Содержание

Введение

Одной из основных задач банков в российской экономике является превращение сбережений населения в инвестиции в реальный сектор экономики. Как свидетельствует многолетняя практика зарубежных государств, эта задача может быть успешно решена путем создания необходимых предпосылок для развития ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование как раз и позволяет мобилизовать значительную часть сбережений населения и направить их в важнейшие отрасли хозяйства, прежде всего связанные с жилищным строительством. Зарубежный опыт, да и опыт тех российских регионов, где ипотека уже развивается, показывает, что ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения. Поэтому благодаря ипотеке можно задействовать те огромные финансовые средства, которые хранятся на руках населения в виде наличной иностранной валюты и объемы которых сопоставимы с государственным бюджетом страны.

Одновременно ипотека будет способствовать восстановлению доверия населения к государственным и коммерческим банкам, поскольку граждане, кредитующиеся в банке, как правило, держат в нем и свои депозитные счета. Ипотечное кредитование есть тот механизм, который обеспечивает взаимосвязь между денежными ресурсами населения, банками и предприятиями стойиндустрии, направляя финансовые средства в реальный сектор экономики.

Развитие ипотечного кредитования является также одним из приоритетных направлений государственной политики в кредитно-финансовой сфере.

Задачами работы является рассмотрение финансовых учреждений, трансформирующих сбережения в ипотечные займы.

Субъекты рынка ипотечных кредитов

В далеком прошлом тот, кто давал деньги в долг под обязательство вернуть его деньгами или имуществом, ставил на землю должника столб с надписью, что земля и имущество являются обеспечением долга на определенную сумму. Такой столб назывался «ипотека» (греч. hypotheke залог, заклад).

Ипотека – это один из способов обеспечения обязательства конкретного лица каким-либо недвижимым имуществом. В данном случае залогодержатель имеет право при неисполнением залогодателем своих обязательств удовлетворить свои требования за счет заложенной недвижимости.

Поскольку ипотека может использоваться в обеспечении любого денежного обязательства, на ипотечном рынке активно действуют и коммерческие банки и различного рода финансовые компании (страховые, трастовые, частные, пенсионные фонды и т. д.).

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре субъекта, каждый из которых выполняет определенные функции, решает соответствующие задачи и преследует собственные интересы:

1. Заемщик.

2. Банк-кредитор.

3. Инвестор.

4. Структура, выполняющая функции покупателя ипотечных кредитов у коммерческих банков. Она должна быть элементом вторичных ипотечных ценных бумах с целью мобилизации необходимых ресурсов для ипотечного кредитования и выступать в качестве одного из операторов фондового рынка. Такой структурой может быть агентство ипотечного и жилищного кредитования, созданное в соответствии с Постановлением Правительства РФ «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26.08.1996 г.

Рассмотрим задачи и функции каждого из четырех основных участников ипотечных отношений.

Заемщик. Его задача состоит в том, чтобы получить по возможности более дешевый кредит на условиях, позволяющих своевременно возвратить кредит и приобрести помещение, наиболее полно отвечающее потребностям и возможностям заемщика.

Банк-кредитор. Его задача состоит в максимизации прибыли и дивидендов акционеров банка. Одним из путей решения этой задачи является многократное использование банком кредитных ресурсов. Это возможно, если банк в сравнительно короткий срок продаст выданный кредит четвертому участнику рынка ипотечных кредитов – агентству. Дело в том, что поступившие банку деньги за проданные кредиты зачисляются на его корреспондентский счет, и одновременно соответствующая сумма «Списывается» с баланса банка, в результате чего он получает возможность выдавать новый кредит.

Подобные операции могут повторяться в течение года неоднократно. Однако за банком сохраняется обязанность обслуживания «проданных» кредитов, то есть получение денег в погашение ссуды и уплаты процента. Эти деньги банк должен будет перечислить агентству, которому он ранее продал кредит.

В случае нарушения заемщиком сроков возврата кредита обязанность банка – проведение всех операций, связанных с продажей залога и перечисление соответствующих сумм агентству, ранее купившему у банка кредит.

Банки выступают в роли агентов – поставщиков ипотечных кредитов, принявших на себя их обслуживание. За оформление кредита банки могут получать разовые вознаграждения, а за текущее обслуживание определенный процент - комиссионных отчислений от перечисленных заемщиков средств в счет погашения кредита. Таким образом, банки имеют постоянный стимул выдавать ипотечные кредиты и продавать их соответствующим покупателям, в свою очередь формирующим кредитные пулы, базируясь на которых они эмитируют собственные ипотечные ценные бумаги и продают их другим инвесторам.

Как свидетельствует практика зарубежных стран, один и тот же банк может держать часть выданных ипотечных кредитов в своем кредитном портфеле, часть продавать, приобретать кредиты других банков, или же покупать ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке.

Инвестор. В рассматриваемом аспекте инвесторами являются