Глава 3 Направления совершенствования ипотечного жилищного кредитования

3.1 Развитие ипотечного кредитования в России

3.2 Перспективы применения моделей ипотечного кредитования в России

3.3. Рекомендации по совершенствованию ипотечного кредитования в «АК БАРС» БАНКЕ

3.1 Развитие ипотечного кредитования в России

Ипотека — самофинансирующаяся система, она сама способна зарабатывать деньги и приносить прибыль. Что касается государственной поддержки, то она должна осуществляться по нескольким направлениям:

• быстрая и тщательная разработка и принятие законов, необходимых для развития ипотечного жилищного кредитования (последнее зависит и от активности Государственной думы);

• создание благоприятной среды для деятельности субъектов ипотечного рынка — заемщиков, кредиторов, риэлтеров и страховых компаний. Речь идет о совершенствовании налоговой системы, механизма функционирования ипотеки, о снижении рисков и, в конечном счете, об удешевлении кредита. Это косвенная бюджетная поддержка;

• прямые бюджетные вложения, но не на "проедание" их в виде раздачи кредитов, а, например, на формирование уставных капиталов операторов вторичного рынка — агентств по ипотечному жилищному кредитованию;

• создание всевозможных гарантий для деятельности ипотечных организаций.

Существует следующий порядок ипотечного кредитования, Выдав кредит, кредитор (банк) получает в залог квартиру того, кому эта ссуда выдана, и обязательство заемщика платить по кредиту. «Далее возможны 2 схемы. Либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию выкупает права по выданным ипотечным кредитам, либо кредиты оформляются банком в виде закладных, и Агентство их выкупает. Эти права по кредитам (в первом варианте) либо закладные (во втором варианте) являются основой для выпуска ипотечных ценных бумаг. Далее эти бумаги поступают на рынок».

Ипотечные ценные бумаги обеспечены конкретными отданными в залог квартирами и конкретными обязательствами граждан по выплате кредитов. Если же под эти ценные бумаги даются еще и гарантии государства, то они становятся особенно привлекательными для инвесторов.

В роли инвесторов могут выступить так называемые институциональные инвесторы. К ним относятся крупные страховые компании, негосударственные и государственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, объединенные фонды банковского управления и другие организации, которые должны вкладывать средства в не рисковые проекты. И, конечно же, частные лица, желающие вложить свои деньги в действительно надежное дело.

Привлекательными эти ценные бумаги окажутся и для предприятий, которым надо строить жилье для своих сотрудников. Участие в системе ипотечного кредитования путем приобретения ценных бумаг в этом случае будет самым эффективным способом решения проблемы. Предприятие покупает у Агентства по ипотечному кредитованию ценные бумаги, оговаривая, что эти средства будут направлены на выкуп тех кредитов, которые предоставлены сотрудникам этого предприятия на покупку квартир. При этом экономятся средства (ценные ипотечные бумаги не облагаются НДС), и у предприятия нет никаких хлопот, связанных с процессом строительства.

Еще одна особенность — между заемщиком и ипотечной ценной бумагой никакого процесса строительства нет и быть не должно. Потому что система ипотечного кредитования — это система реализации жилья, а не система финансирования строительства. Ипотека выступает лишь механизмом гарантии для банков при выдаче кредитов на строительство жилья. Это финансовый механизм. По этой причине неправильно называть ипотеку "ипотечным жилищным строительством".

Ситуацию на жилищном рынке характеризует динамика коэффициента доступности жилья, который измеряется как отношение средней стоимости стандартной квартиры к годовому среднему доходу семьи (полученное значение можно интерпретировать как количество лет, необходимых для приобретения жилья с данным уровнем дохода). «Изменение коэффициента доступности жилья в различных городах показывает близкую тенденцию. «Наиболее благоприятная ситуация сложилась в 1997 году, когда отмечались повышение доходов населения и некоторое замедление роста цен на рынке жилья. В 1998 году уровень доступности жилья снизился в связи с тем, что реальные среднедушевые доходы населения в рублях уменьшились, а цены на жилье в рублевом исчислении возросли». Падение платежеспособного спроса на жилье вследствие сокращения доходов, а также определенное насыщение спроса на жилье со стороны наиболее высокодоходной части населения привели к снижению средних реальных рыночных цен на жилье как на вторичном, так и на первичном рынках». В настоящее время во многих регионах наблюдается небольшое повышение уровня доступности жилья, другими словами, значение соответствующего коэффициента несколько уменьшилось.

До кризиса августа 1998 года жилищные кредиты населению предоставляли не более 20 банков России. После кризиса многие из них приостановили свою деятельность, однако, по мере экономической стабилизации их место заняли новые банки, которые постепенно вовлекались в различные ипотечные программы. Этому способствовало, как стремление банков участвовать в деятельности на перспективном рынке в реальном секторе экономики, так и развитие региональных инициатив в области ипотечного жилищного кредитования в ряде крупных регионов.

«Несмотря на сложную экономическую ситуацию в 1998 году, некоторые банки продолжили реализацию собственных ипотечных программ. Так, Инвестсбербанк начал предоставлять ипотечные кредиты в долларах США по процентным ставкам 27 – 30 % годовых. С учетом столь высоких процентных ставок срок кредитов, как правило, не превышал 2 – 3 лет». Большинство заемщиков стремились при первой возможности погасить задолженность раньше срока, так как платежи по процентным ставкам были чрезмерными.

Высокие ставки по ипотечным жилищным кредитам банков объясняются следующими причинами:

до сих пор не решен ряд правовых вопросов, определяющих