Глава 3. Оценка ипотечного кредитования юридических лиц

3.1. Анализ предпочтения выбора вида кредитования

Статистика свидетельствует: около 75% россиян хотели бы улучшить жилищные условия, но лишь 1,2% населения способны приобрести квартиры за счет собственных средств сразу.

Допустим, что у желающего улучшить свои жилищные условия есть собственные накопления в размере $5000, доход $500 в месяц и желание приобрести квартиру стоимостью $15 000. При этом он готов в течение 10 лет тратить на эти цели 30% от своего дохода.

Какая стратегия предпочтительнее при различных макроэкономических условиях?

Как повлияет на выбор стратегии необходимость платить за аренду квартиры, когда нет никакого собственного жилья? (Предполагаемый размер арендной платы – $100 в месяц).

Возможные стратегии:

1. Накопление требуемой для покупки квартиры суммы на депозитном счете в банке по ставке 6% годовых в валюте (СН).

2. Накопление с использованием ссудно-сберегательной схемы (ССС), основными условиями которой является получение ссуды, необходимой для покупки квартиры после накопления 50% от ее текущей стоимости, индексация накопленной суммы в соответствии с темпами роста цен на недвижимость, плата за рассрочку в размере 7% годовых равными суммами.

3. Использование банковского кредита (БК) на следующих условиях: ставка по кредиту 13% в валюте, первоначальный взнос по кредиту 30% от его суммы, платежи равными долями.

Рассмотрим следующие варианты.

Базовый вариант:

В первый год накопления средств цены на недвижимость выросли на 18%, но в течение десятилетнего периода накопления темпы роста цен замедляются и к концу периода достигают 6% в год. Доходы населения растут примерно так же. Ставки по депозитам постепенно снижаются примерно на 7% в год, таким образом, через 10 лет ставка по валютным вкладам составит 3% годовых.

Вариант снижения цен:

В первый год рост цен на недвижимость составил 18%. В течение 10 лет цены равномерно снижаются, и в последний год периода накопления они снижаются на 9%. Доходы населения растут примерно на 1-2% в год. Процентная ставка по вкладам населения равномерно снижается и составляет к 10-му году накопления средств примерно 7% годовых.

График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и наличии затрат на аренду до момента приобретения нового жилья представлен на рис. 3.1.

Рис. 3.1. График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и наличии затрат на аренду

За 10 лет стоимость квартиры выросла примерно в 2,5 раза, при этом накопить удалось половину суммы, требуемой для покупки квартиры, так как аренда существенно снижает скорость накопления (за аренду пришлось заплатить почти столько же, сколько удалось накопить).

При использовании кредита есть существенная экономия по расходам за счет фиксации цены квартиры до ее значительного удорожания и отсутствия платы за аренду.

ССС характеризуется высокими расходами (в 2 раза выше, чем по БК, и чуть выше стоимости квартиры через 10 лет) за счет долгого накопления (5 лет) требуемой суммы для предоставления рассрочки (за это время стоимость квартиры выросла в 2 раза) и затрат на аренду в течение этого периода.

График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и отсутствии затрат на аренду до момента приобретения нового жилья представлен на рис. 3.2.

Рис. 3.2. График расходов на приобретение жилья при высоких равномерных темпах роста цен и доходов и отсутствии затрат на аренду

В данном случае затраты по ССС и БК приблизительно равны, при этом достигается существенная экономия по сравнению с самостоятельным накоплением (расходы почти в 2 раза меньше).

Кроме того, при самостоятельном накоплении придется жить в старой квартире примерно 7 лет, тогда как при использовании ССС переезд в новое жилье возможен через год.

График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и наличии арендной платы представлен на рис. 3.3.

Рис. 3.3. График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и наличии арендной платы

За 10 лет стоимость квартиры выросла примерно в 1,5 раза. При собственном накоплении для покупки квартиры не хватило примерно 10% от ее стоимости на конец периода.

Затраты по БК и ССС превышают стоимость квартиры на конец периода на 12 и 67% соответственно.

Более высокие затраты по ССС обусловлены приобретением квартиры по максимальной цене (через 5 лет).

График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и отсутствии арендной платы представлен на рис. 3.4.

Рис. 3.4. График расходов на приобретение жилья при снижении темпов роста цен и отставании темпов роста доходов и отсутствии арендной платы

Затраты при использовании всех трех стратегий приблизительно равны, но при СН переезд в новую квартиру произойдет приблизительно через 6 лет.

В целом можно сказать, что каждая из стратегий имеет свои преимущества при различных макроэкономических условиях и особенности,