Содержание

Теоретическая часть: Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости 2

Введение 2

1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости 3

2. Классификация затрат в затратном подходе к оценке недвижимости 6

3. Методы определения стоимости нового строительства улучшений 7

4. Анализ различных видов износа при использовании затратного подхода 9

Заключение 11

Практическая часть 13

Список используемой литературы 14

Теоретическая часть: Затратный подход к оценке недвижимости. Анализ различных видов износа с учетом основных характеристик жизни объекта недвижимости

Введение

Под недвижимостью в соответствии с современным действующим законодательством понимают земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

Под оценкой недвижимости понимают комплекс процедур, предназначенных для определения стоимости объекта недвижимости. Процесс оценки недвижимости является весьма сложным и неоднозначным. Применительно к недвижимости он имеет ряд особенностей, которые необходимо знать.

Оценка недвижимости достаточно часто необходима при продаже и купле ряда объектов. При этом в зависимости от целей оценки можно использовать различные подходы. В связи с актуальностью изучения вопросов методологии оценки недвижимости на современном рынке, данная тема предложена к исследованию в контрольной работе. Целью данной контрольной работы выступает изучение затратного подхода к оценке недвижимости. Поставленная цель конкретизируется рядом задач:

1) Рассмотреть сущность и основные этапы затратного подхода к оценке недвижимости;

2) Рассмотреть классификацию затрат при оценке недвижимости;

3) Рассмотреть основные методы определения стоимости нового строительства в рамках затратного подхода;

4) Рассмотреть методы расчета накопленного износа в рамках затратного подхода.

1. Сущность и этапы затратного подхода к оценке недвижимости

Сущность затратного подхода к оценке недвижимости состоит в определении стоимости имущества, основанном на определении стоимости издержек на создание изменений и утилизацию имущества с учетом всех видов износа.

Выделяют следующие основные этапы процессе оценки недвижимости затратным подходом[1, с. 45]:

1) формирование базы данных издержек и иной информации по объекту недвижимости;

2) изучение рынка и анализ основной рыночной информации;

3) определение стоимости участка земли;

4) определение восстановительной стоимости или замещающей стоимости зданий и сооружений;

5) определение величины накопленного износа;

6) определение рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим каждый из этапов более подробно.

На первом этапе при формировании базы данных издержек и иной информации необходимо иметь ввиду, что информация должна быть проверенная и достоверная. На данном этапе необходимо оценить, отследить типичную величину предпринимательской прибыли и величину косвенных издержек.

На втором этапе при изучении рынка, в частности при изучении косвенных издержек пользуются специальными сборниками. Необходимо проанализировать какие издержки учтены, а какие нет.

На третьем этапе при определении рыночной стоимости недвижимости участок земли рассматривается как свободный. Стоимость участка земли определяется следующим образом[5, с. 98]:

1) при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о продажах аналогичных участков используют метод сравнения продаж;

2) при наличии достоверной информации о продаже или аренде аналогичных участков с относительно новыми зданиями и сооружениями, которые представляют лучше и наиболее эффективное использование земли как свободной техникой остатка.

3) при наличии информации о долгосрочной аренде земли определяют ее стоимость методом капитализации земельной ренты;

4) при отсутствии достаточного количества рыночной информации стоимость земли определяется по действующим нормативным методикам, установленным законодательно.

На четвертом этапе определяют восстановительную стоимость зданий и сооружений. Восстановительная стоимость – это стоимость точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения – это стоимость функционального аналога объекта недвижимости по использованию. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания или сооружения трудно из- за установленных строительных конструкций, материалов, способов возведения.

Под восстановительной стоимостью объекта недвижимости понимают стоимость его воспроизводства (возобновления) в условиях сегодняшнего дня . Она выражается в действующих оптовых ценах. Восстановительная стоимость