и возникающие в связи с принятием компанией (фирмой) тех или иных решений относительно финансирования ее деятельности.

       Целесообразно рассмотреть общую классификацию рисков применительно к сфере недвижимости, начав с рыночных рисков.

       Как известно, любой объект недвижимости имеет юридическую, физическую и экономическую определенность. При этом любая операция с недвижимостью происходит в рамках определенных территориальных образований с присущими им административными правилами и процедурами. Соответственно можно выделить следующие источники рыночных рисков:

-       юридические (возможность утраты права собственности, образования