Содержание
Введение 3
Вопросы 4
2. Стоимость недвижимости и её основные виды. 4
13. Критерии принятия решений о финансировании недвижимости. 9
27. Общая характеристика ипотечно-инвестиционного анализа. 13
Задачи. 17
Список литературы 21
Введение
Недвижимость и сделки с ней занимают важную и наиболее финансово затратную часть нашей жизни. Это не зависит от типа, жилое или нежилое, и от конечного потребителя, физическое или юридическое лицо – недвижимость востребована. Умение правильно ее оценить и скорректировать действия принесет определенный доход.
В практике оценки имущества используют следующие принципы – спроса и предложения, изменения, конкуренции, соответствия, предельной продуктивности, замещения, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использовании.
В данной работе описаны вопросы, связанные со стоимостью и ее основными видами, которые охарактеризованы, проанализированы критерии принятия решения о финансировании недвижимости.
Охарактеризован ипотечно-инвестиционный анализ, показаны его составляющие.
Практическая часть состоит из решения задач, которые направлены на изучение, понимание и закрепление теоретических знаний.
Вопросы
2. Стоимость недвижимости и её основные виды
Оценка рыночной стоимости недвижимости является самым распространенным видом оценочной деятельности и включает в себя определение стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта, например, права аренды, права пользования. Оценочная экспертиза может быть проведена в отношении таких объектов, как здания промышленного, социального или культурного назначения, производственные комплексы; жилые дома, квартиры, комнаты и иные жилые помещения; офисные, складские и производственные помещения; земельные участки, многолетние насаждения - сады, парки, скверы, освоенные участки в садовых и дачных товариществах; сооружения - дороги, мосты, подъездные пути, резервуары, ограждения; объекты незавершенного строительства, включая законсервированные объекты, объекты с приостановленным строительством и объекты с прекращенным строительством.
При проведении экспертизы учитываются все факторы, влияющие на стоимость объекта: месторасположение, наличие и качество инфраструктуры, удаленность от основных центров, транспортное сообщение, экологическую обстановку; внимательно и подробно изучим состояние оцениваемого объекта, определим износ всех основных конструкций.
Для получения наиболее точных результатов при проведении оценки стоимости недвижимости обязательно используют все три оценочных подхода – затратный, доходный и сравнительный.
Эти подходы взаимно дополняют друг друга и каждый подход основан на использовании определенных свойств объекта и оценочных принципов, которые были сформулированы в результате обобщения многолетнего опыта отечественных и зарубежных оценщиков и являются теоретической базой оценочной экспертизы.
Так, при оценке стоимости недвижимости с позиции затратного подхода, во главу угла ставится совокупность всех материальных затрат, необходимых для строительства объекта, аналогичного оцениваемому. Определив стоимость затрат на строительство нового объекта, аналогичного оцениваемому, оценщик получает объективный ценовой ориентир для дальнейшего уточнения стоимости объекта. Этот подход имеет наибольший вес при определении стоимости уникальных объектов, а также объектов с ограниченным рынком.
При оценке стоимости недвижимости с позиции доходного подхода основой для расчетов служит доход, который, как предполагается, может принести объект в будущем, при его использовании в коммерческих целях. Основой данного подхода является определение текущей стоимости будущих доходов, которые может получить собственник объекта при коммерческом использовании оцениваемой недвижимости. Данный подход является главным при установлении стоимости объектов, находящихся в коммерческом использовании.
Сравнительный подход основой для определения стоимости оцениваемого объекта принимает мнение свободного рынка, выраженное в ценах совершенных сделок купли – продажи аналогичных зданий или сооружений. Этот подход дает весьма точные результаты при определении стоимости, однако его применимость ограничена в регионах со слабо развитым рынком.
Окончательная стоимость объекта будет установлена с учетом сравнения его рыночной стоимости с ценой на объекты-аналоги и сопоставления с полной стоимостью нового строительства аналогичного объекта, а также с учетом способности объекта приносить доход за счет его коммерческого использования.
Сравнительная характеристика целей и задач оценки имущества предприятия.
Цели оценки
Задачи оценки
Вид стоимости
Подход и методы оценки
Купля-продажа
Определение реально возможной цены продажи
Рыночная
Метод сравнительного анализа продаж
Налогообложение
Правильности исчисления налогооблагаемой базы
Восстановительная
Затратный подход
Залог
Определение компенсационной стоимости обеспечение кредита
Залоговая
Доходный подход (метод ипотечно-инвестиционного анализа)
Составление отчетности
Установление денежной оценки имущества в бухгалтерской и финансовой отчетности
балансовая
Затратный подход
Имущественные споры, раздел, выделение имущества
Определение действительной стоимости
Рыночная
Метод сравнительного анализа продаж
Оценка материального ущерба
Установление фактической величины утраты имущества
Восстановительная стоимость
Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Переоценка
Определение текущей стоимости
Восстановительная
Затратный подход (метод сравнительной стоимости единицы, разбивки на компоненты)
Лизинг
Определение стоимости текущего или операционного лизинга
Рыночная
Доходный подход (метод валовой ренты)