Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования применяется для оценки земельных участков. Сущность принципа заключается в следующем:
1. Определяется конкретный земельный участок;
2. Рассматриваются все возможные варианты использования этого земельного участка (в т.ч. сдача в аренду, использования в качестве с/х угодий, застройка и т.д.), при этом по возможности учитывается опыт использования аналогичных участков;
3. По каждому варианту составляется прогнозный график соотношения затрат и прибыли на требуемый временной период (т.е. время в течении которого планируется использовать этот участок, при невозможности определения этого срока, график составляется на среднесрочную перспективу(7-10 лет));
4. При сравнении графиков различных вариантов также учитываются возможность влияния неэкономических факторов (изменение экологического состояния участка и т.п.);
5. После определения конечных результатов по всем вариантам выбирается наиболее эффективный и оптимальный план использования земельного участка.
Ограниченность применимости этого метода для оценки рыночной стоимости земельных участков связана с информационной недостаточностью двух типов:
1. Недостатком достоверной информации, необходимой для оценки чистого дохода, приносимого конкретным объектом;
2. Почти полным отсутствием информации, необходимой для традиционных оценок ставок максимизации, из-за отсутствия сложившегося рынка.
1. Если, например, оценщик работает на покупателя или заимодателя и должен оценить рыночную стоимость земельного участка, рассматриваемого для покупки, то в сегодняшней реальности в большинстве случаев он столкнется с проблемами получения достоверной информации, относящейся к доходам и расходам собственника участка. Прежде всего, это будут уже упоминавшиеся проблемы, связанные с теневой экономикой. Другой круг трудно получаемых показателей относится к текущему уровню содержания участка (рекреационные расходы, текущая мелиорация и т.п.). Часто это вызвано даже не отсутствием доброй воли продавца, а отсутствием адекватного менеджмента и бухгалтерского учета по каждому отдельному участку. Но, неясности такого сорта могут быть (в идеале, хотя бы) устранены.
2. Неустранимым препятствием является отсутствие данных, необходимых для выбора ставок максимизации. Когда западный оценщик решает, какую ставку максимизации он должен использовать в неком конкретном случае, основой для него так или иначе всегда являются данные относительно ставок максимизации, складывающиеся в результате продаж данного вида недвижимости на данном локальном рынке. Такие рыночные ставки максимизации рассчитываются на момент продажи земельного участка, исходя из месячного или годового дохода, который данный объект приносит в момент продажи, и его продажной цены. Существует целая специализированная индустрия сбора и публикации, данных такого сорта, как по отдельным сделкам, так и по репрезентативным выборкам для различных типов участков, а также в виде статистических и аналитических сводок. Например, широко известен журнал "Real Estate Capital Markets Report" и приложение к нему "Institutional Real Estate Universe", имеющие по четыре выпуска в год. Кроме того, оценщики ведут и собственные базы данных. Фундаментом всей этой активности является массовый и более или менее информационно открытый рынок доходной недвижимости.
Что можно отметить относительно российской ситуации?
1) Сделки продаж земельных участков не так уж единичны во многих регионах, но "информационная непрозрачность" рынка и частое сокрытие реальных цен продажи и аренды делает оценку ставок максимизации в реальных сделках крайне ненадежной.
2) Неясен ответ на вопрос: сколько сопоставимых объектов, по которым известны, допустим, надежные ставки максимизации должен иметь оценщик, чтобы чувствовать себя уверенно при оценке рыночной стоимости земельного участка определенного типа?
3) Даже для самого массового из подрынков - дачного, где участки во многих регионах продаются и сдаются в аренду в массовых количествах, ставки максимизации, как правило, не могут быть оценены классическим способом, так как подавляющий объем информации относится к разным выборкам: сдаются в аренду одни участки, а выставляются на продажу другие. Только оценщики, работающие в больших брокерских фирмах в крупнейших городах, могут, может быть, подобрать выборки участков, сначала сдававшихся в аренду, а потом проданных (или наоборот). Возможный нетрадиционный способ оценки ставки максимизации для участков, используемых в качестве доходной недвижимости, очевиден: можно взять отношение среднего арендного дохода (на единицу площади участка) к средней продажной цене (тоже на единицу площади), где эти два средних будут оценены по разным выборкам, но относящимся к одному и тому же классу участков.
4) Огорчает несколько легковесное освещение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования в российской профессиональной периодике по оценке. В популяризаторской форме пересказываются различные подходы к выбору ставок максимизации, без каких-либо обсуждений, в каких именно ситуациях западные оценщики используют тот или иной способ, и каковы условия и границы его применимости в той исходной среде, где он практикуется, не говоря уж об отсутствии обсуждения применимости в России.
Практическая часть
Задача № 5
Рассмотреть возможность применения различных подходов к оценке собственности и обосновать выбор применяемого метода оценки при следующих условиях. Исходя из потенциала местоположения, принят вариант освоения земельного участка, предполагающий строительство торгового центра. Ожидаемая прибыль от всего комплекса недвижимой собственности, включающей земельный участок, составляет 80 тыс. рублей. Прибыль, относимая к зданию, составляет 55% ожидаемой от всего комплекса прибыли. Рассчитайте рыночную стоимость земельного участка при заданных условиях. Ставка капитализации для земли установлена исходя из типичных для данного сегмента рынка условий на уровне 13%.