СОДЕРЖАНИЕ

Введение 3

I. Механизм правового регулирования ипотечных отношений в жилищной сфере 5

1.1. Субъекты 5

1.2. Оформление и закрепление прав на объекты ипотеки в жилищной сфере 7

1.3. Правовые инструменты регулирования ипотеки в жилищной сфере 18

II. Проблемы правового регулирования отношений в жилищной сфере 22

2.1. Проблемы законодательного регулирования 22

2.2. Проблемы практического правоприменения 28

Заключение 35

Список литературы 37

Введение

Важным разделом законодательства о залоге является залог недвижимости - ипотека. Данный раздел присутствует в Законе о залоге Российской Федерации. Нормы о залоге недвижимости включены в новый Гражданский кодекс. Большое значение в регулировании залога недвижимости имеет Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 года N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Данный акт устанавливает, что, если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает кроме погашения основной суммы долга и процентов по нему также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки вследствие неисполнения либо просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения основного обязательства.

Ипотека также обеспечивает суммы, причитающиеся залогодержателю в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, и возмещение судебных издержек и других расходов, вызванных обращением взыскания и реализацией заложенного имущества.

Договор о залоге недвижимости требует обязательного нотариального удостоверения и регистрации.

Российское законодательство не предусматривает возможности заложить закладные свидетельства, которые могут выступать в качестве ценных бумаг. Вместе с тем еще римскому праву был известен залог права залога .

За годы экономических реформ в России залог уже успел зарекомендовать себя как эффективно действующий инструмент рыночной экономики.

Для нормального функционирования гражданского оборота необходимо четкое нормативно - правовое закрепление системы способов обеспечения исполнения обязательств. В целях предотвращения или уменьшения размера негативных последствий, которые наступили бы в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения должником своего обязательства, само такое обязательство может быть обеспечено одним из следующих способов:

- неустойкой;

- залогом;

- удержанием имущества должника;

- поручительством;

- банковской гарантией;

- задатком;

- другими способами, предусмотренными законом или договором (ст. 329 Гражданского кодекса РФ).

Особая "привлекательность" залога в системе способов обеспечения обязательств объясняется, среди прочего, тем, что с его использованием проще произвести принудительное взыскание.

Итак, цель работы – раскрыть сущность правового регулирования отношений ипотеки (залога недвижимости) в жилищной сфере. Для этого и поставлены следующие задачи (основные вопросы, подлежащие разработке (исследованию)): изучение механизма правового регулирования ипотечных отношений в жилищной сфере, рассмотрение основных проблем законодательного регулирования и практического правоприменения.

I. Механизм правового регулирования ипотечных отношений в жилищной сфере

1.1. Субъекты

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.