Содержание

Введение. 3

1. Оценка земельных участков в городах 5

2. Зарубежный опыт оценки городских земель 9

Практическая часть 14

Задание №6. 14

Заключение 16

Список литературы 17

Введение.

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства ( земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения) и предмета или объекта потребления ( земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью. Недвижимость является главным предметом обсуждения при приватизации государственной и муниципальной собственности, при аренде нежилых помещений, при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Образовались коммерческие структуры, действующие на рынке недвижимости.

Разворачивается деятельность отечественных и зарубежных инвесторов, для которых важное значение имеет приобретение гарантированных прав пользования землей и правовая защита их интересов.

Изменилось налоговое законодательство и появились новые для большинства граждан России налоги: налог на имущество физических лиц и налог на имущество, преходящее в порядке наследования и дарения. Начало развиваться местное законодательство по регулированию сферы недвижимости.

Не вызывает сомнения, что только знание действующей правовой базы в этой сфере позволяет принимать юридически обоснованные и экономически грамотные решения. Отклонения от существующих правовых норм, которые покупатели и продавцы в момент совершения сделок с недвижимостью считают несущественными, в любой момент могут привести к сложным ситуациям и тяжелым последствиям.

Актуальность данной темы не вызывает сомнений, т.к. 70% населения России проживает в городах и соответственно большинство сделок с недвижимостью совершаются именно в городах.

Целью написания данной работы является выявление особенностей при оценки земельных участков в городах и населённых пунктах. Для достижения этой цели необходимо решить следующие задачи:

* Рассмотреть особенности оценки земельных участков в городских условиях на примере города Новосибирска;

* Ознакомиться с зарубежным опытом решения этого вопроса.

1. Оценка земельных участков в городах

Для более наглядного изложения материала мы рассмотрим этот вопрос на примере города Новосибирска.

При решении практических вопросов землепользования в РФ применяется нормативная цена земли. Ставки земельного налога определяются с нормативной ценой земли. Порядок определения нормативной цены земли был установлен Постановлением Прави­тельства РФ от 25 февраля 1992 г. № 1992. По этому постановле­нию нормативная цена земли применятся для обеспечения эконо­мического регулирования земельных отношений при передаче зем­ли в собственность гражданам; установлении коллективной соб­ственности на землю; передаче по наследству; дарении; получении банковского кредита под залог земельного участка, а также в дру­гих случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ.

Нормативная цена земли — это установленная правительством РФ минимальная цена земли. В соответствии с данным поста­новлением нормативная цена земли для конкретных земельных участков определялась в размере пятидесятикратной ставки зе­мельного налога в рублях за единицу площади земель соответ­ствующего целевого назначения (4, стр. 39).

Минимальный размер ставки земельного налога применялся в размере 100 руб. за 1 га. Нормативная цена земли при предостав­лении в городах и поселках земельных участков в собственность гражданам для жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, развития садоводства и животноводства определялась исходя из ставок земельного налога для этой категории платель­щиков.

Местным органам государственной власти по этому поста­новлению предоставлялось право при продаже земельных участков на конкурсной основе повышать нормативную цену земли, но не более чем на 50%.

Если земельные участки продавались па аукционах или при реализации заложенных в банк участков, уровень цен продажи таких участков не ограничивался. То есть в данном случае ре­шающую роль играл либо рыночный механизм, либо тайный сго­вор участников сделки.

В 1994 г. постановлением правительства РФ № 1204 норма­тивная цена земли была установлена в размере 200-кратной ставки земельного налога за единицу земельного участка. Через три года постановлением правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 поря­док определения нормативной цены земли был изменен. Норма­тивная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. По этому же постановлению органам местной власти были предоставлены права уточнять количество оценочных зон, устанавливать их границы, а также повышать или понижать нор­мативную цену земли, но не более чем на 25%.

Понятие и определение нормативной цены земли (НЦЗ), харак­терные для настоящего времени, представлены на схеме 1.

В Новосибирске был установлен следующий порядок опре­деления нормативной цены земли: в соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации "О плате за землю" налог за городские земли уплачивается на основе средних