Задание 10

Рассчитать общий коэффициент капитализации инвестиций в недвижимость:

А) офис оценен в 5 млн. долл.;

Б) доходность по вкладам в сбербанке составляет 4% годовых;

В) дополнительный риск капиталовложений в офис по сравнению с вкладом в банке составляет 5%;

Г) затраты на управление инвестициями составляют 2%;

Д) премия эксперта-оценщика за недостаточную ликвидность недвижимости 2%;

Е) время возраста вложенного капитала: по расчетам типичного инвестора 20 лет.

Решение:

Коэффициент капитализации инвестиций рассчитывается по формуле:

Rкап = Rдох кап + Rнорм возвр.

Rкап – коэффициент капитализации;

Rдох кап – ставка дохода на капитал;

Rнорм возвр. – норма возврата капитала.

Ставка дохода на капитал (R дох кап) строится чаще всего методом кумулятивного построения:

Безрисковая ставка дохода + Премии за риск вложения в недвижимость + Премии за низкую ликвидность недвижимости + Премии за инвестиционный менеджмент.

Существуют  три  способа  расчета  нормы  возврата  капитала (R норм возвр):

•   прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

•   возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода ни инвестиции (метод Инвуда), его иногда называют аннуитетным методом;

•   возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда ).

Для расчета нормы возврата капитала воспользуемся Методом Ринга.

Этот метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. Норма возврата  ежегодная доля первоначального капитала, помещенная в беспроцентный фонд возмещения:

Rнорм возвр. = 100%/n,

n – срок экономической жизни, в годах.

Определим ставку дохода на капитал:

Rкап = 4% + 5% + 2% + 2% = 13%

Далее определим норму возврата капитала:

Rнорм возвр. = 100%/20 = 5%

Общий коэффициент капитализации инвестиций составит:

Rкап = 13% + 5% = 18%

Задание 7

Определите стоимость лизингового проекта для лизингополучателя и размер платежей по годам с полной окупаемостью оборудования.

Условия лизингового соглашения и его инвестирования следующие:

Инвестиции в стоимость оборудования, тыс. руб. – 30000

Срок его полной амортизации, лет – 5

Годовая норма амортизации, % - 20

Срок лизинга, лет – 5

Процентная ставка за кредит, % – 15

Размер комиссионных по лизингу, % – 3

Прочие дополнительные услуги, тыс. руб. – 300

Ставка НДС, % - 18.

Размер платы за кредитные ресурсы, комиссионные вознаграждения, а также НДС определяются от среднегодовой стоимости оборудования.

Решение:

Расчет общей суммы затрат и ежегодных выплат по лизингу осуществ­ляется по формуле:

ЛП = АО + ПК + ИЗ + ВЛ + ДУ + НДС

где АО — величина амортизационных отчислений, причитающихся ли­зингодателю в текущем году;

ПК— плата за используемые кредитные ресурсы лизингодателем на приобретение имущества - объекта договора лизинга;

ИЗ — инвестиционные затраты лизингодателя, включающие затраты на таможенное оформление, содержание и обслуживание предмета лизинга, передачу его в эксплуатацию, на обучение персо­нала лизингополучателя работе на арендуемом имуществе и т.д.

ВЛ — вознаграждение лизингодателю за предоставление имущества

по договору;

ДУ — плата лизингодателю за дополнительные услуги лизингополу­чателю предусмотренные договором лизинга;

НДС - налог на добавленную стоимость, уплачиваемый лизингопо­лучателем за услуги лизингодателя в соответствии с действую­щим законодательством.

Величина амортизационных отчислений определяется методом рав­номерного начисления амортизации (табл.1)

Расчет амортизационных отчислений и среднегодовой стоимости оборудования (тыс.руб.)

Таблица 1

Годы

Стоимость имущества на начало года (ОСн)

Сумма амортизационных отчислений (АО)

Стоимость имущества на конец года (ОСк)

Среднегодовая стоимость имущества (КРt)

1

30000

6000

24000

27000

2

24000

6000

18000

21000

3

18000

6000

12000

15000

4

12000

6000

6000

9000

5

6000

6000

0

3000

Общая сумма лизинговых платежей определяется в следующем поряд­ке (тыс.руб.):

1 год:

АО = 30000*20/100 = 6000

ПК= 27000*15/100 = 4050

ВЛ = 27000*3/100 = 810

ДУ = 300