Содержание
Введение 4
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости 5
1.1. Недвижимость как объект оценки 5
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости 6
1.3. Подходы и методы, используемые в оценке объектов недвижимости 8
2. Оценка объекта недвижимости на примере ЗАО «Фортуна» 15
2.1. Цель оценки 15
2.2. Идентификация объекта оценки 15
2.3. Права собственности, подлежащие оценке 15
2.4. Наименование собственника и его адрес 16
2.5. Дата оценки 16
2.6. Описание объекта оценки 16
2.7. Описание характеристик объекта 17
2.8. Анализ данных и мнение оценщика 19
2.9. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 21
2.10. Определение стоимости объекта затратным методом 24
2.10.1. Определение рыночной стоимости недвижимого имущества 25
2.10.2. Оценка рыночной стоимости земельных участков 27
2.10.3. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств 28
2.10.4. Оценка товара - материальных запасов 31
2.10.5. Оценка расходов будущих периодов 31
2.10.6. Оценка дебиторской задолженности 31
2.10.7. Оценка денежных средств 31
2.10.8. Расчет скорректированной величины чистых активов на дату оценки 32
2.11. Определение стоимости объекта сравнительным (рыночным ) подходом 33
2.12. Определение стоимости объекта доходным подходом 36
2.13. Согласование результатов и окончательное суждение о стоимости объекта оценки 39
Заключение 40
Список литературы 42
Приложения 43
Введение
Сегодня мы являемся свидетелями глубочайшего кризиса во всех отраслях экономики. В создавшихся условиях конкуренции и постоянной борьбы большинство предприятий и организаций, освободившихся от влияния государства, оказалось обреченным на вымирание. Остальные, сумевшие удержаться и выстоять, должны были учиться выживать в условиях огромнейшего риска и неопределенности, когда все решения приходится принимать самостоятельно без инструкций и указов сверху. В новых рыночных условиях организации оказались в тесной взаимосвязи с внешней средой, к которой нужно было адаптироваться.
Одним из способов адаптации предприятия к внешней среде является оценка бизнеса или проекта в сложившихся условиях. Оценка бизнеса преследует цель не просто математически оценит вероятность того, насколько эффективным будет тот или иной проект, или то или иное принятое решение, но и отыскать пути и возможности снижения риска и неопределенности, а, возможно, и устранения его в определенной степени.
Целью данной работы является приобретение практических навыков по оценке стоимости предприятия.
Поставленная цель конкретизируется рядом задач:
1. рассмотреть теоретические основы оценки бизнеса
2. рассмотреть практические основы оценки бизнеса на примере ЗАО «Фортуна»» тремя подходами.
1. Методология и методы оценки стоимости недвижимости
1.1. Недвижимость как объект оценки
Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.
Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).
Факторы, влияющие на стоимость недвижимости, постоянно меняются, поэтому оценка недвижимости достоверна только на определенную дату.
Рыночная стоимость недвижимости обычно рассматривается как отражение будущих экономических условий, и это основано на свидетельствах рынка в конкретный момент времени. Внезапные изменения в бизнесе и рынках недвижимости могут сильно повлиять на стоимость объекта недвижимости.
По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективной и перспективной [4,с . 188].
Большинство оценщиков делают оценку текущей стоимости.
Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом.
Перспективная оценка недвижимости - это обычно оценка стоимости ее к концу планового периода строительства предприятий. Перспективные оценки стоимости для проектируемых предприятий часто требуются на время, когда они по плану достигают стабильного положения.
1.2. Принципы оценки объектов недвижимости
Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом.
Принципы, основанные на представлениях владельца имущества
Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени.
Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект